【篇一】2020年房地產估價師考試《案例與分析》考點解析
房地產拍賣的相關法律規(guī)定：
房地產拍賣適用法律法規(guī)主要有《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》、《中華人民共和國拍賣法》、《人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產的規(guī)定》。一些具體規(guī)定如下：
(1)《中華人民共和國城市房地產管理法》第五十條規(guī)定：“設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優(yōu)先受償�！�
(2)《中華人民共和國擔保法》第五十五條規(guī)定：“城市房地產抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物。需要拍賣該抵押的房地產時，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優(yōu)先受償。依照本法規(guī)定以承包荒地的土地使用權抵押的，或者以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內的土地使用權抵押的，在實現(xiàn)抵押權后，未經法定程序不得改變土地集體所有和土地用途�！�
(3)《中華人民共和國拍賣法》第五十六條規(guī)定：“委托人，買受人可以與拍賣人約定傭金的比例。委托人、買受人與拍賣人對傭金比例未作約定，拍賣成交的，拍賣人可以向委托人、買受人各收取不超過拍賣成交價5%的傭金。收取傭金的比例按照同拍賣成交價成反比的原則確定。拍賣未成交的，拍賣人可以向委托人收取約定的費用;未作約定的，可以向委托人收取為拍賣支出的合理費用�！�
(4)《人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產的規(guī)定》第四條規(guī)定：“對擬拍賣的財產，人民法院應當委托具有相應資質的評估機構進行價格評估。對于財產價值較低或者價格依照通常方法容易確定的，可以不進行評估�！钡诎藯l規(guī)定：“拍賣應確定保留價。拍賣保留價由人民法院參照評估價確定;未作評估的，參照市價確定，并應當征詢有關當事人的意見。人民法院確定的保留價，第一次拍賣時，不得低于評估價或者市價的80%;如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時，司以酌情降低保留價，但每次降低的數額不得超過前次保留價的20%�！�
【篇二】2020年房地產估價師考試《案例與分析》考點解析
商業(yè)房地產估價：
1.商業(yè)房地產及其估價的特點：
商業(yè)房地產是指用于商業(yè)目的的房地產，如商場、購物中心、商業(yè)店鋪、超級市場、批發(fā)市場等。單純的餐飲、商務辦公、旅館房地產也屬于商業(yè)房地產，它們具有一般商業(yè)房地產的共同特點，同時它們還有各自的特點，后面將會單獨介紹;對于綜合餐飲、商務辦公、旅館性質的商業(yè)房地產，如酒店，則屬于商業(yè)房地產中的一種特殊情形。
商業(yè)房地產及其估價特點：①經營內容多，對不同的經營內容(或者說不同的用途)的各部分房地產要采用不同的報酬率;②出租、轉租經營多，要搞清房地產的產權狀況，對其權益因素進行認真分析;③一般都有裝修，而且裝修檔次較高且較復雜。在進行現(xiàn)場勘察時要弄清原始房屋裝修狀況，對不屬于房屋產權人的裝修價值要進行單獨計算，通常情況下這部分價值不計入房地產總價中;④垂直空間價值衰減性明顯。
2.影響商業(yè)房地產價格的因素：
影響商業(yè)房地產價格的主要區(qū)位因素有：①所處地段的商業(yè)繁華程度，有市級商業(yè)中心區(qū)，區(qū)級商業(yè)中心區(qū)，小區(qū)級商業(yè)中心區(qū)，此外還有專業(yè)的商業(yè)市場區(qū);②交通條件，主要考慮顧客的公共交通的通達度和停車方便程度以及經營者進貨和卸貨的交通便利程度;③臨街狀況，要注意考慮有效消費人流的問題;④樓層差異。
影響商業(yè)房地產價格的主要實物因素有：建筑品質、內部格局、面積、凈高、裝修。
值得說明的是，商業(yè)房地產價值中的無形價值所占比重越來越大，在估價時要予以充分考慮。
