第二節(jié)估價(jià)報(bào)告指錯(cuò)

一、答題技巧
1、指錯(cuò)題指出的錯(cuò)誤根本不只13處，……這樣的情況下應(yīng)該如何取舍？“
這是因?yàn)殄e(cuò)誤的嚴(yán)重程度不一樣，有些錯(cuò)誤是因?yàn)榍懊驽e(cuò)了引起的連鎖錯(cuò)誤，有些是次要的錯(cuò)誤，你要把自己覺得有把握的錯(cuò)誤寫在前面，否則，13個(gè)錯(cuò)誤寫完了，后面你再寫得多也沒分！

2、揣摩評(píng)卷人的心理

3、先理草稿，再答題

二、答題思路
（一） 閱讀報(bào)告：1、先了解估價(jià)基本事項(xiàng)。2、了解價(jià)值定義。3、了解方法技術(shù)思路。4、看估價(jià)依據(jù)全不全，假設(shè)限制條件，特殊說(shuō)明。5、測(cè)算過程。6、估價(jià)結(jié)果
（二） 錯(cuò)誤類型
1、不全面。①缺有效期、價(jià)格內(nèi)涵、資質(zhì)等；②假設(shè)限制條件；③估價(jià)依據(jù)、基準(zhǔn)地價(jià)、估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查；④估價(jià)結(jié)果。
2、不規(guī)范。①術(shù)語(yǔ)不規(guī)范；② 表達(dá)方式不規(guī)范（帶有感情色彩、模棱兩可如可能大概）；③錯(cuò)別字。
3、不充分。(1)取值依據(jù)不充分（數(shù)據(jù)來(lái)源、資本化率取值）；(2)推理說(shuō)明不充分。① 時(shí)間修正未說(shuō)明市場(chǎng)狀況分析。② 比準(zhǔn)價(jià)格的未說(shuō)明理由。如加權(quán)、平均。③ 各種方法最后綜合取值的理論依據(jù)。
4、不一致。①結(jié)果報(bào)告與技術(shù)報(bào)告不一致；②兩種方法之間參數(shù)不一致（基準(zhǔn)地價(jià)、比較法中的年期修正、資本化率）；③報(bào)告中有兩個(gè)估價(jià)對(duì)象，分開評(píng)時(shí)參數(shù)不對(duì)應(yīng)；④前面的因素分析和后而后面的取值計(jì)算不一致；⑤推理說(shuō)明與結(jié)論不一致。
５、 不正確。①每一項(xiàng)描述不正確（評(píng)估目的）；②推理分析不正確（與常理相悖）；③方法選用不正確；④技術(shù)路線不正確（公式、價(jià)值內(nèi)涵、時(shí)點(diǎn)、形成過程）
（三） 常見錯(cuò)誤
一、報(bào)告書不完整（共8項(xiàng)內(nèi)容）
1. 封面
2. 目錄
3. 致委托方函：
時(shí)點(diǎn)、對(duì)象、目的、結(jié)果、有效期、簽字、蓋章
4. 估價(jià)師聲明
5. 估價(jià)假設(shè)和限制條件
① 說(shuō)明不全（評(píng)估時(shí)，工業(yè)房地產(chǎn)作商業(yè)用途，假設(shè)……）；
② 他項(xiàng)權(quán)利（抵押權(quán)對(duì)資產(chǎn)的影響）；
③ 特殊處理（無(wú)法確認(rèn)的數(shù)據(jù)特殊處理）；
④權(quán)證說(shuō)明（證與用途不一致，產(chǎn)權(quán)問題，他項(xiàng)權(quán)利是否評(píng)估，出讓土地年限超出的處理如：商地本應(yīng)40年，證載70年，要按40年處理，劃撥土地轉(zhuǎn)讓的說(shuō)明）。
6. 估價(jià)結(jié)果報(bào)告
7. 估價(jià)技術(shù)報(bào)告
8. 附件
二、估價(jià)結(jié)果報(bào)告書漏項(xiàng)（共13項(xiàng)內(nèi)容）
一) 委托方（委托單位全稱、法定代表人和住所，個(gè)人委托的為個(gè)人姓名和住所）
二) 估價(jià)方（估價(jià)機(jī)構(gòu)全稱、法定代表人、住所、估價(jià)資格等級(jí)）
三)估價(jià)對(duì)象（概要說(shuō)明估價(jià)對(duì)象的狀況，包括物質(zhì)實(shí)體狀況和權(quán)益狀況。其中：
對(duì)土地的說(shuō)明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，形狀，四至、周圍環(huán)境、景觀，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，土地平整程度，地勢(shì)，地質(zhì)、水文狀況，規(guī)劃限制條件，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況；
對(duì)建筑物的說(shuō)明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，層數(shù)，建筑結(jié)構(gòu)，裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況，公共配套設(shè)施完備程度，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況）
另外注意：1) 土地使用權(quán)人交代不清
2) 土地使用權(quán)性質(zhì)交代不清，如是出讓還是劃撥土地，集體土地還是國(guó)有土地等
3) 土地使用年限交代不清，如起止年月等（劃撥土地不需交代）
4) 是否具有土地使用權(quán)證沒有交代
5) 是否具有房屋所有權(quán)證沒有交代
6) 房屋用途交代不清
7) 建筑物結(jié)構(gòu)交代不清
8) 房屋建成年代交代不清
9) 房屋的權(quán)屬交代不清（特別是抵押的情況）
10) 房屋的狀態(tài)交代不清楚（如在建工程的投入數(shù)量）
11）面積前后不符，分部之和不符合總面積；
12）建筑物裝修情況要詳細(xì)、尤其是商業(yè)用途

