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【篇一】2020年房地產(chǎn)估價(jià)師考試?yán)碚撆c方法考點(diǎn)匯集

　　預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的條件：

　　我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買(mǎi)的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定�！闭f(shuō)明預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓是有條件的。預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的條件如下：

　　1、依照法律、法規(guī)等規(guī)定，允許預(yù)售的商品房轉(zhuǎn)讓的可以轉(zhuǎn)讓;不允許轉(zhuǎn)讓的不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)�例如《深圳�?jīng)濟(jì)特區(qū)商品住宅外銷(xiāo)管理辦法》第12條規(guī)定：“預(yù)售的外銷(xiāo)商品住宅，在未領(lǐng)取房地產(chǎn)證前不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)�否則轉(zhuǎn)讓無(wú)效�！�

　　2、轉(zhuǎn)讓人必須持有經(jīng)過(guò)登記備案的商品房預(yù)售合同和轉(zhuǎn)讓合同才能成為轉(zhuǎn)讓人，未登記備案的預(yù)售商品房不得轉(zhuǎn)讓。這種規(guī)定有利于國(guó)家加強(qiáng)宏觀管理。因?yàn)轭A(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓主體與預(yù)售主體不同，轉(zhuǎn)讓人具有雙重身份，它是前一商品房預(yù)售合同的預(yù)購(gòu)方，同時(shí)又是后一轉(zhuǎn)讓合同的轉(zhuǎn)售方，而不是未竣工商品房預(yù)售方，故轉(zhuǎn)讓人不具備預(yù)售方的主體資格，也不必具有商品房預(yù)售許可證，但轉(zhuǎn)讓人必須持有經(jīng)過(guò)登記備案的預(yù)售合同和轉(zhuǎn)讓合同才具有預(yù)售轉(zhuǎn)讓的主體資格。

　　3、預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物必須是尚未竣工的、正在建設(shè)中的預(yù)售商品房，如果轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物已經(jīng)竣工驗(yàn)收，預(yù)購(gòu)方已經(jīng)實(shí)際取得預(yù)售商品房產(chǎn)權(quán)后，將商品房再轉(zhuǎn)讓給他人，不是預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)按商品房買(mǎi)賣(mài)關(guān)系處理，同時(shí)預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓行為必須是行為人真實(shí)意思表示，否則轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不穩(wěn)定，轉(zhuǎn)讓人將預(yù)售的商品房提前轉(zhuǎn)讓?zhuān)�轉(zhuǎn)移跌價(jià)風(fēng)險(xiǎn);新預(yù)購(gòu)人自愿承擔(dān)跌價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，冒著風(fēng)險(xiǎn)提前買(mǎi)受，然后再次轉(zhuǎn)讓?zhuān)�這種轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)和買(mǎi)受風(fēng)險(xiǎn)必須是平等自愿的。當(dāng)然，與之相對(duì)應(yīng)也有獲得利益的機(jī)會(huì)。

　　4、商品房的預(yù)售合同必須合法有效，才允許預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓?zhuān)�否則預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓無(wú)效。人民法院民(1996)2號(hào)文件第28條規(guī)定：“商品房的預(yù)售合同無(wú)效的，預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓合同，一般也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效�！睆纳唐贩康念A(yù)售合同內(nèi)容看，分以下幾種情況：第一，如果商品房預(yù)售合同對(duì)轉(zhuǎn)讓有約定，當(dāng)雙方約定的轉(zhuǎn)讓條件已經(jīng)具備時(shí)，可以轉(zhuǎn)讓。例如分期付款中，商品房預(yù)售合同約定必須付清前二次應(yīng)付款項(xiàng)或者付清應(yīng)付款項(xiàng)達(dá)到2/3后方可轉(zhuǎn)讓。第二，商品房預(yù)售合同未約定轉(zhuǎn)讓條件，合同履行中，預(yù)購(gòu)方提出轉(zhuǎn)讓?zhuān)�必須征得預(yù)售人同意，否則轉(zhuǎn)讓無(wú)效。這樣規(guī)定既可預(yù)防預(yù)購(gòu)人倒賣(mài)合同，牟取非法利益。又可以保證預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓及預(yù)售合同的順利履行。第三，預(yù)購(gòu)方已經(jīng)全部履行商品房預(yù)售合同規(guī)定的全部義務(wù)，對(duì)預(yù)售商品房的再行轉(zhuǎn)讓?zhuān)�不必征得預(yù)售人的同意，但事后應(yīng)及時(shí)通知預(yù)售人知道，使其正確履行合同。通知人是轉(zhuǎn)讓人和新預(yù)購(gòu)人，轉(zhuǎn)讓人和新預(yù)購(gòu)人持原經(jīng)過(guò)登記備案的預(yù)售合同和新簽訂的預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同通知預(yù)售人，并了解原預(yù)購(gòu)人履行合同情況。

