1.意大利購房須知
一、房價(jià)和房貸從未如此低
貸款：貸款利率大戰(zhàn)又開始拉開序幕，特別對(duì)那些想要買房子后出租的。從今年年初起，由于固定金融資產(chǎn)下降了一個(gè)百分點(diǎn)，還有0.5%的上下浮動(dòng)率，這導(dǎo)致房貸跌到歷史最低點(diǎn)。所以目前最合算的房貸應(yīng)該是20年期的那種，這種貸款向那些至少能夠用現(xiàn)金支付房價(jià)一半的人，利率則比2%稍高，視各大銀行政策為準(zhǔn)。
由于歐元利率為負(fù)，可能觸及1.2%。對(duì)于那些手頭沒有或由少量現(xiàn)金的人，利率可能會(huì)高一些。一個(gè)和市場(chǎng)合作的門戶網(wǎng)站mutuionline.it提供的價(jià)目表認(rèn)為，經(jīng)計(jì)算，為一套20萬歐的房子貸款12萬比較合算。對(duì)于固定利率來說，則是以20年為貸款期限，2.6%為名義利率以及2.85%為實(shí)際利率的貸款最合算。
如果按照每月固定還貸在642歐的，則浮動(dòng)利率就會(huì)下降到1.31%的全球?qū)嶋H年利率(TAEG)，實(shí)際償還565歐。如果貸款期為三十年的話，的選擇則是1.48%的Taeg，首期還貸411歐，對(duì)于固定期限的人來說利率和貸款二十年的相同(即每月480歐)。
二、購買房產(chǎn)的實(shí)力
房貸已經(jīng)低到了一個(gè)階段，房地產(chǎn)的價(jià)格降幅已經(jīng)越來越小過不了多久將不會(huì)再下滑，整個(gè)行業(yè)正在恢復(fù)。所以，誰想要買房的現(xiàn)在應(yīng)該抓緊時(shí)機(jī)，這是最近幾年里房貸條件最有利的時(shí)刻。我們已經(jīng)試過根據(jù)房貸的行情來分析和5年或10年前相比，買房的可能性是如何變好了。
除了房價(jià)和利率的調(diào)整，我們還確定了兩項(xiàng)指標(biāo)：第一項(xiàng)是貸款能力，決定了今天誰能夠購買多大的房子，每個(gè)月能夠還多少錢;其次是一個(gè)借了房價(jià)一半的房貸的人，在今后二十年里他總的可持續(xù)性的為了買房而支出的費(fèi)用。我們做一個(gè)比較，如果有個(gè)三口之家需要每月還貸分別為1500歐、1000歐和500歐的話，那么他們所選擇的房子的地理位置可能分別為距離市中心100米、在一般居民區(qū)80米處和在郊區(qū)50米。而房貸的固定利率都是2.5%。
三、選擇什么地段的房產(chǎn)：雅致的、一般的、郊區(qū)的
如果每月還貸1500歐，一個(gè)為期二十年的房貸總價(jià)值為283000歐的話，那么他就能夠在一些大城市的市中心位置上購置一套66平米左右的住房。這意味著和10年前相比，增長了33%，比2010年增長了39%。在米蘭或者羅馬這樣的城市，房價(jià)最貴的房型是42到44平米的。每月貸款1000歐的話，整個(gè)房貸價(jià)值為189000歐。
所有這些基于消費(fèi)的分析比較顯示了：購置一套住房貸款50%的話，所有的費(fèi)用實(shí)際上與十年前相比是下降了16%，與五年前相比下降了21%。在普通居住區(qū)，這種下降分別為21%和28%，郊區(qū)則是24%和30%。
四、誰能縮短債務(wù)期限
為了做這個(gè)計(jì)算，我們假設(shè)一個(gè)貸款的期限為二十年，貸款為期十年的，情況猶如小型戰(zhàn)斗。Banca Intesa從今年10月起，固定利率已經(jīng)下跌到1.75%，而聯(lián)合信貸銀行相應(yīng)的為1.5%。這還沒完，該固定利率值可以用于上限為50%貸款的房屋購置上，但是這對(duì)于有實(shí)力的客戶算不上是什么問題，因?yàn)檎l能夠搞定短期按揭，那也肯定是根據(jù)自己的儲(chǔ)蓄收入做過一番精打細(xì)算的。
五、如果你不借貸50%，那么利率馬上就會(huì)上升了
最新的觀察數(shù)據(jù)表明，在2016年的4月到9月期間，所有Ltv小于50%的房貸申請(qǐng)(LTV是貸款成數(shù)的縮寫。其指貸款的覆蓋利率相對(duì)房產(chǎn)的抵押價(jià)值)已經(jīng)占到了總數(shù)的38.5%，而Ltv為60 和80的申請(qǐng)則達(dá)到54.8%。但在Ltv為50的申請(qǐng)之上，利率變化很快，而且幅度不小。
