十一) 估價人員（估價人員的姓名、估價資格或職稱，并由本人簽名、蓋章）

十二) 估價作業(yè)日期（說明本次估價的起止年月日）

十三) 估價報告應(yīng)用的有效期（說明本估價報告應(yīng)用的有效期，可表達(dá)為到某個年月日止，也可表達(dá)為多長年限，如一年）
以估價報告完成時間開始

三、估價技術(shù)報告漏項（共7項內(nèi)容）
一) 個別因素分析
注意分析因素與估價對象類型相吻合（還要補(bǔ)充）
商業(yè)：臨街狀況、內(nèi)部格局、樓層、面積、裝修
住宅：建筑物結(jié)構(gòu)、類型、式樣，設(shè)施、設(shè)備，質(zhì)量，朝向、樓層。
工業(yè)：用地面積、地質(zhì)水文條件
二) 區(qū)域因素分析（
注意分析因素與估價對象類型相吻合（還要補(bǔ)充）
商業(yè)：繁華程度、交通條件
住宅：交通條件、生活服務(wù)設(shè)施、公用設(shè)施、環(huán)境狀況。
工業(yè)：區(qū)域：交通、基礎(chǔ)、地理位置
三) 市場背景分析（詳細(xì)說明分析類似房地產(chǎn)的市場狀況，包括過去、現(xiàn)在和可預(yù)見的未來）
四) 使用分析（詳細(xì)分析、說明估價對象使用）
五) 估價方法選用（詳細(xì)說明估價的思路和采用的方法及其理由）
1、未說明選用方法理由，
六) 估價測算過程（詳細(xì)說明測算過程，參數(shù)確定等）
1、收益法
（1）收益期限確定錯誤。
（2）沒有以客觀收益和正常費(fèi)用作為價格評估的依據(jù)。
（3）對于客觀收益沒有考慮到未來的變化。
（4）收益的測算錯誤。沒有考慮收租率或入住率或滿客率；求取的方法錯誤；收益計算中有關(guān)面積套錯了。
（5）正常費(fèi)用的測算錯誤
A費(fèi)用的測算遺漏了項目或增加了不合理的項目。第一，將一次性支付的費(fèi)用及與總收益不直接相關(guān)的費(fèi)用作為獲取客觀收益的直接必要的費(fèi)用。第二，對于租賃房地產(chǎn)采用收益法評估時，正常費(fèi)用中稅金的計算只計算了房產(chǎn)稅，而沒有計算營業(yè)稅及其附加和土地使用稅。第三，自己經(jīng)營的房地產(chǎn)，在正常費(fèi)用的計算中遺漏了經(jīng)營利潤。第四，把所得稅也作為總費(fèi)用的一個組成部分。
B、費(fèi)用的計算中計費(fèi)基礎(chǔ)錯誤。
C、費(fèi)用的計算方法錯誤。
D、參數(shù)確定錯誤。
E、總費(fèi)用中包含了折舊費(fèi)。
F、對于帶租約的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的評估。租約期內(nèi)總費(fèi)用的扣除項目沒有按租賃合同的約定。
（6）報酬率確定錯誤
A、報酬率選定錯誤
B、用途不同的部分采用了相同的報酬率
C、安全利率選擇錯誤
D、把物價上漲率和經(jīng)濟(jì)增長率作為報酬率。

2、市場法
（1）修正系數(shù)的確定沒有充足的理由
（2）比較實(shí)例的數(shù)量不夠，即沒有達(dá)到三個以上（含三個）的可比實(shí)例
（3）修正系數(shù)的取值不統(tǒng)一、不規(guī)范或比較物與參照物相互顛倒。
4）單項修正對可比實(shí)例成交價格的調(diào)整幅度超過了20%，或者各項修正對可比實(shí)例成交價格的綜合調(diào)整幅度超過了30%。
（5）比較修正的方向錯誤。
（6）可比實(shí)例不符合條件。
7）區(qū)位狀況與實(shí)物狀況混淆不請。
8）區(qū)位狀況與實(shí)物狀況具體比較修正項目的選擇沒有結(jié)合估價對象與可比實(shí)例的差異。
9）區(qū)域因素與各別因素具體比較修正項目的選擇沒有與評估對象的特點(diǎn)結(jié)合起來。
（10）比較修正項目有漏項。
（11）間接比較與直接比較混淆不清。

成本法：
1成本應(yīng)為社會平均成本,即客觀成本
2注意各種物業(yè)的價格構(gòu)成（及商品房，農(nóng)地征用，拆遷房屋）
3注意保險估價不計地價，評估抵押價值時的土地價值考慮是否正確,看是直接還是間接損失,如不可修復(fù),應(yīng)有說明
4銷售稅費(fèi)的依據(jù)是銷售收入不是成本，稅費(fèi)的構(gòu)成是否正確
5入股的估價應(yīng)說明入股后的用途
6注意計稅方式是否正確，如房產(chǎn)稅要減去原值得10-30%，個人按市場價格出租居民用房4%，營業(yè)稅3%
7折舊計算是否正確(包括年限和項目,公式)
8用成本計算而非成本價
9長壽命的折舊要減去短壽命的重置價格

假設(shè)法
1預(yù)期的價值應(yīng)減去管理費(fèi)銷售費(fèi)稅和購入土地的稅費(fèi)
2察看項目是否齊全
3看傳統(tǒng)方法和現(xiàn)金流法的注意事項，現(xiàn)金流不計利潤和利息，傳統(tǒng)不折現(xiàn)
4注意項目必須是有投資開發(fā)和在開發(fā)潛力的房地產(chǎn)
5其未來的用途應(yīng)該合法和符合使用原則
6、開發(fā)利用方式的確定、分析是否充分；
7、估算開發(fā)總價值若用比較法確定，比較過程中應(yīng)有相當(dāng)?shù)恼f明，若用收益法要注意收益法中常見的問題；

七) 估價結(jié)果確定（詳細(xì)說明估價結(jié)果及其確定的理由）

再仔細(xì)看看以下：

1對照估價規(guī)范看估價報告案例是否符合規(guī)范格式，內(nèi)容描述項目是否完全、合適，書寫方式，用詞稱呼、符號、序號、術(shù)語、大寫、錯別字等是否準(zhǔn)確。
2察看估價方法是否與估價目的，估價對象適用，估價技術(shù)路線是否正確
3估價時點(diǎn)是否準(zhǔn)確
4修正年限是否正確
5檢查計算是否正確，前后數(shù)據(jù)是否照應(yīng)一致
6對采用的方法是否有合理的說明和理由
7任何一項數(shù)據(jù)都應(yīng)有來源依據(jù)，必要時說明
8注意利息的計算方式，期限
9報告有效期應(yīng)以報告完成之日為準(zhǔn)
10現(xiàn)實(shí)用途和法定用途相符
11注意對價格的稱謂是否錯誤（比準(zhǔn)，收益，積算）