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【篇一】2020年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《理論與方法》復(fù)習(xí)考點(diǎn)匯總

　　房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線與替代原則：

　　遵循替代原則，要求估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。

　　替代原則的理論依據(jù)是同一市場(chǎng)上相同物品具有相同市場(chǎng)價(jià)值的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理。替代原則是保證房地產(chǎn)估價(jià)能夠通過(guò)運(yùn)用市場(chǎng)資料進(jìn)行和完成的重要理論前提：只有承認(rèn)同一市場(chǎng)上相同物品具有相同市場(chǎng)價(jià)值，才有可能根據(jù)市場(chǎng)資料對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行估價(jià)。

　　替代原則也反映了房地產(chǎn)估價(jià)的基本原理和最一般的估價(jià)過(guò)程：房地產(chǎn)估價(jià)所要確定的估價(jià)結(jié)論是估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。對(duì)于房地產(chǎn)交易目的而言，該價(jià)值應(yīng)當(dāng)是在公開(kāi)市場(chǎng)上最可能形成或者成立的價(jià)格，房地產(chǎn)估價(jià)就是參照公開(kāi)市場(chǎng)上足夠數(shù)量的類似房地產(chǎn)的近期成交價(jià)格來(lái)確定估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。

　　在確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線時(shí)，無(wú)論采用什么估價(jià)思路和估價(jià)方法，都必然首先承認(rèn)替代原則：市場(chǎng)法是用類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格來(lái)“替代”估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，收益法是用估價(jià)對(duì)象未來(lái)的收益“替代”估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，成本法是用估價(jià)對(duì)象各組成部分的價(jià)格來(lái)“替代”估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，等等。

【篇二】2020年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《理論與方法》復(fù)習(xí)考點(diǎn)匯總

　　高層建筑地價(jià)分?jǐn)偟姆椒ǎ?/p>

　　高層建筑地價(jià)分?jǐn)偟姆椒ㄓ校喊凑战ㄖ�物面積進(jìn)行分?jǐn)�、按照房地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)偤桶凑胀恋貎r(jià)值進(jìn)行分?jǐn)偟确椒ā?/p>

　　(一)按照建筑物面積進(jìn)行分?jǐn)?/p>

　　按照建筑物面積進(jìn)行分?jǐn)偟姆椒�，是根�?jù)建筑物各部分的建筑物面積(如建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積)占整個(gè)建筑物面積的比例，來(lái)推斷其占有的土地份額。即某部分占有的土地份額為該部分的建筑物面積除以建筑物總面積。

　　(二)按照房地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?/p>

　　為了克服按照建筑面積分?jǐn)偝霈F(xiàn)的不同部分的價(jià)值不同，但卻分?jǐn)偭说攘康貎r(jià)的情況，可以根據(jù)各部分的房地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)�。這種分?jǐn)偡椒ㄊ歉鶕?jù)建筑物各部分的房地價(jià)值占房地總價(jià)值的比例，來(lái)推斷其占有的土地份額。即某部分占有的土地份額為該部分的房地價(jià)值除以房地總價(jià)值。

　　(三)按照土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?/p>

　　按照房地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)偟姆椒ǎ��?dāng)香港地區(qū)按照建筑面積進(jìn)行分?jǐn)傆龅嚼щy時(shí)也被提出來(lái)過(guò)，但它仍然存在上述的假設(shè)用途、面積、空間布局、裝飾裝修等相同，僅房地價(jià)值不同的各層所分?jǐn)偟慕ㄖ�物價(jià)值不相等這個(gè)理論缺陷，因此，需要進(jìn)一步尋找更為合理的分?jǐn)偡椒ā?br>

【篇三】2020年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《理論與方法》復(fù)習(xí)考點(diǎn)匯總

　　高層建筑地價(jià)分?jǐn)偟囊饬x：

　　在現(xiàn)代城市中，由于土地越來(lái)越稀缺、地價(jià)越來(lái)越高，以及建筑技術(shù)的日益發(fā)展，多層、高層建筑越來(lái)越多。不僅辦公樓、商場(chǎng)，而且住宅、廠房等，都出現(xiàn)了多層或高層化。此外，人們的活動(dòng)還向地下發(fā)展，出現(xiàn)了地下商場(chǎng)、地下停車場(chǎng)、地下倉(cāng)庫(kù)等。在城市中心商業(yè)區(qū)，建筑物不僅多層、高層化，而且建筑物的用途出現(xiàn)了立體化。典型的一幢大樓的立體用途是：地下一至二層為停車場(chǎng)、會(huì)所或設(shè)備用房，地面一至三層為商店，四至五層為餐飲，往上可能是寫字樓或公寓。與此同時(shí)，隨著房地產(chǎn)交易活動(dòng)的多樣化和產(chǎn)權(quán)多元化，一幢建筑物只有一個(gè)所有者的格局被打破了，出現(xiàn)了一幢建筑物內(nèi)同時(shí)存在著多個(gè)所有者的情況，他們分別擁有該幢建筑物的某個(gè)部分，如甲擁有地下一層，乙擁有地面一層，丙擁有地上一層。特別是多層、高層寫字樓或住宅，一個(gè)單位或一個(gè)家庭通常只擁有其中某層或某套，整幢寫字樓或住宅被十幾個(gè)甚至幾十個(gè)單位或家庭"區(qū)分所有"。

　　但是，整幢建筑物占用的土地只是一塊，在實(shí)物形態(tài)上不可分割。當(dāng)該建筑物的某個(gè)部分被售出后，該塊土地的使用權(quán)的一個(gè)相應(yīng)份額也就隨之轉(zhuǎn)移，最后是購(gòu)得該幢建筑物的眾多所有者按份共有該塊土地的使用權(quán)，但各個(gè)所有者的土地份額分別為多少就成了一個(gè)需要解決的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

　　擁有一塊土地，不僅享有該塊土地的一定權(quán)利，而且要承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。例如，在建筑物壽命結(jié)束時(shí)或者建筑物被火災(zāi)燒毀后，大家決定不再重建而是將該塊土地出售，但售出后的地價(jià)收益如何分配;相反，在建筑物使用過(guò)程中，政府要根據(jù)該塊土地的價(jià)值或等級(jí)、位置征收土地稅費(fèi)，該土地稅費(fèi)在建筑物各個(gè)所有者之間如何分?jǐn)偂Ｒ�解決這些問(wèn)題，就需要解決在建筑物建成后地價(jià)如何合理分?jǐn)偟膯?wèn)題，以此確定建筑物各個(gè)所有者占有的土地份額。知道了建筑物每個(gè)所有者占有的土地份額之后，無(wú)論是他們?cè)谕恋刂械臋?quán)利還是義務(wù)，就都可以通過(guò)其土地份額順利得到解決。

　　可見(jiàn)，通過(guò)高層建筑地價(jià)分?jǐn)偪梢越鉀Q：①各部分占有的土地份額;②各部分分?jǐn)偟耐恋孛娣e;③各部分分?jǐn)偟牡貎r(jià)額。