建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀監(jiān)會(huì)于2006年1月聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問題的通知》，同時(shí)配套發(fā)布了《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》(簡(jiǎn)稱《意見》)，并規(guī)定銀行抵押估價(jià)活動(dòng)自2006年3月1日起必須按照《意見》實(shí)施。作為估價(jià)活動(dòng)一個(gè)新的規(guī)范指導(dǎo)性文件，自發(fā)布以來在估價(jià)行業(yè)中引發(fā)了熱烈的研討。抵押價(jià)值、優(yōu)先受償權(quán)、變現(xiàn)能力分析、使用提示的內(nèi)容等大大豐富了估價(jià)報(bào)告的內(nèi)涵與實(shí)用性�！兑庖姟返膶�(shí)施，將大大提高估價(jià)報(bào)告的技術(shù)含量，同時(shí)對(duì)估價(jià)從業(yè)人員提出更高的要求。
《意見》中的許多篇幅就估價(jià)結(jié)果的成立作了諸多的假設(shè)限定說明，并對(duì)估價(jià)報(bào)告使用者如何合理的使用估價(jià)報(bào)告作了相當(dāng)多的說明。本文將在此基礎(chǔ)上，借鑒會(huì)計(jì)制度中的“資產(chǎn)負(fù)債表日后事項(xiàng)調(diào)整”，提出“估價(jià)時(shí)點(diǎn)日后重大事項(xiàng)”的概念，并對(duì)此做分析研究。

一、會(huì)計(jì)制度中的日后事項(xiàng)調(diào)整

在會(huì)計(jì)中，資產(chǎn)負(fù)債表體現(xiàn)的是一個(gè)時(shí)點(diǎn)的概念，屬于靜態(tài)概念�；�于會(huì)計(jì)報(bào)表的實(shí)用性角度，在資產(chǎn)負(fù)債表編制中引入日后事項(xiàng)，大大提高了報(bào)表的使用功能。所謂日后事項(xiàng)，指的是自年度資產(chǎn)負(fù)債表日至報(bào)表批準(zhǔn)報(bào)出日之間發(fā)生需要調(diào)整或說明的事項(xiàng)，根據(jù)事項(xiàng)的不同情況，區(qū)分為調(diào)整事項(xiàng)和非調(diào)整事項(xiàng)。對(duì)于調(diào)整事項(xiàng)，應(yīng)進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，調(diào)整資產(chǎn)負(fù)債表。例如資產(chǎn)負(fù)債日前已存在并于資產(chǎn)負(fù)債日后發(fā)生的應(yīng)收帳款發(fā)生重大損失或銷售退回等對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表有重大影響的事件。對(duì)于非調(diào)整事項(xiàng)，不需要進(jìn)行調(diào)整，只需要在報(bào)表附注中說明事項(xiàng)的內(nèi)容以及對(duì)結(jié)果將造成的影響。

通過日后事項(xiàng)的說明，使報(bào)表具有更好的實(shí)用性，有利于報(bào)表使用者特別是廣大投資決策者作出正確的投資選擇。

二、“估價(jià)時(shí)點(diǎn)日后重大事項(xiàng)”的提出

　　與資產(chǎn)負(fù)債表的時(shí)點(diǎn)概念相類似，估價(jià)報(bào)告強(qiáng)調(diào)的也是一個(gè)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的靜態(tài)屬性。因此估價(jià)報(bào)告也存在著如何提高估價(jià)時(shí)點(diǎn)后的一段特定時(shí)期內(nèi)的使用實(shí)用性問題，即限度確保估價(jià)結(jié)果出具的有效性。

