房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中引入“估價(jià)時(shí)點(diǎn)日后重大事項(xiàng)”的探討2 來(lái)源：青年人(Qnr.Cn) 作者：Qnr.Cn 時(shí)間：2010/1/9 【青年人網(wǎng)】 資料下載
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四、“估價(jià)時(shí)點(diǎn)日后重大事項(xiàng)”內(nèi)涵分析

與資產(chǎn)負(fù)債表日后事項(xiàng)調(diào)整相類似，“估價(jià)時(shí)點(diǎn)日后重大事項(xiàng)”根據(jù)事項(xiàng)的不同，也可區(qū)分為調(diào)整事項(xiàng)及非調(diào)整事項(xiàng)。

1、調(diào)整事項(xiàng)：

估價(jià)對(duì)象及所依賴的風(fēng)險(xiǎn)環(huán)境于估價(jià)作業(yè)期間發(fā)生了重大變化，應(yīng)對(duì)估價(jià)報(bào)告作出調(diào)整說(shuō)明。 (1)估價(jià)對(duì)象自身狀況：估價(jià)報(bào)告期間，估價(jià)對(duì)象發(fā)生重大狀況變化，例如房屋局部倒塌或局部土地滅失等已經(jīng)使估價(jià)時(shí)點(diǎn)的估價(jià)結(jié)果無(wú)法使用，應(yīng)對(duì)估價(jià)結(jié)果進(jìn)行調(diào)整。

(2)估價(jià)對(duì)象的風(fēng)險(xiǎn)環(huán)境：估價(jià)報(bào)告期間，估價(jià)對(duì)象所依賴的社會(huì)經(jīng)濟(jì)政治環(huán)境(如規(guī)劃變更等)發(fā)生重大變化，已使估價(jià)時(shí)點(diǎn)的估價(jià)結(jié)果無(wú)法使用，應(yīng)對(duì)估價(jià)結(jié)果進(jìn)行調(diào)整。

2、非調(diào)整事項(xiàng)

估價(jià)對(duì)象所處的風(fēng)險(xiǎn)環(huán)境仍在變化持續(xù)中，對(duì)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)之后發(fā)生重大變化，應(yīng)做出說(shuō)明，并說(shuō)明影響的程度，無(wú)法度量的應(yīng)說(shuō)明原因，例如：

*與估價(jià)對(duì)象相關(guān)的規(guī)劃仍在醞釀過(guò)程中；

*對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能直接或間接影響的法律、法規(guī)、政策仍在草擬過(guò)程中；

*對(duì)社會(huì)發(fā)展有重大關(guān)系的政治選舉、戰(zhàn)爭(zhēng)威脅等因素正在變化等。 引入“估價(jià)時(shí)點(diǎn)日后重大事項(xiàng)”后，使估價(jià)報(bào)告有效性的時(shí)間跨度得到限度的提升，提高了估價(jià)報(bào)告的實(shí)用性，從而在盡量滿足抵押估價(jià)報(bào)告使用者的需求的同時(shí)也使估價(jià)機(jī)構(gòu)有效地避免由于估價(jià)時(shí)點(diǎn)日后事項(xiàng)產(chǎn)生的估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。具體可采取以下措施： 更多精采請(qǐng)到 bbs.imcpv.com

1、縮短估價(jià)時(shí)點(diǎn)與報(bào)告出具日(或估價(jià)作業(yè)完成日期)的時(shí)間跨度，減少期間存在的重大風(fēng)險(xiǎn)。

2、縮短估價(jià)報(bào)告出具日與銀行放款點(diǎn)或抵押登記點(diǎn)的時(shí)間跨度，盡量降低期間產(chǎn)生不利變化的風(fēng)險(xiǎn)。

3、估價(jià)作業(yè)期確實(shí)比較長(zhǎng)的，為避免重大風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)在報(bào)告出具前，再次勘察現(xiàn)場(chǎng)，了解估價(jià)對(duì)象的狀況是否變化。

4、報(bào)告出具前，對(duì)于存在著與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不利變化的風(fēng)險(xiǎn)環(huán)境應(yīng)予以密切的注意，并及時(shí)進(jìn)行估價(jià)結(jié)果的調(diào)整或增加風(fēng)險(xiǎn)提示內(nèi)容。

5、發(fā)生估價(jià)結(jié)果需要重新調(diào)整的情況時(shí)，應(yīng)相應(yīng)調(diào)整估價(jià)時(shí)點(diǎn)。

6、重視“估價(jià)的假設(shè)和限制條件”及報(bào)告提示的應(yīng)用，使估價(jià)機(jī)構(gòu)規(guī)避不應(yīng)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。例如可以采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況與在完成實(shí)地查勘之日的狀況一致的假設(shè)；對(duì)于規(guī)劃資料變更的情況，重點(diǎn)提示估價(jià)所依賴資料有效性對(duì)估價(jià)結(jié)果可能的影響，并在估價(jià)報(bào)告中提醒估價(jià)報(bào)告使用者注意。

[抵押評(píng)估案例說(shuō)明一]

估價(jià)對(duì)象為XX市一大型小商品市場(chǎng)商鋪，勘察與估價(jià)時(shí)點(diǎn)均為XX年XX月10日，根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)行情估價(jià)結(jié)果為5萬(wàn)元／平方米，在估價(jià)報(bào)告完成日，傳來(lái)該小商品市場(chǎng)可能重新規(guī)劃的消息，但具體規(guī)劃實(shí)施究竟何時(shí)不清楚。

