1.移民美國后買房常見問題解答
問：新移民在美國一般如何購房?
答：對于大多數(shù)剛剛來到美國的新移民而言，如果有興趣在美國購買房屋，一般都會選擇與美國的房地產(chǎn)經(jīng)紀人進行合作。
在購買美國房屋的過程中，房地產(chǎn)經(jīng)紀人一般會首先和購房者討論其購房的意向，然后由購房者通過網(wǎng)上搜索來尋找滿足要求的房屋，之后房地產(chǎn)經(jīng)紀人將安排購房者前往現(xiàn)場查看這些房屋，以及適合類似要求的其他房屋。從開始到結(jié)束，房地產(chǎn)經(jīng)紀人將帶領(lǐng)購房者完成整個購房流程。
問：在美置業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀人為何如此重要?
答：在美國，參與房地產(chǎn)交易的一個重要專業(yè)人士就是房地產(chǎn)經(jīng)紀人。經(jīng)紀人不僅可以幫助買家找到一套合適的房產(chǎn)，還可以在交易過程中的每一步引導(dǎo)買家做出正確的選擇。
一個有經(jīng)驗的經(jīng)紀人可以提供給買家關(guān)于房產(chǎn)和社區(qū)的關(guān)鍵的、外界不能輕易得到的信息，且經(jīng)紀人對市場和房產(chǎn)交易的知識以及談判技巧都會是促成交易的巨大幫助。同時，經(jīng)紀人對買家提供的這些服務(wù)并不收取買家一分錢，因為他們的傭金是由賣家支付的。因此，建議新移民在美國搜尋房產(chǎn)時可以找一位可靠的有經(jīng)驗的房產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)助。
在中國，房產(chǎn)擁有者可能會選擇多個經(jīng)紀公司來幫助出售房產(chǎn)。而在美國，賣家通常和一位房地產(chǎn)經(jīng)紀人簽訂排他協(xié)議，讓這位經(jīng)紀人單獨代表賣家進行交易。任何感興趣的買家都可以通過賣家的經(jīng)紀人來了解該套房產(chǎn)，且需要和賣家經(jīng)紀人做提前的預(yù)約。幾乎所有的經(jīng)紀人都屬于某一個房地產(chǎn)交易協(xié)會，比如美國經(jīng)紀人協(xié)會，紐約房地產(chǎn)聯(lián)合會等。這些組織會監(jiān)察經(jīng)紀人是否有嚴格公正的職業(yè)操守，要求所有經(jīng)紀人共同合作經(jīng)紀，這意味著賣家的經(jīng)紀人要和買家的經(jīng)紀人合作，且所有經(jīng)紀人都要被公平對待。在市場上等待交易的房產(chǎn)統(tǒng)一在一個中央系統(tǒng)公布，所有有牌照的經(jīng)紀人都能獲得這些房產(chǎn)的信息，并帶客戶前去參觀。所以對買家來說，建議買家和單獨一個經(jīng)紀人合作，以免產(chǎn)生不必要的困惑。
經(jīng)紀人和賣家簽訂的排他協(xié)定會注明當賣家售出房產(chǎn)時，經(jīng)紀人會得到的傭金。如果買家有經(jīng)紀人代表他，那么賣家支付的傭金會在買家經(jīng)紀人和賣家經(jīng)紀人之間平分，所以找一個買家經(jīng)紀人對買家來說是沒有花費的，而且該經(jīng)紀人對客戶有信托責(zé)任，在交易中還能代表買家維護買家的利益。
需提醒的是，在美國，房產(chǎn)經(jīng)紀人是帶牌照的專職人士，有相關(guān)明確的規(guī)定他們必須遵守。經(jīng)紀人在每一個州執(zhí)業(yè)都要拿到該州的牌照，且需要定期上課來持續(xù)執(zhí)有牌照。
