第三章　不同目的房地產(chǎn)估價(jià)

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對不同估價(jià)目的在房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)所起的作用，房地產(chǎn)估價(jià)的假設(shè)前提，房地產(chǎn)價(jià)值類型與房地產(chǎn)估價(jià)前提之間的關(guān)系，房地產(chǎn)價(jià)值類型和估價(jià)前提、房地產(chǎn)權(quán)利和房地產(chǎn)交換價(jià)值之間的關(guān)系，以及它們和房地產(chǎn)估價(jià)目的的關(guān)系等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內(nèi)容房地產(chǎn)估價(jià)師考試

　　第一節(jié)　建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格評估

　　一、建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格評估的特點(diǎn)

　�。ㄒ唬┙ㄔO(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格評估應(yīng)采用市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)

　�。ǘ�）估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為估價(jià)作業(yè)日期以后某一時(shí)點(diǎn)

　　（三）不同出讓方式可側(cè)重采用不同的估價(jià)方法

　�。ㄋ模┧鸭�市場資料時(shí)，尤其應(yīng)注重所選實(shí)例的可替代性

　　二、建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格評估方法的選擇

　�。ㄒ唬┦袌龇�

　　（二）假設(shè)開發(fā)法

　�。ㄈ�）成本法

　　（四）基準(zhǔn)地價(jià)修正法

　　第二節(jié)　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估

　　一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估的特點(diǎn)

　　二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估常用方法

　�。ㄒ唬┦袌龇�

　　（二）假設(shè)開發(fā)法房地產(chǎn)估價(jià)師考試

　�。ㄈ�）成本法

　�。ㄋ模┦找娣�

　�。ㄎ澹┗鶞�(zhǔn)地價(jià)修正法

　　第三節(jié)　房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估

　　一、房地產(chǎn)抵押價(jià)值內(nèi)涵及評估實(shí)質(zhì)

　　二、房地產(chǎn)抵押估價(jià)的法律規(guī)定

　�。ㄒ唬┛梢栽O(shè)定抵押的房地產(chǎn)及對其抵押時(shí)的要求

　　（二）不得設(shè)定抵押的房地產(chǎn)

　�。ㄈ�）其他限制條件

　�。ㄋ模┡c房地產(chǎn)抵押估價(jià)有關(guān)的規(guī)定

　　三、房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估技術(shù)路線及估價(jià)方法

　�。ㄒ唬┩耆�產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)

　　（二）不完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)

　�。ㄈ�）部分（局部）房地產(chǎn)

　　（四）在建工程房地產(chǎn)

　�。ㄎ澹┼l(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)房地產(chǎn)

　　四、房地產(chǎn)抵押估價(jià)的注意事項(xiàng)

　�。ㄒ唬┕纼r(jià)目的房地產(chǎn)估價(jià)師考試

　�。ǘ�）估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　�。ㄈ�）確認(rèn)估價(jià)對象可以作為設(shè)定抵押的房地產(chǎn)

　　（四）合理確定假設(shè)前提和限制條件

　�。ㄎ澹┌盐帐袌鲲L(fēng)險(xiǎn)防止高估

　�。�六）估價(jià)中的謹(jǐn)慎原則

　　（七）市場變現(xiàn)能力分析

　�。ò耍┱f明與風(fēng)險(xiǎn)提示

　�。ň牛┢渌�

　　第四節(jié)　城市房屋拆遷估價(jià)

　　一、城市房屋拆遷估價(jià)內(nèi)涵及特點(diǎn)

　�。ㄒ唬┕纼r(jià)數(shù)量大

　�。ǘ�）涉及面廣，社會影響大

　　（三）估價(jià)對象復(fù)雜，需要協(xié)調(diào)各種關(guān)系

　�。ㄋ模┭a(bǔ)償價(jià)格關(guān)聯(lián)性強(qiáng)

　　二、城市房屋拆遷估價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)與方法

　　三、城市房屋拆遷估價(jià)技術(shù)路線

　�。ㄒ唬�“標(biāo)本房屋”市場價(jià)格評估技術(shù)路線

　　1．確定“標(biāo)本房屋”的基本條件

　　2．選擇“標(biāo)本房屋”房地產(chǎn)估價(jià)師考試

　　3．評估“標(biāo)本房屋”的市場價(jià)格

　　4．評估確定其他拆遷房屋的市場價(jià)格

　　（——）“典型房屋”市場價(jià)格評估技術(shù)路線

　�。ㄈ�）區(qū)位指導(dǎo)價(jià)市場價(jià)格評估技術(shù)路線

　　四、城市房屋拆遷估價(jià)應(yīng)注意的問題

　�。ㄒ唬┎疬w估價(jià)的估價(jià)對象

　　（二）拆遷估價(jià)委托人的合法性

　�。ㄈ�）拆遷估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)、估價(jià)目的和估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　�。ㄋ模┎疬w估價(jià)價(jià)格內(nèi)涵

　　（五）幾種特殊產(chǎn)別房屋的估價(jià)

　　五、城市房屋拆遷估價(jià)的工作方式

　　（一）拆遷估價(jià)前的準(zhǔn)備工作

　�。ǘ�）入戶調(diào)查

　�。ㄈ�）室內(nèi)作業(yè)，出具估價(jià)報(bào)告

　�。ㄋ模┈F(xiàn)場答疑

　　六、城市房屋拆遷估價(jià)糾紛的解決房地產(chǎn)估價(jià)師考試

　　第五節(jié)　房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價(jià)

　　一、房地產(chǎn)拍賣的相關(guān)法律規(guī)定

　　二、房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價(jià)的特點(diǎn)

　�。ㄒ唬�強(qiáng)制處分

　�。ǘ�）快速變現(xiàn)

