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學(xué)區(qū)房的劃分
學(xué)區(qū)房的劃分就是說(shuō)確認(rèn)住房所屬學(xué)區(qū)。學(xué)區(qū)并不是大家認(rèn)為的那樣，離的近就可以了，要認(rèn)真查找其學(xué)區(qū)所在地。有些樓盤(pán)就在學(xué)校旁邊，可學(xué)區(qū)并不對(duì)口。
或者是有些開(kāi)發(fā)商的誤導(dǎo)，后影響了孩子教育。另外還有些市中心的小學(xué)相對(duì)集中，似乎劃到誰(shuí)的招生范圍都無(wú)所謂�，F(xiàn)在招生范圍每個(gè)行政區(qū)都略有不同，增加了購(gòu)房者購(gòu)房選擇的難度。
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戶口遷移問(wèn)題
曾經(jīng)有購(gòu)房者發(fā)生過(guò)房子買(mǎi)好了，孩子不能入學(xué)，因?yàn)樵恐鞯暮⒆右呀?jīng)占用了這一機(jī)會(huì)。好的方法是到具體學(xué)校的綜合辦公室，查詢?cè)摲棵掠袩o(wú)學(xué)生，才能確定買(mǎi)房。
如有以上情況，則需與房主協(xié)調(diào)，以保證購(gòu)買(mǎi)邊安家的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。因此建議購(gòu)房者好在簽訂合同時(shí)，注明房主戶口遷出時(shí)間等問(wèn)題。
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學(xué)區(qū)房的配套
注重孩子的未來(lái)固然沒(méi)錯(cuò)，可絕不能為了教育，犧牲其他配套設(shè)施。
主要包括交通、商業(yè)、醫(yī)院等，一個(gè)不方便出行和購(gòu)物的地方，即使教育環(huán)境再好生活也不會(huì)舒適，甚至?xí)绊憣?lái)的發(fā)展。
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上了買(mǎi)了房，是否會(huì)影響生活質(zhì)量
教育也好，買(mǎi)房也罷，都不是性投資，需要仔細(xì)衡量，不要為了教育影響了一家人的日常生活質(zhì)量和持續(xù)的教育投資。
要知道，這次的教育投資可能只是一個(gè)開(kāi)始，精心預(yù)算，在財(cái)力允許的情況下，再做相應(yīng)打算。
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什么時(shí)候購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房更合適？
學(xué)區(qū)房購(gòu)買(mǎi)總的來(lái)說(shuō)越早越好，建議購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房落戶的時(shí)間在一年以上，比較保險(xiǎn)。
關(guān)于什么時(shí)候購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房比較合適，建議避開(kāi)升學(xué)季這個(gè)時(shí)間段來(lái)購(gòu)買(mǎi)。
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新房和二手房該如何選？
新建小區(qū)的環(huán)境是個(gè)優(yōu)勢(shì)，二手房往往地理位置比較好，各有優(yōu)缺點(diǎn)。
不過(guò)從入學(xué)方面來(lái)考慮，老學(xué)區(qū)保險(xiǎn)系數(shù)更高一些，新建小區(qū)，如果配套學(xué)校已經(jīng)建設(shè)完畢，正常招生了，可以考慮，如果還在規(guī)劃范圍內(nèi)的，不建議考慮新建小區(qū)。
老小區(qū)的學(xué)區(qū)變動(dòng)小，穩(wěn)定性更好一些。再就是一些熱門(mén)學(xué)校往往周?chē)鷽](méi)有新房可選。
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買(mǎi)新房注意哪些問(wèn)題？
新建小區(qū)的業(yè)主*問(wèn)題屢見(jiàn)不鮮。大家購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房之前，一定要落實(shí)清楚，是否是真正的學(xué)區(qū)房。