　　5、預(yù)售的商品房轉(zhuǎn)讓需要簽訂轉(zhuǎn)讓合同，不必重新簽訂新預(yù)售合同。因?yàn)檗D(zhuǎn)讓人與新預(yù)購(gòu)人簽訂合同將原商品房預(yù)售合同的預(yù)購(gòu)人(轉(zhuǎn)讓人)更名為新的預(yù)購(gòu)人，新預(yù)購(gòu)人通過(guò)預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同取得原預(yù)售合同預(yù)購(gòu)人的地位。這種預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)依法繳納有關(guān)稅費(fèi)。轉(zhuǎn)讓人無(wú)論是債權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)�還是權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓?zhuān)�都只是合同主體的變更，而合同內(nèi)容即權(quán)利義務(wù)并沒(méi)有改變。如果轉(zhuǎn)讓人是債權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)�預(yù)售人拒絕重新簽訂預(yù)售合同，將阻止轉(zhuǎn)讓人對(duì)債權(quán)的處分權(quán)，故新預(yù)購(gòu)人沒(méi)有必要與預(yù)售人重新簽訂預(yù)售合同，預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同依法成立后，具有不可逆轉(zhuǎn)性，即新的法律關(guān)系形成，原預(yù)購(gòu)人和新預(yù)購(gòu)人均不得反悔，但新預(yù)購(gòu)人符合轉(zhuǎn)讓條件時(shí)仍可以再行轉(zhuǎn)讓。

【篇二】2020年房地產(chǎn)估價(jià)師考試?yán)碚撆c方法考點(diǎn)匯集

　　抵押房地產(chǎn)權(quán)屬問(wèn)題的表現(xiàn)形式：

　　房地產(chǎn)權(quán)屬問(wèn)題的表現(xiàn)形式多種多樣，一般的權(quán)屬問(wèn)題可以通過(guò)辦理抵押登記手續(xù)得以避免。北京市房地產(chǎn)抵押管理辦法明確規(guī)定權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)不得抵押。但是由于房地產(chǎn)管理部門(mén)的制度健全是一個(gè)逐步完善的過(guò)程，因此在制度上和管理上難免有一些紕漏，另外抵押權(quán)人審核不嚴(yán)格也是導(dǎo)致權(quán)屬有問(wèn)題的房地產(chǎn)能夠進(jìn)行抵押的重要原因。下面對(duì)幾種在審核和抵押登記過(guò)程中容易被忽視和不易發(fā)現(xiàn)的房地產(chǎn)權(quán)屬問(wèn)題進(jìn)行分析：

　　1、房地產(chǎn)權(quán)屬證件所記載情況與房地產(chǎn)實(shí)際情況不符(證實(shí)不符)

　　舉例：

　�、琶娣e不符：房產(chǎn)證、土地證上記載面積是A，而實(shí)際面積是B.

