（一）估價(jià)原則的運(yùn)用

1、使用原則（在合法原則前提下）：用途、強(qiáng)度、適應(yīng)性。

例1：96年試題

例2：某房地產(chǎn)地處繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)，占地900平方米，地上200平方米建筑為一舊式住宅，委托人要求評估該房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)交換價(jià)值。評估人員經(jīng)過調(diào)查了解到，現(xiàn)該區(qū)域商業(yè)用途土地價(jià)格為4萬元人民幣/平方米，該區(qū)域的商品房價(jià)格為1萬元人民幣/平方米，城市規(guī)劃中該區(qū)域的容積率為5。該房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值在不考慮出讓金的情況下大約是多少？并說明評估時(shí)的依據(jù)和理由。

答案：

1、該房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值約為3600萬元人民幣。

900×4＝3600（萬元）

2、依據(jù)和理由：上述評估結(jié)果依據(jù)了房地產(chǎn)評估中使用原則。因?yàn)�，該房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)用途是很不合理的。其一、在商業(yè)區(qū)內(nèi)建民宅，在用途上不合理；其二、使用強(qiáng)度未達(dá)到城市規(guī)劃規(guī)定的容積率，土地未得到充分利用。按照房地產(chǎn)評估的使用原則，該房地產(chǎn)應(yīng)該以拆除重新利用為前提，按商業(yè)用地進(jìn)行評估。故評估值大約為3600萬元人民幣。確切的價(jià)值應(yīng)該是3600萬元減去拆除舊建筑費(fèi)用后的價(jià)值。

例3：2001年模擬試題問答題的第（二）題

（2）估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則：估價(jià)結(jié)果的時(shí)間相關(guān)性、時(shí)效性，不同估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對象有不同的狀態(tài)。

例1：98年的考題：選擇題第2題

例2：教材P141

例3：某人1999年7月通過出讓方式獲得一宗土地，地價(jià)款是100萬元，之后又花了200萬元進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，稅費(fèi)為50萬元，正常利潤為50萬元，出讓年限從基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完成之日（2000年3月）起計(jì)，則該地塊在2000年3月的價(jià)格為：（答案為D）

A.400萬元　　B.350萬元　　　C.100萬元　　　D.〉400萬元

估價(jià)時(shí)點(diǎn)說明了估價(jià)時(shí)依據(jù)的房地產(chǎn)市場狀況，這在《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》的P93-94中說得很清楚。

例4：2001年模擬題A選擇題第2題

估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則在損害賠償估價(jià)中、糾紛的評估中、轉(zhuǎn)讓的評估中、在建工程的評估中非常重要。

（3）替代原則：

例：2001年模擬試題B選擇題第（一）題

（4）合法原則：主要考交易或處分方式合法、用途合法。

例：99年模擬試題：問答題第（三）題和選擇題第（一）、（二）題。

98年考試題：選擇題第（一）題。
四、改錯(cuò)題

改錯(cuò)題一般是改估價(jià)方法運(yùn)用上的錯(cuò)誤，各種方法常見的改錯(cuò)項(xiàng)目為：

（一）市場比較法

1、交易情況修正對于交易情況非正常負(fù)擔(dān)的修正，具體見《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》P112例4-4和例4-5。

2、交易日期修正中關(guān)于定基價(jià)格指數(shù)，環(huán)比價(jià)格指數(shù)，逐漸遞增或遞減（等比），期內(nèi)平均上升或下降（等差）的修正，具體見《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》P115的有關(guān)內(nèi)容。

3、區(qū)域因素和個(gè)別因素修正中的間接比較修正和用加權(quán)平均法綜合可比實(shí)例的得分問題，具體見《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》P128例4-14。

4、比較物與參照物互相顛倒的問題。

（二）收益法

1、租約期內(nèi)與租約期外年客觀收益的計(jì)算問題。

2、利息不能作為管理費(fèi)和稅金的計(jì)算基礎(chǔ)之一的問題。

3、收益年限確定錯(cuò)誤的公式。

4、漏算了營業(yè)稅及其附加的問題。

5、沒有考慮出租率或公共流通比的問題。

具體見2001年《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》模擬試題A第四題。

（三）成本法

1、沒有選擇估價(jià)時(shí)點(diǎn)的正常成本（如：重置價(jià)）的問題。

2、耐用年限確定錯(cuò)誤的問題。

3、計(jì)息期確定錯(cuò)誤的問題。

4、沒有將各成本項(xiàng)目統(tǒng)一到相同的年限內(nèi)的問題。

5、對有償出讓土地的評估，當(dāng)估價(jià)對象的剩余土地使用權(quán)年限短于法定出讓年，沒有對結(jié)果進(jìn)行年限修正的問題。

6、利息的計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)多少項(xiàng)目的問題。如：銷售稅費(fèi)不能計(jì)算利息。

7、銷售稅費(fèi)的計(jì)算基礎(chǔ)錯(cuò)誤的問題。

（四）假設(shè)開發(fā)法

1、貼現(xiàn)期確定錯(cuò)誤的問題。

2、管理費(fèi)、銷售稅費(fèi)及利潤的計(jì)算基礎(chǔ)錯(cuò)誤的問題。

（五）基準(zhǔn)地價(jià)修正法

動態(tài)方式不存在投資利息。

4、假設(shè)開發(fā)法

（1）沒有確定的開發(fā)利用方式　

開發(fā)利用方式的確定需要依據(jù)規(guī)劃限制條件，但不能把規(guī)劃限制條件直接作為的開發(fā)利用方式。

（2）沒有計(jì)算待開發(fā)土地或待完成房地產(chǎn)的利潤

（3）把利息和稅金也作為計(jì)算利潤的基礎(chǔ)

（4）貼現(xiàn)期確定錯(cuò)誤

（5）當(dāng)利息率和貼現(xiàn)率一致時(shí)，還計(jì)算了利息。

（6）未來樓價(jià)的確定完全依據(jù)市場比較法，沒有結(jié)合長期趨勢法。

（7）遺漏了買方購買待開發(fā)土地或待完成房地產(chǎn)的稅費(fèi)，具體見教材P69-71及案例3-1分析的第8項(xiàng)。

（四）沒有結(jié)合估價(jià)目的的要求

1、抵押估價(jià)的常見錯(cuò)誤

（1）沒有說明未來市場風(fēng)險(xiǎn)變化和短期強(qiáng)制處分等因素對抵押價(jià)值的影響。

（2）抵押估價(jià)結(jié)果中，沒有扣除需要補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金。

2、保險(xiǎn)估價(jià)的常見錯(cuò)誤

（1）沒有分清投保價(jià)值評估和保險(xiǎn)損失程度評估。

（2）保險(xiǎn)損失程度的評估，沒有明確是按“可修復(fù)的情況”進(jìn)行評估，還是按“不可修復(fù)的情況”進(jìn)行評估。

（3）保險(xiǎn)損失程度的評估沒有依據(jù)保險(xiǎn)合同，估價(jià)依據(jù)中也缺少保險(xiǎn)合同。

（4）保險(xiǎn)損失程度的評估，沒有明確估價(jià)范圍是否包括間接損失。

（5）按“不可修復(fù)情況”評估損失時(shí)，沒有扣減房屋受損后的殘余價(jià)值。

（6）把土地也作為了保險(xiǎn)估價(jià)的估價(jià)對象。

3、其他估價(jià)目的的常見錯(cuò)誤

（1）合資入股的評估，沒有說明入股后的用途。

（2）拍賣底價(jià)的評估，沒有確定出拍賣保留價(jià)