考試目的
本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對收益法，包括其含義、理論依據(jù)、適用的估價對象、估價需要具備的條件、估價的操作步驟以及每個操作步驟所涉及的具體內(nèi)容等的了解、熟悉和掌握程度。
考試內(nèi)容
第一節(jié)收益法概述
一、收益法的含義
二、收益法的理論依據(jù)——預(yù)期原理
三、收益法適用的估價對象和條件*
�。ㄒ唬┦找娣ㄟm用的估價對象——有收益或者潛在收益的房地產(chǎn)
�。ǘ┦找娣ü纼r需要具備的條件
四、收益法估價的操作步驟
第二節(jié) 報酬資本化法的公式*
一、報酬資本化法最一般的公式
二、凈收益每年不變的公式*（記住公式，熟練推導(dǎo)）
�。ㄒ唬┦找嫫谙逓橛邢弈甑墓�
（二）收益期限為無限年的公式
�。ㄈ﹥羰找婷磕瓴蛔兊墓降淖饔�
1．直接用于測算價格
2．用于不同期限價格之間的換算
2步驟：
第一步：將某年期的房地產(chǎn)價值，換算成某一年的收益；
第二步：再將這種收益，換算成另外一種年期的房地產(chǎn)價值。
3．用于比較不同期限房地產(chǎn)價格的高低
VN/KN=Vn/Kn=V∞
4．用于市場法中因期限不同進(jìn)行的價格調(diào)整
三、凈收益在前若干年有變化的公式*
（一）收益期限為有限年的公式
�。ǘ┦找嫫谙逓闊o限年的公式
四、凈收益按一定數(shù)額遞增的公式（死記硬背記下公式）
�。ㄒ唬┦找嫫谙逓橛邢弈甑墓�
（二）收益期限為無限年的公式
五、凈收益按一定數(shù)額遞減的公式（與四類似，將增量部分換號即可）
六、凈收益按一定比率遞增的公式*（會推導(dǎo)）
（一）收益期限為有限年的公式
�。ǘ┦找嫫谙逓闊o限年的公式
七、凈收益按一定比率遞減的公式（與六的情況類似，將增量部分換號即可，自己會推導(dǎo)）
�。ㄒ唬┦找嫫谙逓橛邢弈甑墓�
（二）收益期限為無限年的公式
八、預(yù)知未來若干年后的價格的公式*（會計(jì)算）
第三節(jié)凈收益的求取
一、凈收益測算的基本原理*
�。ㄒ唬┗谧赓U收入測算凈收益的基本原理
潛在毛租金收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用的構(gòu)成，凈收益的計(jì)算
運(yùn)營費(fèi)用率
（二）基于營業(yè)收入測算凈收益的基本原理
二、不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的求取*
�。ㄒ唬┏鲎獾姆康禺a(chǎn)凈收益的求取
租賃收入、租金構(gòu)成、區(qū)別實(shí)際支付的租金和真正的租金
（二）營業(yè)的房地產(chǎn)凈收益的求取
（三）自用或尚未使用的房地產(chǎn)凈收益的求取
�。ㄋ模┗旌鲜找娴姆康禺a(chǎn)凈收益的求取
三、求取凈收益應(yīng)注意的問題*
�。ㄒ唬┯行问找婧蜔o形收益
無形收益可以用報酬率去考慮
�。ǘ⿲�(shí)際收益和客觀收益*
采用客觀收益
�。ㄈ酚^估計(jì)、保守估計(jì)和最可能估計(jì)
四、收益期限和凈收益流模式的確定
�。ㄒ唬┦找嫫谙薜拇_定*
�。ǘ﹥羰找媪髂Ｊ降拇_定
第四節(jié)報酬率的求取
一、報酬率的實(shí)質(zhì)
二、報酬率的求取方法（基準(zhǔn)3種方法的名稱）
�。ㄒ唬├奂臃�
（二）市場提取法
�。ㄈ┩顿Y報酬率排序插入法
第五節(jié)直接資本化法
一、直接資本化法概述
�。ㄒ唬┲苯淤Y本化法的含義及基本公式
（二）幾種收益乘數(shù)法
1．毛租金乘數(shù)法
2．潛在毛收入乘數(shù)法
3．有效毛收入乘數(shù)法
4．凈收益乘數(shù)法
二、資本化率和收益乘數(shù)的求取方法
三、資本化率與報酬率的區(qū)別和關(guān)系*
四、直接資本化法與報酬資本化法的比較
�。ㄒ唬┲苯淤Y本化法的優(yōu)缺點(diǎn)
�。ǘ﹫蟪曩Y本化法的優(yōu)缺點(diǎn)
第六節(jié) 投資組合技術(shù)和剩余技術(shù)*
一、投資組合技術(shù)
�。ㄒ唬┩恋嘏c建筑物的組合
�。ǘ┑盅嘿J款與自有資金的組合
會計(jì)算綜合資本化率，會據(jù)以計(jì)算房地產(chǎn)價值
房地產(chǎn)價值*綜合資本化率=土地價值*土地資本化率+建筑物價值*建筑物資本化率
房地產(chǎn)價格=自有資金額+抵押貸款額
房地產(chǎn)價格*綜合資本化率=抵押貸款金額*抵押貸款常數(shù)+自有資金額*自有資金資本化率
掌握抵押貸款常數(shù)的計(jì)算
二、剩余技術(shù)
�。ㄒ唬┩恋厥Ｓ嗉夹g(shù)
�。ǘ┙ㄖ锸Ｓ嗉夹g(shù)
�。ㄈ┳杂匈Y金剩余技術(shù)
�。ㄋ模┑盅嘿J款剩余技術(shù)
第七節(jié)收益法總結(jié)和運(yùn)用舉例