比如，如果一人想要申請(qǐng)一個(gè)20年期限總額為140000歐的貸款為了購置一套價(jià)值為280000歐的房產(chǎn)，那么平均他每月要還貸769歐。這是按照利率為2.9%來計(jì)算的，而的銀行貸款報(bào)價(jià)應(yīng)該為利率2.2%，月償還721歐。同樣的錢可以購置一套價(jià)值200000歐的房產(chǎn)(覆蓋率為70%)，那么平均償還月貸就會(huì)上升至804歐，相對(duì)應(yīng)的利率為3.39%。在這個(gè)基礎(chǔ)上如果要找個(gè)便宜的房貸，是選擇利率為2.6%(月貸為749歐)。
六、擔(dān)保陷阱
最后要談的是關(guān)于擔(dān)保。值得一提的是，如果你的月收入沒有超過安全下限的話，而有沒有一個(gè)人愿意在默認(rèn)的情況下充當(dāng)擔(dān)保人，貸款額越高則要求的抵押物的價(jià)值也會(huì)越高，使得被拒絕的可能性也越大。著這個(gè)情況下，浮動(dòng)利率的差異不是很大，如果購置一套200000歐的房產(chǎn)，而申請(qǐng)一個(gè)總額為140000歐元的房貸，那么每月費(fèi)用平均為676歐，利率為1.51%。但是如果貸款擔(dān)保一套價(jià)值300000歐的房產(chǎn)的話，則每月費(fèi)用會(huì)上升至696歐(利率為1.81%)。
2.意大利買房移民項(xiàng)目
如今，海外房產(chǎn)投資成為很多高凈值人士的投資首選，在全球多個(gè)買房移民項(xiàng)目中，意大利買房移民是一個(gè)優(yōu)選項(xiàng)目。據(jù)悉，2011年5月11日，意大利外交部協(xié)同內(nèi)政部等其他8個(gè)部委，共同頒布“入境簽證類型和獲取條件”的850號(hào)法令，該法令在意大利官方公報(bào)上公布，其中第13條，就“選擇居住簽證”提出了明確的說法。
該簽證適用于有意在意大利定居，有能力自主維生，而不必做任何工作的外國人。申請(qǐng)人僅需提供文件證明其擁有住所，可在意大利選擇定居，擁有充裕、穩(wěn)定且持續(xù)不斷的自主經(jīng)濟(jì)資源。這項(xiàng)政策大大方便有意向在意大利投資不動(dòng)產(chǎn)的簽證申請(qǐng)人。
申請(qǐng)條件：
1、無犯罪記錄
2、年滿18周歲
3、非歐盟公民
4、申請(qǐng)人在意大利購買用于居住的房產(chǎn)(人均不少于22平方米，預(yù)計(jì)總價(jià)30萬歐)
5、有穩(wěn)定且持續(xù)不斷的自主經(jīng)濟(jì)資源(申請(qǐng)人每年提供不低于3.1萬歐元的非工資性收入證明;如配偶同時(shí)申請(qǐng)，該收入在原基礎(chǔ)上增加20%;如未成年子女同時(shí)申請(qǐng)，該收入在原基礎(chǔ)上增加5%);
政策優(yōu)勢(shì)：
1、僅需4~6個(gè)月即可完成全部審批，全家一步到位獲得居留卡;
2、無年齡、學(xué)歷、語言、從商背景等要求，無需解釋資金來源;
3、無移民監(jiān)，僅需每半年登陸一次即可，對(duì)中國境內(nèi)事業(yè)生活無影響;
4、房產(chǎn)投資，保值增值。意大利房產(chǎn)為永久產(chǎn)權(quán)，房產(chǎn)市場(chǎng)升值空間可觀;獲得永居后，房產(chǎn)即可出售;首套房產(chǎn)無需繳納每年持有稅，長期持有成本低。
移民意大利，是廣大移民人士一個(gè)不錯(cuò)的選擇。在這里，您可以享受到教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等各項(xiàng)優(yōu)惠政策。據(jù)了解，意大利實(shí)行十年免費(fèi)義務(wù)教育，并且公立大學(xué)是免費(fèi)的;在醫(yī)療方面，您可以享受位列全球第二的醫(yī)療水準(zhǔn)，申請(qǐng)醫(yī)療卡后，即可享受免費(fèi)公共醫(yī)療;關(guān)于養(yǎng)老福利，在取得永居身份后，在意大利住滿10年，男65周歲以上，女60歲以上，無論之前納稅與否，都可直接領(lǐng)取養(yǎng)老金，另外，意大利還提供公共救濟(jì)、殘疾人補(bǔ)助、失業(yè)救濟(jì)等社會(huì)救助。
