房地產(chǎn)估價中如何提高市場比較法的評估精度2 來源：青年人(Qnr.Cn) 作者：Qnr.Cn 時間：2010/1/9 【青年人網(wǎng)】 資料下載
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四、正確選取案例，進行指標、技術參數(shù)的修正

市場比較法的要義：選取的參照案例應具有可比性，指標、技術參數(shù)修正具備重要性、準確性和時限性。估價過程要抓住影響價格或價值的因素，要異中求同、同中求異。比如：估價對象與參照案例的交通條件不一樣(但離市中心和主要購物中心距離相當)，其他情況基本一致，且均為估價時點前一周內(nèi)成交并且價格無明顯波動。交易價格分別為：A－1020元/平方米(兩條交通線路)、B－1040元/平方米(三條交通線路)、C－1000元/平方米(一條交通線路)；估價對象的有三條交通線路。經(jīng)過調查分析，同類房地產(chǎn)交易中，交通條件不同其交易價格也不一樣：交通條件越好，價格越高。這樣，我們可以認定：交通條件是影響價格的一個重要因素，對價值或價格的影響程度為2％/1條交通線路。在修正時，以估價對象為100，則參照案例的修正后分別為98、100、96；修正后參照案例的價格分別為1041元/平方米、1040元/平方米、1042元/平方米，在前述條件夏，估價對象的估算價格為1041元/平方米(簡單算術平均法)。顯然，這個結果與實際極為接近，因此可以作為本次估價結果。

在舉例中，可以看出：參照案例的可比性是基礎，它將直接影響估價結果。因此，在采用市場比較法估算估價對象的價格或價值時，應重點注意參考案例的可比性。如以下情況就不宜作為參考案例：

1、時間超過兩年；價格波動較大的情況下(如±15％)時，參考案例成交時間超過半年。

2、特殊情況下的交易案例。

3、超過《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T50291-1999)規(guī)定的單項調整超過20％、綜合調整超過30％的交易案例。

4、不同區(qū)位(或供需圈內(nèi))的交易案例。

5、不同用途(如估價對象為住宅，則參照案例不宜選商場用途的房地產(chǎn))。

五、參照案例的修正

1、修正方法。根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T50291-1999)第5.2.9條，可以采用百分比率法、差額法或回歸分析法。但是對難以量化的因素進行定性分析，確定其對價格或價值的影響相知和程度，在修正時給以一定的權重，從而更準確反映估價對象的市場價格或價值。

2、修正程序。應嚴格按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T50291-1999)進行。

3、指標。技術參數(shù)選取。綜合分析參照案例、合理量化價格或價值影響指標，確定修正系數(shù)。

4、注意問題：①、調查參照案例的實際資料，找出價格差異因素；②、估價人員對整個房地產(chǎn)市場及同一供需圈的行情及趨勢總體把握；③、分析因素要全面，選取重點要突出、主次要分明；④。修正使用的因素條件說明表、比較因素條件指數(shù)等匹配對應；⑤、量化分值要合理，進行必要的驗證等。

市場比較法的內(nèi)涵豐富，運用技巧很重要。在運用中，應嚴格按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T50291-1999)執(zhí)行，結合估價人員經(jīng)驗，靈活 運用，嚴格估價過程，把關估價結果，提高估價結果的估算精度。