第二節(jié)估價報告指錯
一、答題技巧
1、指錯題指出的錯誤根本不只13處，……這樣的情況下應(yīng)該如何取舍？“
這是因為錯誤的嚴(yán)重程度不一樣，有些錯誤是因為前面錯了引起的連鎖錯誤，有些是次要的錯誤，你要把自己覺得有把握的錯誤寫在前面，否則，13個錯誤寫完了，后面你再寫得多也沒分！

2、揣摩評卷人的心理

3、先理草稿，再答題

二、答題思路
（一） 閱讀報告：1、先了解估價基本事項。2、了解價值定義。3、了解方法技術(shù)思路。4、看估價依據(jù)全不全，假設(shè)限制條件，特殊說明。5、測算過程。6、估價結(jié)果
（二） 錯誤類型
1、不全面。①缺有效期、價格內(nèi)涵、資質(zhì)等；②假設(shè)限制條件；③估價依據(jù)、基準(zhǔn)地價、估價人員現(xiàn)場調(diào)查；④估價結(jié)果。
2、不規(guī)范。①術(shù)語不規(guī)范；② 表達(dá)方式不規(guī)范（帶有感情色彩、模棱兩可如可能大概）；③錯別字。
3、不充分。(1)取值依據(jù)不充分（數(shù)據(jù)來源、資本化率取值）；(2)推理說明不充分。① 時間修正未說明市場狀況分析。② 比準(zhǔn)價格的未說明理由。如加權(quán)、平均。③ 各種方法最后綜合取值的理論依據(jù)。
4、不一致。①結(jié)果報告與技術(shù)報告不一致；②兩種方法之間參數(shù)不一致（基準(zhǔn)地價、比較法中的年期修正、資本化率）；③報告中有兩個估價對象，分開評時參數(shù)不對應(yīng)；④前面的因素分析和后而后面的取值計算不一致；⑤推理說明與結(jié)論不一致。
５、 不正確。①每一項描述不正確（評估目的）；②推理分析不正確（與常理相悖）；③方法選用不正確；④技術(shù)路線不正確（公式、價值內(nèi)涵、時點、形成過程）
（三） 常見錯誤
一、報告書不完整（共8項內(nèi)容）
1. 封面
2. 目錄
3. 致委托方函：
時點、對象、目的、結(jié)果、有效期、簽字、蓋章
4. 估價師聲明
5. 估價假設(shè)和限制條件
① 說明不全（評估時，工業(yè)房地產(chǎn)作商業(yè)用途，假設(shè)……）；
② 他項權(quán)利（抵押權(quán)對資產(chǎn)的影響）；
③ 特殊處理（無法確認(rèn)的數(shù)據(jù)特殊處理）；
④權(quán)證說明（證與用途不一致，產(chǎn)權(quán)問題，他項權(quán)利是否評估，出讓土地年限超出的處理如：商地本應(yīng)40年，證載70年，要按40年處理，劃撥土地轉(zhuǎn)讓的說明）。
6. 估價結(jié)果報告
7. 估價技術(shù)報告
8. 附件
二、估價結(jié)果報告書漏項（共13項內(nèi)容）
一) 委托方（委托單位全稱、法定代表人和住所，個人委托的為個人姓名和住所）
二) 估價方（估價機(jī)構(gòu)全稱、法定代表人、住所、估價資格等級）
三)估價對象（概要說明估價對象的狀況，包括物質(zhì)實體狀況和權(quán)益狀況。其中：
對土地的說明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，形狀，四至、周圍環(huán)境、景觀，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，土地平整程度，地勢，地質(zhì)、水文狀況，規(guī)劃限制條件，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況；
對建筑物的說明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，層數(shù)，建筑結(jié)構(gòu)，裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況，公共配套設(shè)施完備程度，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況）
另外注意：1) 土地使用權(quán)人交代不清
2) 土地使用權(quán)性質(zhì)交代不清，如是出讓還是劃撥土地，集體土地還是國有土地等
3) 土地使用年限交代不清，如起止年月等（劃撥土地不需交代）
4) 是否具有土地使用權(quán)證沒有交代
5) 是否具有房屋所有權(quán)證沒有交代
6) 房屋用途交代不清
7) 建筑物結(jié)構(gòu)交代不清
8) 房屋建成年代交代不清
9) 房屋的權(quán)屬交代不清（特別是抵押的情況）
10) 房屋的狀態(tài)交代不清楚（如在建工程的投入數(shù)量）
11）面積前后不符，分部之和不符合總面積；
12）建筑物裝修情況要詳細(xì)、尤其是商業(yè)用途

四) 估價目的（說明本次估價的目的和應(yīng)用方向）
著重察看估價方法是否與估價目的，估價對象適用，估價技術(shù)路線是否正確

五) 估價時點（說明所評估的客觀合理價格或價值對應(yīng)的年月日）
估價時點是否準(zhǔn)確（注意各種估價目的房地產(chǎn)估價的估價時點）
與后面引用的時間數(shù)據(jù)是否吻合。（交易時間修正、匯率）

六) 價值定義（說明本次估價采用的價值標(biāo)準(zhǔn)或價值內(nèi)涵）
采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)，還是特殊估價
七) 估價依據(jù)（說明本次估價依據(jù)的本房地產(chǎn)估價規(guī)范，國家和地方的法律、法規(guī)，委托方提供的有關(guān)資料，估價機(jī)構(gòu)和估價人員掌握和搜集的有關(guān)資料）
（提供與估價目的、估價對象類型及數(shù)據(jù)有關(guān)
1、 估價規(guī)范2、委托書3、少重要法規(guī)