仔細(xì)分析表明，估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)結(jié)果的合理性存在著這樣一個(gè)隱含條件，從估價(jià)時(shí)點(diǎn)到報(bào)告出具日期間，估價(jià)對(duì)象狀況與估價(jià)時(shí)點(diǎn)是一致的，估價(jià)對(duì)象所依賴的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境是平穩(wěn)發(fā)展的。但是如果該條件不復(fù)存在時(shí)，估價(jià)結(jié)果將出現(xiàn)嚴(yán)重的問題：在估價(jià)時(shí)點(diǎn)與估價(jià)報(bào)告出具日的間隔時(shí)期比較長(zhǎng)的情況下，估價(jià)對(duì)象狀況可能已經(jīng)發(fā)生重大變化，估價(jià)對(duì)象所依賴的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境可能發(fā)生了重大變化。這種可能性的存在將使估價(jià)報(bào)告面臨這樣一個(gè)困境：估價(jià)時(shí)點(diǎn)的結(jié)果是適當(dāng)?shù)�，但估價(jià)報(bào)告出具之日估價(jià)結(jié)果已經(jīng)不適用。該種情形對(duì)于估價(jià)報(bào)告而言，當(dāng)然可以通過假設(shè)限制條件及報(bào)告使用提示予以規(guī)避，但對(duì)于抵押估價(jià)報(bào)告的使用者而言，無疑是不可接受的，估價(jià)報(bào)告實(shí)際上也失去了現(xiàn)實(shí)的使用性。 更多精采請(qǐng)到 bbs.imcpv.com

有鑒于此，并借鑒會(huì)計(jì)制度中日后事項(xiàng)的提法，本文提出了“估價(jià)時(shí)點(diǎn)日后重大事項(xiàng)”的概念：估價(jià)時(shí)點(diǎn)至估價(jià)報(bào)告完成日或出具日這一特定的時(shí)期內(nèi)發(fā)生的對(duì)估價(jià)結(jié)果有重大影響的事項(xiàng)。

三、“估價(jià)時(shí)點(diǎn)日后重大事項(xiàng)”與銀行需求分析

為了更好了解“估價(jià)時(shí)點(diǎn)日后重大事項(xiàng)”對(duì)抵押估價(jià)報(bào)告使用者(銀行)的現(xiàn)實(shí)必要性，就必須了解銀行抵押貸款對(duì)估價(jià)報(bào)告的需求。

對(duì)于估價(jià)報(bào)告的使用者而言，當(dāng)然需要了解抵押物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)下靜態(tài)的市場(chǎng)價(jià)值。但是從貸款的全過程進(jìn)行考察，銀行更為關(guān)注的是短期內(nèi)使用報(bào)告(如銀行放款時(shí))估價(jià)對(duì)象的動(dòng)態(tài)市場(chǎng)價(jià)值，以及從更長(zhǎng)時(shí)期里(一直到還貸結(jié)束)估價(jià)對(duì)象面臨的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)環(huán)境及因素。通過圖1我們可以更好了解報(bào)告使用者對(duì)估價(jià)報(bào)告的使用需求： 師信息網(wǎng)論壇 http://bbs.imcpv.com

與銀行抵押貸款活動(dòng)中對(duì)了解抵押物價(jià)值的要求相比，僅僅依靠估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的貸前階段的估價(jià)報(bào)告顯然無法完全滿足其需求，特別是《意見》出臺(tái)前的估價(jià)報(bào)告僅對(duì)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值的客觀性、合理性負(fù)責(zé)，只滿足了抵押貸款前期部分的要求�！兑庖姟烦雠_(tái)后，估價(jià)報(bào)告增加了許多使用提示的內(nèi)容，對(duì)估價(jià)結(jié)果的合理使用提供了更多的信息，基本能滿足第一階段銀行對(duì)抵押貸款前期的需求。

然而操作實(shí)踐中，仍存在估價(jià)時(shí)點(diǎn)到抵押貸款放款日間隔時(shí)期較長(zhǎng)時(shí)導(dǎo)致的兩個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)，即期間估價(jià)對(duì)象狀況是否已經(jīng)發(fā)生重大不利變化?期間估價(jià)對(duì)象所依賴的社會(huì)經(jīng)濟(jì)等風(fēng)險(xiǎn)環(huán)境是否已經(jīng)發(fā)生重大不利變化?估價(jià)報(bào)告通過引入“估價(jià)時(shí)點(diǎn)日后重大事項(xiàng)”，并將估價(jià)時(shí)點(diǎn)或報(bào)告出具日向銀行抵押登記及放款點(diǎn)延伸，可以有效地幫助銀行化解第二階段的風(fēng)險(xiǎn)。

至于第三階段的風(fēng)險(xiǎn)，估價(jià)報(bào)告能做的只有做風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)，提醒使用者注意可能的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)環(huán)境而已