第三章　不同目的房地產(chǎn)估價

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應考人員對不同估價目的在房地產(chǎn)估價時所起的作用，房地產(chǎn)估價的假設前提，房地產(chǎn)價值類型與房地產(chǎn)估價前提之間的關系，房地產(chǎn)價值類型和估價前提、房地產(chǎn)權利和房地產(chǎn)交換價值之間的關系，以及它們和房地產(chǎn)估價目的的關系等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內(nèi)容房地產(chǎn)估價師考試

　　第一節(jié)　建設用地使用權出讓價格評估

　　一、建設用地使用權出讓價格評估的特點

　�。ㄒ唬┙ㄔO用地使用權出讓價格評估應采用市場價值標準

　　（二）估價時點一般為估價作業(yè)日期以后某一時點

　�。ㄈ�）不同出讓方式可側重采用不同的估價方法

　�。ㄋ模┧鸭�市場資料時，尤其應注重所選實例的可替代性

　　二、建設用地使用權出讓價格評估方法的選擇

　�。ㄒ唬┦袌龇�

　�。ǘ�）假設開發(fā)法

　�。ㄈ�）成本法

　�。ㄋ模┗鶞实貎r修正法

　　第二節(jié)　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估

　　一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估的特點

　　二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估常用方法

　�。ㄒ唬┦袌龇�

　�。ǘ�）假設開發(fā)法房地產(chǎn)估價師考試

　　（三）成本法

　�。ㄋ模┦找娣�

　�。ㄎ澹┗鶞实貎r修正法

　　第三節(jié)　房地產(chǎn)抵押價值評估

　　一、房地產(chǎn)抵押價值內(nèi)涵及評估實質(zhì)

　　二、房地產(chǎn)抵押估價的法律規(guī)定

　�。ㄒ唬┛梢栽O定抵押的房地產(chǎn)及對其抵押時的要求

　�。ǘ�）不得設定抵押的房地產(chǎn)

　�。ㄈ�）其他限制條件

　�。ㄋ模┡c房地產(chǎn)抵押估價有關的規(guī)定

　　三、房地產(chǎn)抵押價值評估技術路線及估價方法

　�。ㄒ唬┩耆�產(chǎn)權房地產(chǎn)

　　（二）不完全產(chǎn)權房地產(chǎn)

　�。ㄈ�）部分（局部）房地產(chǎn)

　�。ㄋ模┰诮üこ谭康禺a(chǎn)

　�。ㄎ澹┼l(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)房地產(chǎn)

　　四、房地產(chǎn)抵押估價的注意事項

　�。ㄒ唬┕纼r目的房地產(chǎn)估價師考試

　　（二）估價時點

　�。ㄈ�）確認估價對象可以作為設定抵押的房地產(chǎn)

　�。ㄋ模┖侠泶_定假設前提和限制條件

　�。ㄎ澹┌盐帐袌鲲L險防止高估

　�。�六）估價中的謹慎原則

　　（七）市場變現(xiàn)能力分析

　�。ò耍┱f明與風險提示

　�。ň牛┢渌�

　　第四節(jié)　城市房屋拆遷估價

　　一、城市房屋拆遷估價內(nèi)涵及特點

　�。ㄒ唬┕纼r數(shù)量大

　�。ǘ�）涉及面廣，社會影響大

　�。ㄈ�）估價對象復雜，需要協(xié)調(diào)各種關系

　�。ㄋ模┭a償價格關聯(lián)性強

　　二、城市房屋拆遷估價的標準與方法

　　三、城市房屋拆遷估價技術路線

　�。ㄒ唬�“標本房屋”市場價格評估技術路線

　　1．確定“標本房屋”的基本條件

　　2．選擇“標本房屋”房地產(chǎn)估價師考試

　　3．評估“標本房屋”的市場價格

　　4．評估確定其他拆遷房屋的市場價格

　�。ā�—）“典型房屋”市場價格評估技術路線

　�。ㄈ�）區(qū)位指導價市場價格評估技術路線

　　四、城市房屋拆遷估價應注意的問題

　�。ㄒ唬┎疬w估價的估價對象

　�。ǘ�）拆遷估價委托人的合法性

　�。ㄈ�）拆遷估價的價值標準、估價目的和估價時點

　　（四）拆遷估價價格內(nèi)涵

　�。ㄎ澹�幾種特殊產(chǎn)別房屋的估價

　　五、城市房屋拆遷估價的工作方式

　�。ㄒ唬┎疬w估價前的準備工作

　�。ǘ�）入戶調(diào)查

　�。ㄈ�）室內(nèi)作業(yè)，出具估價報告

　�。ㄋ模┈F(xiàn)場答疑

　　六、城市房屋拆遷估價糾紛的解決房地產(chǎn)估價師考試

　　第五節(jié)　房地產(chǎn)強制拍賣估價

　　一、房地產(chǎn)拍賣的相關法律規(guī)定

　　二、房地產(chǎn)強制拍賣估價的特點

　　（一）強制處分

　�。ǘ�）快速變現(xiàn)

　�。ㄈ�）市場需求面窄、推廣力度小

　�。ㄋ模┫�費者心理因素

　�。ㄎ澹┵徺I者的額外支出

　　三、房地產(chǎn)強制拍賣估價的技術路線

　　四、房地產(chǎn)強制拍賣估價的類型與方法

　　（一）商品房

　�。ǘ�）行政趔撥地上的房產(chǎn)