　�。ㄈ�）市場需求面窄、推廣力度小

　�。ㄋ模┫�費(fèi)者心理因素

　　（五）購買者的額外支出

　　三、房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價(jià)的技術(shù)路線

　　四、房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價(jià)的類型與方法

　�。ㄒ唬┥唐贩�

　�。ǘ�）行政趔撥地上的房產(chǎn)

　　（三）在建工程

　　第六節(jié)　房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)

　　一、房地產(chǎn)價(jià)值損失的原因及種類

　�。ㄒ唬┮蛞�(guī)劃修改給房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益造成損失

　　1．房屋本身的規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失

　　2．小區(qū)內(nèi)部的規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失

　　3．小區(qū)周邊規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失

　　4．房地產(chǎn)所在的區(qū)域規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失

　　5．房地產(chǎn)所在區(qū)域大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失

　�。ǘ�）因在相鄰?fù)恋厣辖ㄔ旖ㄖ�物給相鄰房地產(chǎn)造成價(jià)值損失

　　（三）因環(huán)境污染造成房地產(chǎn)價(jià)值損失房地產(chǎn)估價(jià)師考試

　�。ㄋ模┮蚬こ藤|(zhì)量缺陷造成房地產(chǎn)價(jià)值損失

　　（五）因施工中挖基礎(chǔ)不慎使鄰近建筑物受損，造成鄰近房地產(chǎn)價(jià)值損失

　�。�六）因異議登記不當(dāng)，造成房地產(chǎn)權(quán)利人損害

　�。ㄆ撸┮蚍欠ㄅ鷾�(zhǔn)征收、使用土地，給當(dāng)事人造成損失

　�。ò耍┮蛭茨苈募s使他人工程停緩建，給他人造成損失

　�。ň牛┮�?qū)Ψ康禺a(chǎn)權(quán)利行使不當(dāng)限制，給房地產(chǎn)權(quán)利人造成損失

　　二、房地產(chǎn)損害造成的損失分析

　�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)損害的分類

　　1．按照房地產(chǎn)受損害的部位劃分

　　2．按照房地產(chǎn)可修復(fù)的損害和不可修復(fù)的損害劃分

　　3. 按照暫時(shí)性的損害和永久性的損害劃分

　�。ǘ�）房地產(chǎn)損害的賠償金額

　　三、房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)內(nèi)涵及特點(diǎn)

　�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)損害賠償評估內(nèi)涵

　�。ǘ�）房地產(chǎn)損害賠償評估價(jià)值定義

　�。ㄈ�）損害賠償估價(jià)的特點(diǎn)

　　四、房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)方法選擇

　　（一）修復(fù)費(fèi)用法（成本法）

　�。ǘ�）損失資本化法

　　1. 凈收益減少收益年期不變型

　　2．凈收益不變收益年期減少型

　　3．凈收益、收益年期減少型

　�。ㄈ�）賠償實(shí)例比較法房地產(chǎn)估價(jià)師考試

　�。ㄋ模�損害前后價(jià)差法

　　五、房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)的處理

　�。ㄒ唬┮�(guī)劃變更導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)值損失的估價(jià)技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　�。ǘ�）商品房質(zhì)量缺陷導(dǎo)致價(jià)值減損的估價(jià)技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　第七節(jié)　房屋租賃價(jià)格評估

　　一、房屋租賃價(jià)格評估的特點(diǎn)

　�。ㄒ唬┳≌�類房屋租賃價(jià)格評估分為政策性評估和市場租賃評估兩種類型

　�。ǘ�）租約對租金估價(jià)有一定的影響

　　（三）劃撥土地上的營利性房屋租賃價(jià)格評估應(yīng)確定土地收益中的國家部分

　　二、房屋租賃價(jià)格管理的法律規(guī)定

�。ㄒ唬┓课葑赓U價(jià)格應(yīng)以合同形式載明

　�。ǘ�）不同用途房屋租賃價(jià)格管理規(guī)定

　�。ㄈ�）私房租賃價(jià)格管理規(guī)定

　　三、房屋租賃價(jià)格評估常用的估價(jià)方法

　�。ㄒ唬┦袌龇�

　�。ǘ�）收益法

　　（三）成本法

　　第八節(jié)　房地產(chǎn)課稅估價(jià)

　　一、房產(chǎn)稅估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)師考試

　　二、土地增值稅估價(jià)

　�。ㄒ唬﹨^(qū)分評估目的，明確評估內(nèi)容

　　1．隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的或轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評估

　　價(jià)格又無正當(dāng)理由的

　　2．提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的

　�。ǘ�）扣除項(xiàng)目評估方法的選擇

　　1．取得土地使用權(quán)所支付的金額

　　2．房地產(chǎn)開發(fā)成本

　　3．舊房及建筑物的評估價(jià)格

　　三、契稅估價(jià)

　　第九節(jié)　企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)行為涉及的房地產(chǎn)估價(jià)

　　一、企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)行為涉及的房地產(chǎn)估價(jià)類型

　�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移

　�。ǘ�）房地產(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移

　　二、估價(jià)的假設(shè)前提

　　三、估價(jià)方法的選用

　　（一）房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的估價(jià)

　�。ǘ�）房地產(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移的估價(jià)

　　1．掌握建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格評估；

　　2．掌握房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估；

　　3．掌握房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估；

　　4．掌握城市房屋拆遷估價(jià)；

　　5．熟悉房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價(jià)；房地產(chǎn)估價(jià)師考試

　　6．熟悉房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)；

　　7．熟悉房地產(chǎn)租賃價(jià)格評估；

　　8．熟悉房地產(chǎn)課稅估價(jià)；

　　9．了解企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)行為涉及的房地產(chǎn)估價(jià)。