如果根據(jù)以往慣例，估價(jià)報(bào)告僅對(duì)時(shí)點(diǎn)負(fù)責(zé)，況且估價(jià)報(bào)告已經(jīng)基本完成，基本不作改動(dòng)。

對(duì)策：根據(jù)“估價(jià)時(shí)點(diǎn)日后重大事項(xiàng)”處理，應(yīng)該對(duì)估價(jià)結(jié)果的使用作出明確的風(fēng)險(xiǎn)揭示，并說(shuō)明無(wú)法估量其對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響有多大，以提醒估價(jià)報(bào)告使用者注意。

[抵押評(píng)估案例說(shuō)明二]

估價(jià)對(duì)象為XX市土地儲(chǔ)備用地，之前規(guī)劃為商業(yè)，容積率為1．5，估價(jià)時(shí)點(diǎn)以前，一直傳聞要出臺(tái)新的城鎮(zhèn)規(guī)劃，因此估價(jià)報(bào)告對(duì)該事項(xiàng)作了提示說(shuō)明。然而于估價(jià)報(bào)告完成之日，根據(jù)政府的最新規(guī)劃，估價(jià)對(duì)象為新的裝備工業(yè)基地，控制性規(guī)劃參數(shù)中容積率為 1．0。

對(duì)策：根據(jù)“估價(jià)時(shí)點(diǎn)日后重大事項(xiàng)”處理，應(yīng)該對(duì)估價(jià)結(jié)果作出調(diào)整。

[抵押評(píng)估案例說(shuō)明三]

估價(jià)對(duì)象為XX市1幢商品住宅(期房)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)之前，政府已經(jīng)準(zhǔn)備出臺(tái)調(diào)控政策，因此估價(jià)報(bào)告對(duì)該事項(xiàng)進(jìn)行了說(shuō)明。然而估價(jià)報(bào)告完成之日正逢該政策出臺(tái)，市場(chǎng)突然下行，開(kāi)發(fā)商將銷售均價(jià)向下調(diào)整到普通商品住宅水平，調(diào)整幅度超過(guò)10％。

對(duì)策：根據(jù)“估價(jià)時(shí)點(diǎn)日后重大事項(xiàng)”處理，應(yīng)該對(duì)估價(jià)結(jié)果作出調(diào)整。并對(duì)可能的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)予以說(shuō)明，提醒銀行在放貸成數(shù)上謹(jǐn)慎把握。

六、“估價(jià)時(shí)點(diǎn)日后重大事項(xiàng)”引入對(duì)控制風(fēng)險(xiǎn)的意義

相比于以往估價(jià)報(bào)告僅就估價(jià)時(shí)點(diǎn)靜態(tài)的估價(jià)結(jié)果負(fù)責(zé)，通過(guò)引入估價(jià)時(shí)點(diǎn)日后重大事項(xiàng)，可以使銀行控制風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)從估價(jià)時(shí)點(diǎn)往后推遲到估價(jià)報(bào)告完成日。

圖2很好地詮釋了“估價(jià)時(shí)點(diǎn)日后重大事項(xiàng)”引入后，使用報(bào)告的銀行避免了使用估價(jià)結(jié)果的風(fēng)險(xiǎn)，圖中陰影框表示的是采用“估價(jià)時(shí)點(diǎn)日后事項(xiàng)”進(jìn)行報(bào)告處理時(shí)，估價(jià)報(bào)告增加了估價(jià)報(bào)告完成日的風(fēng)險(xiǎn)控制環(huán)節(jié)：

七、估價(jià)報(bào)告今后的發(fā)展方向

估價(jià)報(bào)告作為估價(jià)行業(yè)提供的服務(wù)產(chǎn)品，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，服務(wù)對(duì)象對(duì)估價(jià)報(bào)告的要求必將從單一的價(jià)格需求(估價(jià)機(jī)構(gòu)以往的狀況大多如此)向更高端、更深層次的需求發(fā)展，對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)的要求也將越來(lái)越高。例如引入“估價(jià)時(shí)點(diǎn)日后重大事項(xiàng)”就對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)提出了相當(dāng)高的要求。應(yīng)該承認(rèn)，估價(jià)機(jī)構(gòu)的產(chǎn)品離使用者現(xiàn)實(shí)的需要仍有距離，例如，就抵押估價(jià)報(bào)告而言，由于社會(huì)認(rèn)識(shí)的局限以及低水平競(jìng)爭(zhēng)的原因，估價(jià)機(jī)構(gòu)在大多數(shù)情況下提供的仍是階段性、一次性的服務(wù)，離全過(guò)程、動(dòng)態(tài)性的參與仍有較大的差距；就報(bào)告使用而言，離房地產(chǎn)投資者所需的估價(jià)報(bào)告的深度也有較大的差距。 以《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》為契機(jī)，我們看到了估價(jià)行業(yè)及估價(jià)機(jī)構(gòu)提升地位與技術(shù)含量的希望。只要估價(jià)機(jī)構(gòu)認(rèn)識(shí)差距，不斷提高自身素質(zhì)，未來(lái)估價(jià)行業(yè)提供產(chǎn)品的服務(wù)能級(jí)就能不斷得到提升。