　�。ㄈ�）在建工程

　　第六節(jié)　房地產(chǎn)損害賠償估價

　　一、房地產(chǎn)價值損失的原因及種類

　　（一）因規(guī)劃修改給房地產(chǎn)權利人的合法權益造成損失

　　1．房屋本身的規(guī)劃修改、變更導致的房地產(chǎn)價值損失

　　2．小區(qū)內(nèi)部的規(guī)劃修改、變更導致的房地產(chǎn)價值損失

　　3．小區(qū)周邊規(guī)劃修改、變更導致的房地產(chǎn)價值損失

　　4．房地產(chǎn)所在的區(qū)域規(guī)劃修改、變更導致的房地產(chǎn)價值損失

　　5．房地產(chǎn)所在區(qū)域大型基礎設施建設修改、變更導致的房地產(chǎn)價值損失

　�。ǘ�）因在相鄰土地上建造建筑物給相鄰房地產(chǎn)造成價值損失

　　（三）因環(huán)境污染造成房地產(chǎn)價值損失房地產(chǎn)估價師考試

　�。ㄋ模┮蚬こ藤|(zhì)量缺陷造成房地產(chǎn)價值損失

　�。ㄎ澹┮蚴┕ぶ型诨�礎不慎使鄰近建筑物受損，造成鄰近房地產(chǎn)價值損失

　�。�六）因異議登記不當，造成房地產(chǎn)權利人損害

　�。ㄆ撸┮蚍欠ㄅ鷾收魇�、使用土地，給當事人造成損失

　　（八）因未能履約使他人工程停緩建，給他人造成損失

　�。ň牛┮�?qū)Ψ康禺a(chǎn)權利行使不當限制，給房地產(chǎn)權利人造成損失

　　二、房地產(chǎn)損害造成的損失分析

　�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)損害的分類

　　1．按照房地產(chǎn)受損害的部位劃分

　　2．按照房地產(chǎn)可修復的損害和不可修復的損害劃分

　　3. 按照暫時性的損害和永久性的損害劃分

　�。ǘ�）房地產(chǎn)損害的賠償金額

　　三、房地產(chǎn)損害賠償估價內(nèi)涵及特點

　�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)損害賠償評估內(nèi)涵

　�。ǘ�）房地產(chǎn)損害賠償評估價值定義

　�。ㄈ�）損害賠償估價的特點

　　四、房地產(chǎn)損害賠償估價方法選擇

　�。ㄒ唬┬迯唾M用法（成本法）

　�。ǘ�）損失資本化法

　　1. 凈收益減少收益年期不變型

　　2．凈收益不變收益年期減少型

　　3．凈收益、收益年期減少型

　�。ㄈ�）賠償實例比較法房地產(chǎn)估價師考試

　　（四）損害前后價差法

　　五、房地產(chǎn)損害賠償估價的技術路線及難點的處理

　�。ㄒ唬┮�(guī)劃變更導致房地產(chǎn)價值損失的估價技術路線及難點處理

　�。ǘ�）商品房質(zhì)量缺陷導致價值減損的估價技術路線及難點處理

　　第七節(jié)　房屋租賃價格評估

　　一、房屋租賃價格評估的特點

　�。ㄒ唬┳≌�類房屋租賃價格評估分為政策性評估和市場租賃評估兩種類型

　�。ǘ�）租約對租金估價有一定的影響

　�。ㄈ�）劃撥土地上的營利性房屋租賃價格評估應確定土地收益中的國家部分

　　二、房屋租賃價格管理的法律規(guī)定

　（一）房屋租賃價格應以合同形式載明

　�。ǘ�）不同用途房屋租賃價格管理規(guī)定

　�。ㄈ�）私房租賃價格管理規(guī)定

　　三、房屋租賃價格評估常用的估價方法

　�。ㄒ唬┦袌龇�

　　（二）收益法

　�。ㄈ�）成本法

　　第八節(jié)　房地產(chǎn)課稅估價

　　一、房產(chǎn)稅估價房地產(chǎn)估價師考試

　　二、土地增值稅估價

　�。ㄒ唬﹨^(qū)分評估目的，明確評估內(nèi)容

　　1．隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的或轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估

　　價格又無正當理由的

　　2．提供扣除項目金額不實的

　　（二）扣除項目評估方法的選擇

　　1．取得土地使用權所支付的金額

　　2．房地產(chǎn)開發(fā)成本

　　3．舊房及建筑物的評估價格

　　三、契稅估價

　　第九節(jié)　企業(yè)各種經(jīng)濟行為涉及的房地產(chǎn)估價

　　一、企業(yè)各種經(jīng)濟行為涉及的房地產(chǎn)估價類型

　�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)權屬發(fā)生轉(zhuǎn)移

　　（二）房地產(chǎn)權屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移

　　二、估價的假設前提

　　三、估價方法的選用

　　（一）房地產(chǎn)權屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的估價

　　（二）房地產(chǎn)權屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移的估價

　　1．掌握建設用地使用權出讓價格評估；

　　2．掌握房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估；

　　3．掌握房地產(chǎn)抵押價值評估；

　　4．掌握城市房屋拆遷估價；

　　5．熟悉房地產(chǎn)強制拍賣估價；房地產(chǎn)估價師考試

　　6．熟悉房地產(chǎn)損害賠償估價；

　　7．熟悉房地產(chǎn)租賃價格評估；

　　8．熟悉房地產(chǎn)課稅估價；

　　9．了解企業(yè)各種經(jīng)濟行為涉及的房地產(chǎn)估價。