【篇一】2020年房地產(chǎn)估價師考試《經(jīng)營與管理》高頻考點合集
定量決策方法：
定量決策方法主要是運用數(shù)學(xué)模型和電子計算機解決決策問題。這種方法多屬于運籌學(xué)范圍，具有定量化、數(shù)學(xué)模型化和計算機化的特點。它是把目標與變量以及變量之間的關(guān)系，用數(shù)學(xué)關(guān)系式表達出來，借助電子計算機求解，國外學(xué)者把這種方法叫做“硬”方法。它是在定性分析的基礎(chǔ)上，對決策問題進行數(shù)量計算，為決策者提供數(shù)量分析。
投資決策定量分析作為—個過程，包括以下幾個步驟：
第一，確定投資決策目標及衡量效果指標;
第二，提供達標的各種方法;
第三，測定各方案可能發(fā)生的狀態(tài)及其概率;
第四，計算各方案的期望值;
第五，根據(jù)決策者對待風(fēng)險的態(tài)度，評價標準等，做出最滿意的選擇。
【篇二】2020年房地產(chǎn)估價師考試《經(jīng)營與管理》高頻考點合集
政策風(fēng)險：
政府有關(guān)房地產(chǎn)投資的土地供給政策、地價政策、稅費政策、住房政策、價格政策、金融政策、環(huán)境保護政策等，均對房地產(chǎn)投資者收益目標的實現(xiàn)產(chǎn)生巨大的影響，從而給投資者帶來風(fēng)險。我國1993年對房地產(chǎn)投資的宏觀調(diào)控政策、1994年出臺的土地增值稅條例、2001年出臺的規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的措施、2003年國有土地使用權(quán)出讓方式的轉(zhuǎn)變等，就使許多房地產(chǎn)投資者在實現(xiàn)其預(yù)期收益目標時遇到困難。避免這種風(fēng)險的的方法，是選擇政府鼓勵的、有收益保證的或有稅收優(yōu)惠政策的項目進行投資。
【篇三】2020年房地產(chǎn)估價師考試《經(jīng)營與管理》高頻考點合集
宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段：
對于一個完善的房地產(chǎn)市場而言，市場的自由運作非常重要。政府的土地政策，不能過分參與及干預(yù)房地產(chǎn)市場的自由運作。這樣才能保證本地及外來投資者對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的信心，進而保證房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展以及整個社會經(jīng)濟的安定繁榮，但是宏觀調(diào)控也非常重要。宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段包括土地供應(yīng)、金融、住房稅收政策等。
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在我國當(dāng)前的土地制度條件下，土地供應(yīng)政策對房地產(chǎn)市場的發(fā)展與運行有決定性影響。土地供應(yīng)政策的核心是土地供應(yīng)計劃。土地供應(yīng)計劃對房地產(chǎn)開發(fā)投資調(diào)節(jié)的功效非常直接和顯著。科學(xué)的土地供應(yīng)計劃應(yīng)與國民經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃和城市規(guī)劃相協(xié)調(diào)，應(yīng)有足夠的彈性，能夠?qū)κ袌鲂盘栕龀鲮`敏的反應(yīng)。土地供應(yīng)計劃也是公開透明的，能為市場提供近期和中長期的土地供應(yīng)信息，以幫助市場參與者形成合理的市場預(yù)期、減少盲目競爭和非理性行為。通過土地供應(yīng)計劃對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控，要求政府須擁有足夠的土地儲備和供給能力。
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房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)息息相關(guān)。金融業(yè)的支持是房地產(chǎn)業(yè)繁榮必不可少的條件，房地產(chǎn)信貸也為金融業(yè)提供了廣闊的發(fā)展天地。個人住房抵押貸款價值比率的調(diào)整，會明顯影響居民購房能力，進而影響居民當(dāng)前購房需求的數(shù)量。房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率、信貸規(guī)模和發(fā)放條件的調(diào)整，也會大大影響房地產(chǎn)開發(fā)商的生產(chǎn)成本和利潤水平，進而對其開發(fā)建設(shè)規(guī)模和商品房供給數(shù)量產(chǎn)生顯著影響。發(fā)展房地產(chǎn)金融，通過信貸規(guī)模、利率水平、貸款方式、金融創(chuàng)新等金融政策調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場，是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的一個重要手段。
