【篇一】2020年房地產(chǎn)估價師考試《案例與分析》精選考點
房地產(chǎn)租賃價格評估：
1、法律依據(jù)
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》以及當?shù)刂贫ǖ膶嵤┘殑t和其他有關規(guī)定。
2、不同用途房屋租賃價格管理規(guī)定
住宅用房地租賃，應當執(zhí)行國家和房屋所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策;租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。
3、私房租賃價格管理規(guī)定
房屋租金由租賃雙方按照房屋所在地人民政府規(guī)定的私有房屋租金標準，協(xié)商議定;沒有規(guī)定標準的，由租賃雙方根據(jù)公平合理的原則，參照房屋所在地租金的實際水平協(xié)商議定，不得隨意抬高。如私房為住宅用房，其租賃價格的確定應符合政府有關規(guī)定標準。
4、轉租
轉租必須經(jīng)出租人同意，簽訂轉租合同，出租人必須在轉租合同上簽署意見。轉租合同必須按規(guī)定備案，轉租合同的終止日期不得超過原租賃合同終止日期，但出租人與轉租雙方協(xié)商一致的除外。轉租期間，原租賃合同變更、解除或終止，轉租合同也隨之變更、解除或終止。
5、租賃價格評估特點
�、僮≌惙课葑赓U價格評估為政策性評估。
住宅類房屋租賃價格評估為政策性評估，估價人員應嚴格執(zhí)行有關租賃政策，沒有超越規(guī)定調整租金幅度的價格空間。
�、谧饧s對租金估價有一定的影響。
租賃房屋已訂立租約時，應對租約中所約定的租金標準的客觀性、合理性進行判斷。如果為合理性契約式房屋租賃價格評估，宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金則采用正常客觀的租金標準;如租約所約定的租金與市場租金標準相差較大(或高或低)，租金明顯存在不合理性，則應重新評估其租金值。租期最長為20年。
�、蹌潛芡恋厣系臓I利性房屋租賃價格評估應確定土地收益中的國家部分。
④幾種租金內涵。成本租金(折舊費、維修費、管理費、利息、房產(chǎn)稅)、商品租金(折舊費、維修費、管理費、利息、房產(chǎn)稅、保險費、地租、利潤)、市場租金(商品租金根據(jù)供求關系形成)。
6、評估方法
市場比較法、收益法、成本法。
�、偈找娣ㄊ窃谧赓U房屋預期收益可預測或可確定的情況下常用的估價方法。其評估的關鍵是年凈收益的計算和資本化率的選定�？鄢椖吭谑找娣ㄖ幸炎髁苏f明。注意租金的內涵是什么，代收代繳的水、電費是否在內，在計算收益時要注意租金的價格內涵。
�、诔杀痉ㄔu估時的成本構成。折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、保險費、地租和利潤。
【篇二】2020年房地產(chǎn)估價師考試《案例與分析》精選考點
酒店不同功能用房收益的測算：
酒店一般都具有多種功能，不同功能用房具有不同的經(jīng)營方式、收益水平，因此估價時應根據(jù)其具有的不同功能及其經(jīng)營狀況、收益能力分別估算其收益。一般酒店的功能分布、經(jīng)營方式主要有：
(1)客房�？头糠⻊帐蔷频甑闹饕δ�，一般設有各種類型的客房，如標準單人房、豪華單人房、雙人房、商務房、一般行政套房、高級行政套房等�？头康慕�(jīng)營收入主要來源于床位費或房間費，客房的收益可通過市場調查獲取房間單價/天、入住率、平均價格折扣率等資料，并根據(jù)客房數(shù)量求取。
(2)商場。酒店的一、二層一般都設有各種形式的中小型商場，如工藝精品店、鮮花店、服裝店等。商場一般采用出租經(jīng)營，其收益的測算注意區(qū)分租約內和租約外而分別計算，租約內根據(jù)所訂租約確定，租約外可以利用市場法獲取。
(3)餐飲。酒店一般設有中餐廳、西餐廳，其經(jīng)營的方式主要有出租經(jīng)營、自主經(jīng)營。出租經(jīng)營餐廳的收益可以根據(jù)租約或市場法求取，自主經(jīng)營餐廳的收益可根據(jù)市場調查獲取同類型餐廳的人均消費、上座率等，并根據(jù)座位數(shù)量求取。
(4)商務、會議。酒店的商務主要包括各種服務商務，如外幣兌換服務、票務服務、旅游服務等，酒店通常擁有不同面積、不同功能的各種的會議廳。商務、會議廳一般采取自主經(jīng)營，經(jīng)營方式按小時時間段收取使用費用，不同時間段收取費用一般不同，這部分用房的收益可根據(jù)其不同商務功能廳的面積、收費標準、平均使用率等進行測算。
(5)娛樂、健身。酒店一般都具有各種娛樂功能，如設有交誼舞廳、迪斯科舞廳、卡拉OK廳、棋牌室、桌球室、電子游戲機室、游泳池、保齡球場、網(wǎng)球場、壁球室、健身室、桑拿浴室等。其經(jīng)營的方式主要有出租經(jīng)營和自主經(jīng)營，出租經(jīng)營的收益可以根據(jù)租約或市場法求取，自主經(jīng)營的收益可根據(jù)不同娛樂功能用房的數(shù)量、平均消費標準、平均開房率等求取。
