【篇一】2020年房地產(chǎn)估價師考試《經(jīng)營與管理》輔導(dǎo)要點
周期風險和市場供求風險：
周期風險是指房地產(chǎn)市場的周期波動給投資者帶來的風險。正如經(jīng)濟周期的存在一樣，房地產(chǎn)市場也存在周期波動或景氣循環(huán)現(xiàn)象。房地產(chǎn)市場周期波動可分為復(fù)蘇與發(fā)展、繁榮、危機與衰退、蕭條四個階段。研究表明，美國房地產(chǎn)市場的周期大約為18～20年，香港為7～8年，日本約為7年。當房地產(chǎn)市場從繁榮階段進入危機與衰退階段，進而進入蕭條階段時，房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)持續(xù)時間較長的房地產(chǎn)交易量銳減、價格下降、新開發(fā)建設(shè)規(guī)模收縮等情況，給房地產(chǎn)投資者造成損失。房地產(chǎn)市場成交量的萎縮和價格的大幅度下跌，常使一些實力不強、抗風險能力較弱的投資者因金融債務(wù)問題而破產(chǎn)。
市場供求風險是指投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化給投資者帶來的風險。市場是不斷變化的，房地產(chǎn)市場的供給與需求也在不斷變化，而供求關(guān)系的變化必然造成房地產(chǎn)價格的波動，具體表現(xiàn)為租金收入的變化和房地產(chǎn)價值的變化，這種變化會導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的實際收益偏離預(yù)期收益。更為嚴重的情況是，當市場內(nèi)結(jié)構(gòu)性過剩(某地區(qū)某種房地產(chǎn)的供給大于需求)達到一定程度時，房地產(chǎn)投資者將面臨房地產(chǎn)空置或積壓的嚴峻局面，導(dǎo)致資金占壓嚴重、還貸壓力增加，這很容易終導(dǎo)致房地產(chǎn)投資者的破產(chǎn)。
從總體上來說，房地產(chǎn)市場是地區(qū)性市場，也就是說當?shù)厥袌霏h(huán)境條件變化的影響比整個國家市場環(huán)境條件變化的影響要大得多。只要當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展是健康的，對房地產(chǎn)的需求就不會發(fā)生大的變化。但房地產(chǎn)投資者并不像證券投資者那樣有較強的從眾心理，每一個房地產(chǎn)投資者對市場都有其獨自的觀點。房地產(chǎn)市場投資的強度取決于潛在的投資者對租金收益、物業(yè)增值可能性等的估計。也就是說，房地產(chǎn)投資決策以投資者對未來收益的估計為基礎(chǔ)。投資者可以通過密切關(guān)注當?shù)厣鐣?jīng)濟發(fā)展狀況、科學(xué)地使用投資分析結(jié)果，來降低市場供求風險的影響。
【篇二】2020年房地產(chǎn)估價師考試《經(jīng)營與管理》輔導(dǎo)要點
投資類型與房地產(chǎn)投資類型：
這是2008年教材新調(diào)整內(nèi)容。投資可分為短期投資和長期投資、直接投資和間接投資、金融投資和實物投資、生產(chǎn)
房地產(chǎn)投資可分為直接投資和間接投資兩類。直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買的過程，可分為房地產(chǎn)開發(fā)投資和房地產(chǎn)置業(yè)投資，房地產(chǎn)開發(fā)投資可進一步細分為商品房建設(shè)投資和土地開發(fā)投資兩種;問接投資是指資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的權(quán)益或證券市場的行為，間接投資者不需要直接參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理工作，一般包括投資房地產(chǎn)企業(yè)股票或債券、投資房地產(chǎn)投資信托基金、購買住房抵押支持證券三種。
【篇三】2020年房地產(chǎn)估價師考試《經(jīng)營與管理》輔導(dǎo)要點
房地產(chǎn)投資的作用：
(1)投資是一個國家經(jīng)濟增長的基本推動力。只有增加一定量的投資，才可為經(jīng)濟發(fā)展提供必要的要素和動力。同時由于投資的乘數(shù)效應(yīng)，一定量的投資可以引起數(shù)倍于它的收入和總值的增長。其次，投資是國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展的關(guān)鍵因素。主要表現(xiàn)在：合理引導(dǎo)投資流向可以優(yōu)化資金投向，改善經(jīng)濟結(jié)構(gòu);通過投資政策的調(diào)整以及增大投資比重可以確保關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)和重點項目的投資。為了應(yīng)對亞洲金融危機對我國經(jīng)濟的影響，1998年中國政府采取了積極的財政、貨幣政策，加大了城鎮(zhèn)住房制度改革力度，提出將住宅建設(shè)發(fā)展成為促進國民經(jīng)濟增長的新的經(jīng)濟增長點。中國人民銀行貨幣政策分析小組研究報告指出“2001年房地產(chǎn)開發(fā)投資對中國GDP增長的直接貢獻率為1.3個百分點，間接貢獻率為0.6到1.2個百分點，兩者相加共計1.9到2.5個百分點�！�
(2)投資與企業(yè)發(fā)展密切相關(guān)。(企業(yè)是國民經(jīng)濟的細胞，而投資是社會和經(jīng)濟生活的血液，二者的關(guān)系極為密切，從生產(chǎn)力角度來考察，投資是企業(yè)發(fā)展的第一原動力。因為不論是企業(yè)的建立和企業(yè)的發(fā)展都離不開投資，而且企業(yè)的發(fā)展和運行也離不開投資活動。
(3)投資可以促進人民生活水平的提高。一方面投資為改善人民物質(zhì)文化生活水平創(chuàng)造了物質(zhì)條件。生產(chǎn)性投資可以擴大生產(chǎn)能力，促進生產(chǎn)發(fā)展，直接為改善人民生活水平提供物質(zhì)條件;非生產(chǎn)性投資則可以促進社會福利和服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，從文化、教育、衛(wèi)生、娛樂等方面提高人民生活水平。另一方面，由于投資具有促進企業(yè)發(fā)展和經(jīng)濟增長的作用，因此投資可以創(chuàng)造更多的就業(yè)機會，增加勞動者收入。從而使人民生活水平得到改善和提高。
(4)投資有利于一國的國內(nèi)穩(wěn)定和國際交往。首先，如前所述，投資可以促進經(jīng)濟增長、企業(yè)發(fā)展和人民生活水平的提高，而這一切必將創(chuàng)造一個良好的經(jīng)濟形勢，由于經(jīng)濟是政治的基礎(chǔ)。因此經(jīng)濟良性發(fā)展必然有利于國家政治局面的穩(wěn)定發(fā)展，終使社會呈現(xiàn)出安定團結(jié)的景象。此外，隨著世界經(jīng)濟一體化以及科學(xué)技術(shù)、機器設(shè)備和通訊手段的迅速發(fā)展，投資已不再是一個狹小的國內(nèi)概念，而是逐漸趨于國際性，國際投資成為現(xiàn)代國際交往的主要形式。通過直接或間接的國際投資，各國可以共同利用國際市場，利用國際經(jīng)濟資源，還可以學(xué)習國際上的先進技術(shù)，并將本國經(jīng)濟推向世界經(jīng)濟體系，從而大大加快本國經(jīng)濟發(fā)展進程，在國際交往和競爭中樹立本國形象。