核實(shí)的方法推薦有三個(gè)：
第一，電話核實(shí)，
第二，各區(qū)教育局，
第三，對(duì)應(yīng)入學(xué)的學(xué)校。
落實(shí)清楚了，不要光聽(tīng)賣(mài)房子的說(shuō)的天花亂墜。
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買(mǎi)二手房注意哪些問(wèn)題？
無(wú)論新老小區(qū)，購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房之前都要做足功課，不要讓自己后悔。總的來(lái)說(shuō)分為這四個(gè)主要方面：
第一，仔細(xì)甄別“學(xué)區(qū)房”是否在劃片之列。有些房源雖然與重點(diǎn)學(xué)校距離很近，但并不意味著購(gòu)買(mǎi)后就能進(jìn)入該學(xué)校就讀。另外，學(xué)區(qū)房是不以小區(qū)為單位的。同一個(gè)小區(qū)不同樓號(hào)都不一定是學(xué)區(qū)房，所以購(gòu)買(mǎi)前一定要向該片區(qū)的教育局了解一下房源情況，要了解此學(xué)區(qū)房是否歷年都屬于學(xué)區(qū)房，如果其中有幾年沒(méi)劃入學(xué)區(qū)房，那么購(gòu)買(mǎi)時(shí)要謹(jǐn)慎。
第二，好不買(mǎi)倆學(xué)區(qū)分界線附近的房屋。學(xué)區(qū)不是固定不變的。每年教育局會(huì)對(duì)學(xué)區(qū)進(jìn)行微調(diào)；如果建立新學(xué)校，學(xué)區(qū)會(huì)進(jìn)行大調(diào)。因此對(duì)于購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，應(yīng)先確認(rèn)該房源連續(xù)兩年以上都被劃入該學(xué)校的招生學(xué)區(qū)內(nèi)，而且近幾年不會(huì)有大的變動(dòng)。
第三，去派出所驗(yàn)證戶口。在二手房交易中，產(chǎn)權(quán)過(guò)戶與戶口遷移并不是同時(shí)進(jìn)行的。一般情況下，先辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，再辦理戶口遷移手續(xù)。必須是原有戶口全部遷出之后，才能辦理新戶口的遷入手續(xù)。否則，即使房屋產(chǎn)權(quán)屬于自己，有可能面臨由于房中仍有戶口未能及時(shí)遷出而無(wú)法辦理遷入手續(xù)的尷尬局面。有時(shí)賣(mài)方會(huì)推遲戶口遷出時(shí)間。對(duì)于此類情況，買(mǎi)方應(yīng)在合同中書(shū)面約定戶口遷移的時(shí)間及違約責(zé)任。
提示：購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房時(shí)要查查原房主戶口是否遷出，如未遷出，應(yīng)在購(gòu)房合同中寫(xiě)明何時(shí)遷出。
第四，調(diào)查小區(qū)發(fā)展趨勢(shì)，是否面臨拆遷。購(gòu)買(mǎi)”學(xué)區(qū)房”還要注意拆遷的問(wèn)題。受客觀條件限制，一些學(xué)區(qū)附近沒(méi)有商品房出售，只有二手房源。在購(gòu)買(mǎi)此類二手“學(xué)區(qū)房”時(shí)，我們還得注意拆遷的問(wèn)題。有時(shí)候賣(mài)方會(huì)特意隱瞞該區(qū)域?qū)⒈徊疬w的事實(shí)，而中介公司可能因疏忽或者本身就與賣(mài)方合作，而使買(mǎi)方不能及時(shí)了解情況，就有可能花冤枉錢(qián)花高價(jià)購(gòu)置“學(xué)區(qū)房”。
太原人買(mǎi)房要注意，這6種情況購(gòu)房者可追究中介責(zé)任！
對(duì)于普通老百姓來(lái)說(shuō)買(mǎi)房是一件大事，在買(mǎi)房的過(guò)程中如果發(fā)生這幾種情況，請(qǐng)一定要重視起來(lái)！
以下6種情況可追究中介責(zé)任
1、隱瞞房屋弊端
帶領(lǐng)買(mǎi)房人實(shí)地看房是房屋中介機(jī)構(gòu)的一項(xiàng)重要義務(wù)，但在諸如聯(lián)系不上出賣(mài)人，承租人不配合看房等特殊情況下，中介機(jī)構(gòu)常會(huì)帶領(lǐng)買(mǎi)受人查看其他類似房屋作為替代，買(mǎi)賣(mài)雙方可能就房屋的裝修、使用狀況、周邊環(huán)境等問(wèn)題產(chǎn)生爭(zhēng)議，影響合同順利履行。
