1.2023年房地產估價師考試《房地產估價原理與方法》輔導資料合輯 篇一
建筑物折舊的原因：
折舊總額=物質折舊+功能折舊+外部折舊
(1)物質折舊，也稱為物質損耗、有形損耗，是因自然力作用或使用導致建筑物老化、磨損或損壞造成的建筑物價值減損。
(2)功能折舊，是因建筑物功能不足或過剩造成的建筑物價值減損。如：功能缺乏、功能落后、功能過剩。導致功能折舊的原因有：科學技術進步、人們的消費觀念改變、過去的建筑標準過低、建筑設計上的缺陷等。
(3)外部折舊，也稱為經濟折舊，是因建筑物以外的各種不利因素造成的建筑物價值減損。
外部不利因素有：區(qū)位因素、經濟因素、其他因素。
2.2023年房地產估價師考試《房地產估價原理與方法》輔導資料合輯 篇二
重新購建價格的內涵：
重新購建價格是在價值時點的重新購建價格。
重新購建價格是客觀的重新購建價格。即重新購置的必要支出或重新開發(fā)的必要支出及應得利潤。
建筑物的重新購建價格是全新狀況的建筑物的重新購建價格。
土地的重新購建價格是價值時點狀況的土地的重新購建價格。
3.2023年房地產估價師考試《房地產估價原理與方法》輔導資料合輯 篇三
成本法：
測算估價對象在價值時點的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本(或重建成本)減去折舊得到估價對象價值或價格的方法。本質是以房地產的重新開發(fā)建設成本為導向，求取房地產價值或價格。(注意：和比較法、收益法的思路對比)
重新購建成本，是指假設在價值時點重新購置全新狀況的估價對象的必要支出，或者重新開發(fā)建設全新狀況的估價對象的必要支出及應得利潤。
折舊，是估價對象房地產在價值時點的重新購建成本與在價值時點的市場價值之差。(會計折舊——價值損耗，估價折舊——價值差額)
成本法先把房地產價格分解為它的各個組成部分，然后分別求取各個組成部分，再將各組成部分加總。
成本法中的“成本”不是通常意義上的成本(會計成本，不含利潤)，而是價格(估價中的成本，包含社會平均利潤)。
4.2023年房地產估價師考試《房地產估價原理與方法》輔導資料合輯 篇四
成本法適用的估價對象：
適用對象：新開發(fā)的房地產，舊的房地產，在建工程，計劃開發(fā)的房地產，很少發(fā)生交易而限制了比較法運用，沒有經濟收益或沒有潛在經濟收益而限制收益法運用的房地產，例如行政辦公樓、學校、醫(yī)院、圖書館、體育場館、公園、軍隊營房等以公用、公益為目的的房地產，特別適用成本法估價。
化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機場之類，有獨特設計或只針對特定使用者的特殊需要而開發(fā)建設的房地產，單獨的建筑物或裝飾裝修，通常也采用成本法估價。
不適用對象——建筑物過于老舊的房地產。老舊建筑物測算重新購建成本和折舊難度大。一般用殘余價值估價;對于整個過于老舊的房地產，適用假設開發(fā)法估價。
成本法主要適用于評估新建筑物或比較新的房地產的價值和價格。
5.2023年房地產估價師考試《房地產估價原理與方法》輔導資料合輯 篇五
成本法的理論依據：
生產費用價值論，商品價格是依據其生產所必要的費用而決定。
從賣方看，房地產價格基于過去的“生產費用”，是賣方低賣價，不能低于開發(fā)建設代價。
從買方看，房地產的價格是基于類似房地產的“生產費用”，根據“替代原理”，房地產價格如果高于必要支出及應得利潤，則購買不如自己開發(fā)。
均衡點，賣方不低于開發(fā)建設已花費的代價，買方是不高于預計重新開發(fā)建設的必要支出及應得利潤，則可接受的共同點是正常的開發(fā)建設代價，包括必要支出及應得利潤。