　�、莆恢貌环�：房產(chǎn)證、土地證上記載的四至邊界與實(shí)際不符。

　�、钱a(chǎn)權(quán)人不符：房產(chǎn)證、土地證登記的所有權(quán)人、使用權(quán)人與實(shí)際的所有權(quán)人、使用權(quán)人不符。

　　后果：導(dǎo)致處分抵押物價(jià)值大幅降低;抵押物無(wú)法處分，貸款無(wú)法收回。

　　解決措施：要特別重視和注意現(xiàn)場(chǎng)勘察工作;與房地產(chǎn)管理部門(mén)建立良好的溝系，對(duì)證實(shí)不符的情況盡可能查閱房地產(chǎn)檔案。

　　2、違規(guī)越權(quán)發(fā)證

　�、呕�整為零：區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門(mén)回避管理權(quán)限，將一宗完整的土地人為地分成若干宗土地分別發(fā)證。

　　舉例：個(gè)別的區(qū)縣人為將一宗完整地塊，按不足10畝一宗劃成若干塊并且分別發(fā)證。

　　后果：導(dǎo)致處分抵押物價(jià)值大幅降低(使用功能受限制)。

　　抵押物無(wú)法處分，貸款無(wú)法收回(一宗房產(chǎn)坐落在兩宗土地交界處)。

　　防范措施：要特別重視和注意現(xiàn)場(chǎng)勘察工作，當(dāng)發(fā)現(xiàn)一個(gè)獨(dú)立的土地證的土地只是一宗完整土地不可分割的一部分時(shí)，要格外警惕;應(yīng)要求抵押人出具其他相臨土地的權(quán)證進(jìn)行辨別。

　�、仆稒C(jī)取巧：違反房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證辦理原則和程序，形式上合法，實(shí)質(zhì)違法舉例：未進(jìn)行征地實(shí)際補(bǔ)償，只在手續(xù)、形式上符合發(fā)證要求;在集體土地上不按要求征地出讓?zhuān)�而僅為滿(mǎn)足房地產(chǎn)抵押的要求進(jìn)行分割，并辦理征地出讓手續(xù)。

　　后果：抵押物無(wú)法處分，貸款無(wú)法收回。

　　防范措施：現(xiàn)場(chǎng)勘察核實(shí);了解房地產(chǎn)權(quán)屬政策(先征地補(bǔ)償，再辦理出讓手續(xù)，不能開(kāi)天窗，要保證通行權(quán)、采光權(quán))

　�、沁`反房地不可分原則：房屋產(chǎn)權(quán)人與土地使用權(quán)人不符;房屋用途與土地證用途不符(違反合法性原則違規(guī)經(jīng)營(yíng);逃避土地出讓金)

　　舉例：房產(chǎn)證產(chǎn)權(quán)人是甲，土地證是乙;房產(chǎn)證用途是A，土地證用途是B.后果：導(dǎo)致處分抵押物價(jià)值大幅降低(違反合法性原則);抵押物無(wú)法處分，貸款無(wú)法收回(房地中一方提出異議)。

　　防范措施：房產(chǎn)證、土地證要對(duì)照核實(shí);房地用途不一，應(yīng)以土地證用途為準(zhǔn)或以?xún)r(jià)值較低用途為準(zhǔn);核實(shí)規(guī)劃，以未來(lái)規(guī)劃為準(zhǔn)，但要扣除應(yīng)交納的一切費(fèi)用。

　　3、抵押房地產(chǎn)現(xiàn)狀用途不符合未來(lái)城市規(guī)劃要求房地產(chǎn)抵押的實(shí)質(zhì)是防范將來(lái)貸款不能償還的風(fēng)險(xiǎn)，盡管抵押物權(quán)屬清晰并合法登記，如果抵押房地產(chǎn)發(fā)生了與未來(lái)城市規(guī)劃沖突的情況，將可能造成抵押物處置困難，抵押貸款的還款保障將形同虛設(shè)。

　　后果：處分抵押物十分困難(關(guān)鍵是變現(xiàn)處分時(shí)機(jī)與規(guī)劃實(shí)施時(shí)機(jī)不同步)。

　　防范措施：對(duì)城市規(guī)劃要有一個(gè)基本的了解，確定抵押物時(shí)還要對(duì)區(qū)域規(guī)劃進(jìn)行調(diào)查。