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目前我國城市住宅的供給主要有三類：廉租房、經(jīng)濟適用房和市場價商品住宅。其中，廉租房面向最低收入家庭，其供應(yīng)、分配和經(jīng)營完全由政府控制，廉租房不能進入市場流通;經(jīng)濟適用房是具有社會保障性質(zhì)的政策性商品住房，政府對其建設(shè)在土地供應(yīng)和稅費征收上給予很多優(yōu)惠，但其銷售價格和銷售對象，要受政府的指導(dǎo);市場價商品住宅則采取完全市場化的方式經(jīng)營、是城市房地產(chǎn)市場的主要組成部分。如果政府對廉租房和經(jīng)濟適用房的供給和分配政策控制不嚴格，就會使市場價商品住宅受到前兩類住宅的沖擊。政府的住房分配和消費政策，對商品住宅市場的調(diào)控作用也是顯而易見的。
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城市規(guī)劃以合理利用土地、協(xié)調(diào)城市物質(zhì)空間布局、指導(dǎo)城市健康有序地發(fā)展為己任，對土地開發(fā)、利用起指導(dǎo)作用。高層次的規(guī)劃應(yīng)能指導(dǎo)土地的開發(fā)和供應(yīng)，低層次的細部規(guī)劃應(yīng)能為土地出讓過程中確定規(guī)劃要點提供依據(jù)。整個規(guī)劃力求體現(xiàn)超前性、科學(xué)性、動態(tài)性和適用性。社會經(jīng)濟發(fā)展計劃、城市規(guī)劃、土地供應(yīng)計劃都對土地配置，因而也對房地產(chǎn)市場的運行起重要作用，政府供應(yīng)土地的過程應(yīng)是具體實施國民經(jīng)濟計劃、城市規(guī)劃的過程。面對日益發(fā)育的市場環(huán)境，三個計劃除改善各自的技術(shù)、觀念和管理方式外，有必要相互協(xié)調(diào)，形成土地配置及調(diào)控房地產(chǎn)市場的計劃體系。
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房地產(chǎn)價格是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的主要對象。房地產(chǎn)價格主要取決于市場供求關(guān)系，但由于地價對房地產(chǎn)價格影響很大，城市土地又由政府壟斷出讓，政府可以用地價對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控。地價、建造成本、專業(yè)費用、管理費用、財務(wù)費用、投資利潤、稅金等因素極大地影響著房地產(chǎn)市場上的供給價格。在一定時期內(nèi)。建造成本及與專業(yè)費用和管理費用、財務(wù)費用和稅金大體固定在一定水平上，通過調(diào)控地價調(diào)控房地產(chǎn)價格，經(jīng)常是十分有效的。政府通過調(diào)整土地供應(yīng)數(shù)量、調(diào)整與土地開發(fā)相關(guān)的稅費政策等經(jīng)濟手段，靈活運用協(xié)議、掛牌、招標、拍賣三種出讓方式，以及必要時通過直接的行政干預(yù)，都可以對地價進行有效的調(diào)控。
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房地產(chǎn)稅收政策是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的核心政策之一。正確運用稅收杠桿不但可以理順分配關(guān)系、保證政府土地收益，還可以通過稅賦差別體現(xiàn)政府的稅收政策和產(chǎn)業(yè)政策，進而對抑制市場投機、控制房地產(chǎn)價格、規(guī)范房地產(chǎn)市場交易行等方面起到明顯的作用。
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合理的租金水平應(yīng)與整體經(jīng)濟發(fā)展水平相適應(yīng)。運行正常的房地產(chǎn)市場，租金還與房地產(chǎn)價格保持合理的比例。