2.美國受華人歡迎的移民城市
加利福尼亞州：
110多萬人
華裔人口占總?cè)A裔人口的36.9%；
紐約州：
50多萬人
華裔人口占總?cè)A裔人口的16.9%；
新澤西州：
13萬多人
華裔人口占總?cè)A裔人口的4.4%；
德克薩斯州：
12萬多人
華裔人口占總?cè)A裔人口的4.2%；
伊利諾斯州：
近10萬人
華裔人口占總?cè)A裔人口的3.3%；
華盛頓州：
8萬多人
華裔人口占總?cè)A裔人口的2.8%；
賓夕法尼亞州：
7萬多人
華裔人口占總?cè)A裔人口的2.5%；
馬里蘭州：
6萬多人
華裔人口占總?cè)A裔人口的2.3%；
佛羅里達州：
6萬多人
華裔人口占總?cè)A裔人口的 4.1%
3.移民美國后的生活費用
一、申請費用
申請的費用比較直接了當。如果暫且不談非�？赡艿膬r格上漲，當前的投資金額一般為50萬美元，如果加上其他管理費，律師費等，可以把這部分的成本預(yù)算為60萬美元。但是如果價格在2017年進行調(diào)整，很有可能投資金額會上升到80到100萬美元。加上其他附加費用，整個申請費用則有可能翻倍。
二、教育費用
大部分人移民是為了孩子，所以教育費用也是規(guī)劃的一部分。如果孩子上的是公立學(xué)校，大學(xué)之前的教育是完全免學(xué)費的。你需要支付的是筆墨紙硯這些費用，學(xué)校制 服(有些學(xué)校)，和一些學(xué)生的活動費用。但這些費用每人每年多也不過是一兩千美元。 但如果是私立學(xué)校，學(xué)費則幾千到幾萬不等，一般是每年在2萬到4萬之間。大學(xué)支出則很不一樣了。
據(jù)新的調(diào)查數(shù)據(jù)，私立大學(xué)學(xué)費平均水平每年3.1萬，公立大學(xué)州內(nèi)學(xué)費9000多，州外學(xué)費2.2萬;如果加上食宿，書本，交通等費用，私立學(xué)校每年平均費用可達4.6萬，公立州內(nèi)平均費用約為2.3萬, 州外約3.5萬。
三、居住費用
在等待I-526批準后登陸的幾年時間，沒有什么大額支出。登陸后，先牽涉到的費用則是房子的購買或者出租。這個費用因為居住地和個人要求不同而差距甚大。比如，如果是在加州的洛杉磯附近，一個普通中產(chǎn)社區(qū)的4個臥室的房子大致會在50萬到100萬之間，但同樣類型的房子在休斯頓則有可能是一半的價格。我們拿100萬來做例子。如果你打算按揭購買，美國一般的房貸期限為30年(也可以更短)，當前的房貸利率在4%到5%之間。如果以30年為期，利率為4.5%，首付10%，你每年的房貸付款約為5.5萬美元。但你還需要支付房產(chǎn)稅，保險，和社區(qū)管理費用。美國每個州的房產(chǎn)稅率有不小的差別。其他這些額外的稅費會在每年2萬左右。所以你會首先支出10萬，然后每年支出7.5萬左右。如果你購買了一套50萬的房子，我們可以將費用估算為上述的一半：3.75萬。
四、生活費用
我們再看一下生活費用。一個四人的家庭，如果是普通中產(chǎn)生活方式，一個月5000是完全可以顧及的，包括基本衣食住行，甚至可以更低。如果打算購買兩輛車子，5萬到10萬的預(yù)算可以給你相當不錯的選擇。
五、醫(yī)療費用
另外，醫(yī)療保險不是一個大額支出。對于一個四口之家，每個月的保費會在1000美元左右。所以每年1.5萬到2萬的醫(yī)療預(yù)算應(yīng)該是足夠的。即便是有大病支出，只要有保險，個人支出也不會高出2萬太多 (包括保費，包括看病支出)。因為在美國，有一個 “個人支出上限”的概念。如果你不幸患上大病，超過這個支出上限的所有費用都將由保險公司來付。