　　4、政府扶持國(guó)有企業(yè)的政策規(guī)定不利于保障抵押權(quán)人利益破產(chǎn)國(guó)有企業(yè)土地使用權(quán)變現(xiàn)后用于安置破產(chǎn)企業(yè)職工。

　　舉例：劃撥土地的房屋抵押評(píng)估時(shí)，一般將土地開(kāi)發(fā)費(fèi)計(jì)入房產(chǎn)價(jià)值，或者單獨(dú)計(jì)算，列入抵押價(jià)值中;而在企業(yè)破產(chǎn)拍賣(mài)時(shí)，又將土地開(kāi)發(fā)費(fèi)直接計(jì)入土地價(jià)值作為安置職工費(fèi)用，而不能用于抵押清償。

　　后果：抵押價(jià)值降低，不足以?xún)斶�貸款(僅剩地上物價(jià)值)。

　　防范措施：對(duì)機(jī)制落后，未實(shí)行改制的國(guó)有企業(yè)盡量少貸款;全面掌握政策，盡量回避政策沖突帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)(國(guó)土資源部44號(hào)文;北京市關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)處置的規(guī)定)。

　　5、建筑物與在建工程權(quán)屬狀況不同權(quán)屬特點(diǎn)：房屋建筑物以房屋所有權(quán)證的形式體現(xiàn)了完整的權(quán)益(占有、使用、收益、處分)，其價(jià)值體現(xiàn)應(yīng)為市場(chǎng)價(jià)格。

　　在建工程將來(lái)能否取得合法權(quán)證存在不確定因素，從保守原則出發(fā)，其價(jià)值體現(xiàn)應(yīng)為成本價(jià)格。

　　在建工程應(yīng)具有合法手續(xù)，避免將違章房、臨建房混入其中，對(duì)突破規(guī)劃部分慎重對(duì)待。

　　6、獨(dú)立房地產(chǎn)與共有房地產(chǎn)權(quán)屬狀況不同權(quán)屬特點(diǎn)：部分共有房地產(chǎn)抵押事前必須征得共有人同意，處分時(shí)需要得到共有人的認(rèn)可。由于共有人原因使抵押房地產(chǎn)處分變得復(fù)雜化，增大變現(xiàn)難度。

　　7、無(wú)他向權(quán)利房地產(chǎn)與帶租約房地產(chǎn)權(quán)屬狀況不同帶租約房地產(chǎn)抵押事前應(yīng)告之抵押權(quán)人，通知承租人。

　　北京市房屋私租現(xiàn)象非常嚴(yán)重，抵押權(quán)人事前不知情，導(dǎo)致抵押物處分變現(xiàn)難度加大。

　　帶租約轉(zhuǎn)讓時(shí)，如租約高于市場(chǎng)客觀租金，則將導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓價(jià)格升高;反之，將導(dǎo)致價(jià)格降低。使抵押物變現(xiàn)價(jià)值變得復(fù)雜。對(duì)于急于自己使用的買(mǎi)主，帶租約轉(zhuǎn)讓價(jià)格將低于正常價(jià)格。

　　8、重視抵押房地產(chǎn)權(quán)屬問(wèn)題，規(guī)避貸款風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)有著自身的特點(diǎn)，包括位置固定性、長(zhǎng)期使用性、大量投資性、易受政策限制性、相互影響性、保值性等，正是由于這些特點(diǎn)決定房地產(chǎn)是理想的抵押物，也正是上述特點(diǎn)決定了其權(quán)屬狀況對(duì)房地產(chǎn)交易及交易價(jià)格有著重要的影響。

　　房地產(chǎn)權(quán)屬出現(xiàn)瑕疵是個(gè)別現(xiàn)象，但產(chǎn)生的影響和帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)則是巨大的。銀行作為抵押權(quán)人更要引起足夠的重視，只要熟悉房地產(chǎn)抵押相關(guān)政策，認(rèn)真勘察房地產(chǎn)的實(shí)際狀況，核實(shí)產(chǎn)權(quán)證件，與房地產(chǎn)管理部門(mén)保持密切溝通，房地產(chǎn)權(quán)屬產(chǎn)生的問(wèn)題是可以解決和避免的。