本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對收益法，包括其含義、理論依據(jù)、適用的估價對象、估價需要具備的條件、估價的操作步驟以及每個操作步驟所涉及的具體內(nèi)容等的了解、熟悉和掌握程度。
考試內(nèi)容
第一節(jié)收益法概述
一、收益法的含義
二、收益法的理論依據(jù)——預(yù)期原理
三、收益法適用的估價對象和條件*
�。ㄒ唬┦找娣ㄟm用的估價對象——有收益或者潛在收益的房地產(chǎn)
�。ǘ┦找娣ü纼r需要具備的條件
四、收益法估價的操作步驟
第二節(jié) 報酬資本化法的公式*
一、報酬資本化法最一般的公式
二、凈收益每年不變的公式*（記住公式，熟練推導(dǎo)）
�。ㄒ唬┦找嫫谙逓橛邢弈甑墓�
（二）收益期限為無限年的公式
�。ㄈ﹥羰找婷磕瓴蛔兊墓降淖饔�
1．直接用于測算價格
2．用于不同期限價格之間的換算
2步驟：
第一步：將某年期的房地產(chǎn)價值，換算成某一年的收益；
第二步：再將這種收益，換算成另外一種年期的房地產(chǎn)價值。
3．用于比較不同期限房地產(chǎn)價格的高低
VN/KN=Vn/Kn=V∞
4．用于市場法中因期限不同進(jìn)行的價格調(diào)整
三、凈收益在前若干年有變化的公式*
（一）收益期限為有限年的公式
�。ǘ┦找嫫谙逓闊o限年的公式
四、凈收益按一定數(shù)額遞增的公式（死記硬背記下公式）
�。ㄒ唬┦找嫫谙逓橛邢弈甑墓�
（二）收益期限為無限年的公式
五、凈收益按一定數(shù)額遞減的公式（與四類似，將增量部分換號即可）
六、凈收益按一定比率遞增的公式*（會推導(dǎo)）
（一）收益期限為有限年的公式
�。ǘ┦找嫫谙逓闊o限年的公式
七、凈收益按一定比率遞減的公式（與六的情況類似，將增量部分換號即可，自己會推導(dǎo)）
�。ㄒ唬┦找嫫谙逓橛邢弈甑墓�
（二）收益期限為無限年的公式
八、預(yù)知未來若干年后的價格的公式*（會計(jì)算）
第三節(jié)凈收益的求取
一、凈收益測算的基本原理*
�。ㄒ唬┗谧赓U收入測算凈收益的基本原理
潛在毛租金收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用的構(gòu)成，凈收益的計(jì)算
運(yùn)營費(fèi)用率
（二）基于營業(yè)收入測算凈收益的基本原理
二、不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的求取*
�。ㄒ唬┏鲎獾姆康禺a(chǎn)凈收益的求取
租賃收入、租金構(gòu)成、區(qū)別實(shí)際支付的租金和真正的租金
（二）營業(yè)的房地產(chǎn)凈收益的求取
（三）自用或尚未使用的房地產(chǎn)凈收益的求取
�。ㄋ模┗旌鲜找娴姆康禺a(chǎn)凈收益的求取
三、求取凈收益應(yīng)注意的問題*
�。ㄒ唬┯行问找婧蜔o形收益
無形收益可以用報酬率去考慮
�。ǘ⿲�(shí)際收益和客觀收益*
采用客觀收益
�。ㄈ酚^估計(jì)、保守估計(jì)和最可能估計(jì)
四、收益期限和凈收益流模式的確定
�。ㄒ唬┦找嫫谙薜拇_定*
�。ǘ﹥羰找媪髂Ｊ降拇_定
第四節(jié)報酬率的求取
一、報酬率的實(shí)質(zhì)
二、報酬率的求取方法（基準(zhǔn)3種方法的名稱）
�。ㄒ唬├奂臃�
（二）市場提取法
�。ㄈ┩顿Y報酬率排序插入法
第五節(jié)直接資本化法
一、直接資本化法概述
�。ㄒ唬┲苯淤Y本化法的含義及基本公式
（二）幾種收益乘數(shù)法
1．毛租金乘數(shù)法
2．潛在毛收入乘數(shù)法
3．有效毛收入乘數(shù)法
4．凈收益乘數(shù)法
二、資本化率和收益乘數(shù)的求取方法
三、資本化率與報酬率的區(qū)別和關(guān)系*
四、直接資本化法與報酬資本化法的比較
�。ㄒ唬┲苯淤Y本化法的優(yōu)缺點(diǎn)
�。ǘ﹫蟪曩Y本化法的優(yōu)缺點(diǎn)
第六節(jié) 投資組合技術(shù)和剩余技術(shù)*
一、投資組合技術(shù)
�。ㄒ唬┩恋嘏c建筑物的組合
�。ǘ┑盅嘿J款與自有資金的組合
會計(jì)算綜合資本化率，會據(jù)以計(jì)算房地產(chǎn)價值
房地產(chǎn)價值*綜合資本化率=土地價值*土地資本化率+建筑物價值*建筑物資本化率
房地產(chǎn)價格=自有資金額+抵押貸款額
房地產(chǎn)價格*綜合資本化率=抵押貸款金額*抵押貸款常數(shù)+自有資金額*自有資金資本化率
掌握抵押貸款常數(shù)的計(jì)算
二、剩余技術(shù)
�。ㄒ唬┩恋厥Ｓ嗉夹g(shù)
�。ǘ┙ㄖ锸Ｓ嗉夹g(shù)
�。ㄈ┳杂匈Y金剩余技術(shù)
�。ㄋ模┑盅嘿J款剩余技術(shù)
第七節(jié)收益法總結(jié)和運(yùn)用舉例
