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【篇一】2020年房地產(chǎn)估價師考試?yán)碚撆c方法科目考點匯集

　　質(zhì)量保修期內(nèi)的責(zé)任：

　　質(zhì)量保修期內(nèi)的責(zé)任是建筑物竣工交付后的第一個質(zhì)量責(zé)任期。我國法律規(guī)定，工程通過竣工驗收并滿足法律規(guī)定以及合同約定的條件即可交付�！督ㄖ�法》第61條規(guī)定：“交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國家規(guī)定的其他竣工條件�！北Ｐ迺鴳�(yīng)當(dāng)明確建設(shè)工程的保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等。

　　質(zhì)量保修期的責(zé)任主要落在施工方肩上。國務(wù)院2000年1月頒布的《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》(下稱《質(zhì)量條例》)第41條規(guī)定：“如果建設(shè)工程在保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題的，施工單位應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。”所以，對保修階段的質(zhì)量責(zé)任，可以作這樣的理解：在保修期內(nèi)，只要發(fā)現(xiàn)質(zhì)量瑕疵，不管有無損害，施工方均有義務(wù)進(jìn)行修復(fù)，如果造成損失，還應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。當(dāng)然，如果質(zhì)量瑕疵不是施工方造成的，施工方在履行保修義務(wù)后，可以向責(zé)任方追償。只是根據(jù)以上一條的規(guī)定，對于非施工方造成的質(zhì)量瑕疵在保修期內(nèi)引起的損失，施工方是否也應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任以及如何承擔(dān)、如何追償?shù)膯栴}尚不明確。

　　同樣是建筑物竣工交付以后的第一個質(zhì)量責(zé)任期，各國法律制度下的質(zhì)量保修期的替代名稱是多種多樣，且期限也各不相同。

　　在法國，稱“質(zhì)量保修期”為“正式完工期限”(1978年民法典)，期限為自交付之日起一年。比利時和瑞典稱之為“保證期”，通常為一年，結(jié)束時即為終交付。荷蘭的保修期為3-12個月，澳大利亞、新加坡、英國通常為六個月，瑞典為兩年，加拿大的魁北克、葡萄牙則更長，為五年，但公用建筑的保修期為2年。英國的JCT合同把從工程實際交付至后完工的期限稱為“缺陷責(zé)任期”。FIDIC文本也是如此。所謂“缺陷責(zé)任期”，實際上僅指從工程實際交付至后完工之間的期限，由承包方對列入“實際完工證書”上的缺陷進(jìn)行修復(fù)，并對在此期間顯現(xiàn)的瑕疵進(jìn)行免費(fèi)維修。但是取名為“缺陷責(zé)任期”，往往引起很多人誤解，以為一旦該期限屆滿，承包商即不對工程缺陷承擔(dān)責(zé)任，其實不然。

【篇二】2020年房地產(chǎn)估價師考試?yán)碚撆c方法科目考點匯集

　　報酬率的求取：

　　一、報酬率的實質(zhì)，投資回收是指所投入的資本的回收，即保本;投資回報是指所投入的資本全部回收之后所獲得的額外資金，即報酬。投資回報中是不包含投資回收的，報酬率為投資回報與所投入的資本的比率。即：報酬率=投資回報/所投入的資本。從全社會來看，報酬率與投資風(fēng)險正相關(guān)，風(fēng)險大的投資，其報酬率也高，反之則低。認(rèn)識到了報酬率與投資風(fēng)險的關(guān)系，實際上就在觀念上把握住了求取報酬率的方法，即所應(yīng)選用的報酬率，應(yīng)等同于與獲取估價對象產(chǎn)生的凈收益具有同等風(fēng)險投資的報酬率。在不同地區(qū)、不同時期、不同用途或不同類型的房地產(chǎn)，同一類型的房地產(chǎn)的不同權(quán)益、不同收益類型，由于風(fēng)險不同，所以其報酬率也不相同，因此在估價中并不存在一個統(tǒng)一不變的報酬率。

　　二、報酬率的求取方法

　　1、累加法是將報酬率視為包含無風(fēng)險報酬率和風(fēng)險補(bǔ)償率兩大部分，然后分別求出每一部分，再將它們相加、累加法的一個基本公式為：

　　報酬率=無風(fēng)險報酬率+投資風(fēng)險補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+缺乏流動性補(bǔ)償一投資帶來的優(yōu)惠

　　無風(fēng)險報酬率一般是選取國債利率或銀行存款利率。無風(fēng)險報酬率和具有風(fēng)險性房地產(chǎn)的報酬率，一般是名義報酬率，即已經(jīng)包含了通貨膨脹的影響。

　　2、市場提取法，市場提取法是搜集同一市場上三宗以上類似房地產(chǎn)的價格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的報酬資本化法公式，反求出報酬率。(1)在V=A/Y的情況下，是通過Y=A/V來求取Y，(2)在V=A/Y*[1-1/(1+Y)n]時，通過A/Y*[1-1/(1+Y)n]-V=0來求取Y，不過要用試錯法和線性內(nèi)插法。市場提取法求取的報酬率是人們頭腦中過去而非未來的風(fēng)險判斷，它可能不是估價對象未來各項收益風(fēng)險的可靠指針。

　　3、投資報酬率排序插入法，報酬率是典型投資者在房地產(chǎn)投資中所要求的報酬率。具有同等風(fēng)險的任何投資的報酬率應(yīng)該是相似的，所以，可通過同等風(fēng)險投資的報酬率來求取估價對象的報酬率。報酬率排序插入法的操作步驟和內(nèi)容如下：(1)調(diào)查、(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)搜集估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)投資、相關(guān)投資及其報酬率和風(fēng)險程度的資料，如各種類型的銀行存款的利率、政府債券的利率、公司債券的利率、股票的報酬率及其他投資的報酬率等。(2)將所搜集的不同類型投資的報酬率按從低到高的順序排列，制成圖表。(3)將估價對象與這些類型投資的風(fēng)險程度進(jìn)行分析比較，考慮管理的難易、投資的流動性以及作為資產(chǎn)的安全性等，判斷出同等風(fēng)險的投資，確定估價對象風(fēng)險程度應(yīng)落的位置。(4)根據(jù)估價對象風(fēng)險程度所落的位置，在圖表上找出對應(yīng)的報酬率，從而就確定出了所要求取的報酬率。確定報酬率時都含有主觀性。