2、未履行提醒、告知義務(wù)
二手房買(mǎi)賣(mài)合同通常是由中介機(jī)構(gòu)提供的格式文本，只有合同的核心內(nèi)容，如價(jià)款金額、付款時(shí)間及方式、違約責(zé)任等事項(xiàng)需要房屋買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商確定。
審判實(shí)踐中，部分中介機(jī)構(gòu)或經(jīng)紀(jì)人經(jīng)驗(yàn)不足，對(duì)相關(guān)事項(xiàng)未盡提示義務(wù)，導(dǎo)致雙方未進(jìn)行充分協(xié)商，或未將雙方口頭達(dá)成的一致性意見(jiàn)載入合同。
3、未提示特殊二手房的交易風(fēng)險(xiǎn)
二手房的性質(zhì)復(fù)雜多樣，比如除普通商品房外，法律對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房、央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房、小產(chǎn)權(quán)房、農(nóng)村房屋等特殊性質(zhì)房屋的交易有特別規(guī)定。部分中介公司審查不嚴(yán)，或明知不可為而為之，引發(fā)大量糾紛。
4、審查不到位
中介機(jī)構(gòu)在一定程度上負(fù)有審查房屋真實(shí)權(quán)利人的義務(wù)，包括核實(shí)登記所有權(quán)人與出賣(mài)人是否一致，詢問(wèn)所有權(quán)人的婚姻狀況，要求共有權(quán)人作出同意出售等。而有些中介機(jī)構(gòu)未盡到對(duì)房屋權(quán)屬的審查義務(wù)，導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)合同在履行過(guò)程中出現(xiàn)障礙或者無(wú)法履行。
5、慫恿簽訂陰陽(yáng)合同
在二手房簽約之前，部分中介公司為了以較低的稅金吸引買(mǎi)賣(mài)雙方，制造出總價(jià)款較低的網(wǎng)簽合同，用于申報(bào)稅款，而包含雙方真實(shí)意思的合同用于實(shí)際履行，且未進(jìn)行備案。
這種操作方式給國(guó)家稅收造成了巨大損失，同時(shí)也給一些當(dāng)事人惡意不履行合同提供借口。特別在房?jī)r(jià)大幅上漲之后，賣(mài)房人可能會(huì)以此為借口提出合同無(wú)效。
6、虛構(gòu)社保、規(guī)避限購(gòu)令
在交易的時(shí)候，存在少數(shù)中介機(jī)構(gòu)為不具備購(gòu)房資格的人開(kāi)具虛假社保證明。中介機(jī)構(gòu)的這種行為違反了法律規(guī)定，也由于整個(gè)交易建立在違法與欺詐的基礎(chǔ)上，買(mǎi)賣(mài)雙方所簽訂的合同可能被法院確認(rèn)為無(wú)效。
這2種情況中介可免責(zé)
1、在其自身能力范圍內(nèi)提供真實(shí)信息
比如，中介公司可要求出售方提供產(chǎn)證原件以便和復(fù)印件核對(duì)，也應(yīng)當(dāng)?shù)椒慨a(chǎn)交易中心了解房屋的權(quán)利情況，但如果出售方偽造了權(quán)利人的身份證和產(chǎn)權(quán)證進(jìn)行交易而造成買(mǎi)受方的損失，則買(mǎi)受方不能認(rèn)為中介方提供了虛假信息。
因?yàn)樵谕ǔＧ闆r下，中介難以對(duì)偽造的證件進(jìn)行判斷，這超出了其能力范圍，中介對(duì)其提供的信息并非是一種保證責(zé)任，而是一種謹(jǐn)慎、勤勉的責(zé)任，盡到合理的注意則可。
2、中介對(duì)他人的信用沒(méi)有保證義務(wù)
中介只是中間人，與委托人簽訂合同的是中介居間介紹的第三人，第三人在履行合同過(guò)程中如果實(shí)施了違約行為，中介不承擔(dān)責(zé)任。
購(gòu)房者和中介接觸過(guò)程中要注意
1、驗(yàn)明正身，看其工商執(zhí)照、稅務(wù)登記，以及是否有合法中介資格；
2、索要發(fā)票，一定程度上可檢驗(yàn)中介公司是否正規(guī)，產(chǎn)生爭(zhēng)議時(shí)還可作為證據(jù)；
3、謹(jǐn)防合同陷阱，格式化文本可能暗含霸王條款，對(duì)方針對(duì)條款作出明確解釋時(shí)，要做好錄音；
4、不要相信口頭；
5、保留一切證據(jù)，合同、發(fā)票、宣傳廣告、照片、錄音等，便于遇到糾紛后向有關(guān)部門(mén)投訴，甚至起訴至法院。
