第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理
　　第八章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對可行性研究基本概念以及房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內(nèi)容

　　第一節(jié)可行性研究概述

　　一、可行性研究的含義和目的

　　二、可行性研究的作用

　　（一）作為申請項(xiàng)目核準(zhǔn)的依據(jù)

　�。ǘ�）是項(xiàng)目投資決策的依據(jù)

　�。ㄈ�）是籌集建設(shè)資金的依據(jù)

　　（四）是開發(fā)商與有關(guān)各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)

　　（五）是下階段規(guī)劃設(shè)計的依據(jù)

　　三、可行性研究的依據(jù)

　　四、可行性研究的工作階段

　�。ㄒ唬┩顿Y機(jī)會研究

　�。ǘ�）初步可行性研究

　�。ㄈ�）詳細(xì)可行性研究

　　（四）項(xiàng)目評估與決策

　　第二節(jié)可行性研究的內(nèi)容與步驟

　　一、可行性研究的內(nèi)容

　　（一）項(xiàng)目概況

　�。ǘ�）開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及拆遷安置方案的制定

　　（三）市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定

　�。ㄋ模┮�(guī)戈1設(shè)計方案的選擇

　�。ㄎ澹┵Y源供給條件分析

　�。�六）環(huán)境影響評價

　�。ㄆ撸╉�(xiàng)目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)和管理費(fèi)用的研究

　�。ò耍╅_發(fā)建設(shè)計劃的編制

　�。ň牛╉�(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會效益分析，

　�。ㄊ�）結(jié)論及建議

　　二、可行性研究的步驟

　�。ㄒ唬┙邮芪�托

　�。ǘ�）調(diào)查研究

　　（三）方案選擇和優(yōu)化

　�。ㄋ模┴攧�(wù)評價和綜合評價

　　（五）編制可行性研究報告

　　第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇

　　一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃

　　（一）區(qū)位分析與選擇

　�。ǘ�）開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇

　　（三）開發(fā)時機(jī)的分析與選擇

　�。ㄋ模┖献鞣绞降姆治雠c選擇

　�。ㄎ澹┤谫Y方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇

　�。�六）產(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇

　　二、構(gòu)造評價方案

　　三、選擇基礎(chǔ)參數(shù)

　　（一）時間類參數(shù)

　�。ǘ�）融資相關(guān)參數(shù)

　�。ㄈ�）收益相關(guān)指標(biāo)

　�。ㄋ模┰u價標(biāo)準(zhǔn)類指標(biāo)

　　第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算

　　一、投資估算

　�。ㄒ唬┩恋刭M(fèi)用

　　1．征地拆遷費(fèi)

　　2．出讓地價款

　　3．土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)

　　4．土地租用費(fèi)

　　5．土地投資折價

　�。ǘ�）勘察設(shè)計和前期工程費(fèi)

　�。ㄈ�）房屋開發(fā)費(fèi)

　　1．建筑安裝工程費(fèi)

　　2．基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

　　3．公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

　　4．其他工程費(fèi)

　　5．開發(fā)期間稅費(fèi)

　　6．管理費(fèi)用

　　7．銷售費(fèi)用

　　8．財務(wù)費(fèi)用

　　9．不可預(yù)見費(fèi)

　　二、資金使用計劃

　　三、收入估算與資金籌措

　　（一）收入估算

　　1．租售方案

　　2．租售價格

　　3．租售收入

　　4．收款方式

　�。ǘ�）資金籌措

　　第五節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目方案經(jīng)濟(jì)比選

　　一、方案經(jīng)濟(jì)比選及其作用

　�。ㄒ唬┓桨附�(jīng)濟(jì)比選

　　（二）方案經(jīng)濟(jì)比選的類型

　�。ㄈ�）方案經(jīng)濟(jì)比選的作用

　　二、方案比選定量分析方法

　�。ㄒ唬┎铑~投資內(nèi)部收益率法

　　（二）凈現(xiàn)值法

　�。ㄈ�）等額年值法

　　（四）費(fèi)用現(xiàn)值法和等額年費(fèi)用法

　�。ㄎ澹┢渌�經(jīng)濟(jì)比選方法

　　三、方案經(jīng)濟(jì)比選方法的選擇

　�。ㄒ唬┍冗x方法選擇規(guī)則

　�。ǘ�）方案經(jīng)濟(jì)比選的特殊注意事項(xiàng)

　　第六節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財務(wù)報表的編制

　　一、財務(wù)評價的報表

　�。ㄒ唬┗�本報表

　　1．現(xiàn)金流量表

　　2．資金來源與運(yùn)用表

　　3．損益表

　　4．資產(chǎn)負(fù)債表

　�。ǘ�）輔助報表

　　二、財務(wù)報表的編制

　　第七節(jié)可行性研究報告的撰寫

　　一、項(xiàng)目可行性研究報告的基本構(gòu)成

　　（一）封面

　�。ǘ�）摘要

　　（三）目錄

　�。ㄋ模┱�文

　�。ㄎ澹└奖�

　�。�六）附圖

　　二、項(xiàng)目可行性研究報告正文的寫作要點(diǎn)

　�。ㄒ唬╉�(xiàng)目總說明

　�。ǘ�）項(xiàng)目概況

　�。ㄈ�）投資環(huán)境研究

　�。ㄋ模┦袌鲅芯俊〗ㄔO(shè)工程教育網(wǎng)

　�。ㄎ澹╉�(xiàng)目地理環(huán)境和附近地區(qū)競爭性發(fā)展項(xiàng)目

　�。�六）規(guī)劃方案及建設(shè)條件

　�。ㄆ撸┙ㄔO(shè)方式及進(jìn)度安排

　　（八）投資估算及資金籌揩

　�。ň牛╉�(xiàng)目評估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定

　�。ㄊ�）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價

　�。ㄊ�一）風(fēng)險與不確定性分析

　�。ㄊ�二）可行性研究的結(jié)論

　　考試要求

　　1．熟悉可行性研究的含義、目的、作用、依據(jù)和工作階段

　　2．熟悉可行性研究的內(nèi)容

　　3．了解可行性研究的步驟

　　4．熟悉房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃

　　5．掌握構(gòu)造評價方案

　　6．掌握選擇基礎(chǔ)參數(shù)

　　7．掌握房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算

　　8．熟悉方案經(jīng)濟(jì)比選的概念及其作用

　　9．掌握方案經(jīng)濟(jì)比選定量分析方法

　　10．熟悉方案經(jīng)濟(jì)比選方法選擇的原則

　　11．掌握財務(wù)評價的基本報表

　　12．熟悉財務(wù)評價的輔助報表

　　13．掌握財務(wù)報表的編制

　　14．熟悉可行性研究報告的撰寫