【篇一】2020年房地產(chǎn)估價師考試經(jīng)營與管理備考考點(diǎn)合輯
房地產(chǎn)市場的特性：
房地產(chǎn)市場作為市場體系的組成部分，具有市場的一般規(guī)律性，如受價值規(guī)律、競爭規(guī)律、供求規(guī)律等的制約。但由于房地產(chǎn)具有區(qū)別于其他商品的特性，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場具有一系列區(qū)別于一般商品市場的特性，包括壟斷性、外部性和信息不對稱性等。
(一)市場供給的壟斷性
開發(fā)商品的供給在短期內(nèi)難以有較大的增減，因此市場供給在短期內(nèi)缺乏彈性;由于房地產(chǎn)的位置、環(huán)境、數(shù)量、檔次的差異，市場供給具有異質(zhì)性;由于土地的有限性、不可再生性和土地所有權(quán)的排他性，導(dǎo)致房地產(chǎn)供給難以形成統(tǒng)一的競爭性市場，使表面存在激烈競爭的房地產(chǎn)市場很容易存在部分或者地域性的壟斷。
(二)市場需求的廠泛性和多樣性
房地產(chǎn)是人類生存、享受、發(fā)展的基本物質(zhì)條件，是一種基本需求，市場的需求首先具有廣泛性;與市場供給的異質(zhì)性相吻合，需求者購置房地產(chǎn)時通常有不同的目的和設(shè)想，可以是自用或投資，也可以是常住或季節(jié)性使用，因而需求具有多樣性。
(三)市場交易的復(fù)雜性
由于房地產(chǎn)市場上的商品本身不能移動，交易是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)及其再界定;房地產(chǎn)交易通常需要經(jīng)過復(fù)雜和嚴(yán)密的法律程序，耗費(fèi)時間比較長，交易費(fèi)用通常也比較多;加之市場信息的缺乏，市場交易通常需要房地產(chǎn)估價師或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人等專業(yè)人員提供服務(wù)。
(四)房地產(chǎn)價格與區(qū)位密切相關(guān)
房地產(chǎn)的不可移動性，使房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)所處的區(qū)位密切相關(guān)，區(qū)位可以決定房地產(chǎn)價格的60%～70%;而且由于人口不斷增長、土地資源不可再生和經(jīng)濟(jì)社會不斷發(fā)展，房地產(chǎn)價格的長期趨勢是總體向上發(fā)展;但現(xiàn)實(shí)價格是在長期上漲趨勢下個別形成的，受到經(jīng)濟(jì)周期、市場預(yù)期、社會經(jīng)濟(jì)政治事件及交易主體個別因素影響而呈現(xiàn)出短期波動。
(五)存在廣泛的經(jīng)濟(jì)外部性
經(jīng)濟(jì)外部性是指一個經(jīng)濟(jì)主體的活動對另一個主體的影響并不能通過市場運(yùn)作而在交易中得以反映的那一部分，分為正外部性和負(fù)外部性。
(六)市場信息的不對稱性
信息不對稱性，是指在市場交易中，產(chǎn)品的賣方和買方對產(chǎn)品的質(zhì)量、性能等所擁有的信息是不相對稱的，通常產(chǎn)品的賣方對自己所生產(chǎn)或提供的產(chǎn)品擁有更多的信息，而產(chǎn)品的買方對所要購買的產(chǎn)品擁有很少的信息。
【篇二】2020年房地產(chǎn)估價師考試經(jīng)營與管理備考考點(diǎn)合輯
房地產(chǎn)置業(yè)投資：
房地產(chǎn)置業(yè)投資，是指面向已具備了使用條件或正在使用中的房地產(chǎn)，以獲取房地產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資。
二對象：
1增量房地產(chǎn)(開發(fā)商新竣工的商品房);
2存量房地產(chǎn)(舊有房地產(chǎn))。
置業(yè)投資二目的：
一是滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營的需要，即自用;
二是作為投資將購入的房地產(chǎn)出租給最終使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。這種投資的另外一個特點(diǎn)，是在投資者不愿意繼續(xù)持有該項物業(yè)時，可以將其轉(zhuǎn)售給另外的置業(yè)投資者，并獲取轉(zhuǎn)售收益。
許多房地產(chǎn)企業(yè)，正在從單一的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)模式發(fā)展為開發(fā)投資和置業(yè)投資相結(jié)合的業(yè)務(wù)模式。
a.缺乏房地產(chǎn)投資管理經(jīng)驗(yàn)且具有低風(fēng)險偏好的投資者，往往傾向于購買處于黃金地段的優(yōu)質(zhì)成熟物業(yè)，這類物業(yè)的購買價格高、收益水平較低但風(fēng)險也低;
b.具備房地產(chǎn)投資管理經(jīng)驗(yàn)的機(jī)構(gòu)投資者，則更傾向于購買處于優(yōu)良區(qū)位的新竣工甚至尚未竣工的物業(yè)，這類物業(yè)初始價值和收益水平較低，但隨著投資者的持續(xù)資源投入和培育，物業(yè)價值和收益能力逐步提升，當(dāng)達(dá)到成熟物業(yè)的狀況時，投資者可能繼續(xù)持有，也可能轉(zhuǎn)讓給前一類投資者。