四) 估價(jià)目的（說(shuō)明本次估價(jià)的目的和應(yīng)用方向）
著重察看估價(jià)方法是否與估價(jià)目的，估價(jià)對(duì)象適用，估價(jià)技術(shù)路線是否正確

五) 估價(jià)時(shí)點(diǎn)（說(shuō)明所評(píng)估的客觀合理價(jià)格或價(jià)值對(duì)應(yīng)的年月日）
估價(jià)時(shí)點(diǎn)是否準(zhǔn)確（注意各種估價(jià)目的房地產(chǎn)估價(jià)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)）
與后面引用的時(shí)間數(shù)據(jù)是否吻合。（交易時(shí)間修正、匯率）

六) 價(jià)值定義（說(shuō)明本次估價(jià)采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)或價(jià)值內(nèi)涵）
采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，還是特殊估價(jià)

七) 估價(jià)依據(jù)（說(shuō)明本次估價(jià)依據(jù)的本房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，國(guó)家和地方的法律、法規(guī)，委托方提供的有關(guān)資料，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員掌握和搜集的有關(guān)資料）
（提供與估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象類型及數(shù)據(jù)有關(guān)
1、 估價(jià)規(guī)范2、委托書3、少重要法規(guī)

八) 估價(jià)原則（說(shuō)明本次估價(jià)遵循的房地產(chǎn)估價(jià)原則）
（缺少與估價(jià)方法對(duì)應(yīng)原則）

九) 估價(jià)方法（說(shuō)明本次估價(jià)的思路和采用的方法以及這些估價(jià)方法的定義）
1、只使用了一種估價(jià)方法
2、能用市場(chǎng)比較法的沒有用。
3、收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，未選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法。
4、具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，未選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法。
5、適宜采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)的，沒有同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)方法的選用沒有結(jié)合估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)或不符合有關(guān)的規(guī)定
6、缺少估價(jià)方法定義

十） 估價(jià)結(jié)果（說(shuō)明本次估價(jià)的最終結(jié)果，應(yīng)分別說(shuō)明總價(jià)和單價(jià)，并附大寫金額。若用外幣表示，應(yīng)說(shuō)明估價(jià)時(shí)點(diǎn)中國(guó)人民銀行公布的人民幣市場(chǎng)匯率中間價(jià)，并注明所折合的人民幣價(jià)格）

（1）評(píng)估結(jié)果中沒有說(shuō)明幣種，沒有寫成大寫。
（2）對(duì)外幣表達(dá)的結(jié)果，沒有寫明折算成人民幣的匯率。
（3）缺少單價(jià)或總價(jià)