
【篇一】2020年房地產(chǎn)估價師考試?yán)碚撆c實務(wù)復(fù)習(xí)考點
非市場價值的分類及定義:
《資產(chǎn)評估價值類型指導(dǎo)意見》指出,非市場價值類型包括投資價值、在用價值、清算價值、殘余價值等四種。四種非市場價值類型的定義如下:投資價值是指評估對象對于具有明確投資目標(biāo)的特定投資者或者某一類投資者所具有的價值估計數(shù)額,亦稱特定投資者價值。
在用價值是指將評估對象作為企業(yè)組成部分或者要素資產(chǎn)按其正在使用方式和程度及其對所屬企業(yè)的貢獻的價值估計數(shù)額?荚嚧蠓康禺a(chǎn)估價師,清算價值是指在評估對象處于被迫出售、快速變現(xiàn)等非正常市場條件下的價值估計數(shù)額。
殘余價值是指機器設(shè)備、房屋建筑物或者其他有形資產(chǎn)等的拆零變現(xiàn)價值估計數(shù)額。
【篇二】2020年房地產(chǎn)估價師考試?yán)碚撆c實務(wù)復(fù)習(xí)考點
成本法適用的對象和條件:
只要是新近開發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)或者計劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn),都可以采用成本法估價。成本法特別適用于估價那些既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn),如學(xué)校、圖書館、體育場館、醫(yī)院、政府辦公樓、軍隊營房、公園等公用、公益房地產(chǎn),以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機場等有獨特設(shè)計或只針對個別用戶的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)。單純建筑物的估價通常也是采用成本法。另外,成本法也適用于估價市場不完善或狹小市場上無法運用市場法估價的房地產(chǎn)。
在房地產(chǎn)保險(包括投保和理賠)及其他損害賠償中,通常也是采用成本法估價。因為在保險事故發(fā)生后或其他損害中,房地產(chǎn)的損毀往往是局部的,需要將其恢復(fù)到原貌;對于發(fā)生全部損毀的,有時也需要用重置或重建的辦法來解決。
在現(xiàn)實中,房地產(chǎn)的價格直接取決于其效用,而非花費的成本,成本的增減一定要對效用有所作用才能影響價格。價格等于“成本加平均利潤”是在長期內(nèi)平均來看的,而且還需要具備兩個條件:一是自由競爭(即可以自由進入市場),二是該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)。
房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本高并不一定意味著房地產(chǎn)的價格就該高,開發(fā)建設(shè)成本低也不一定說明房地產(chǎn)的價格就不該高。
要注意如下兩個方面:一是要區(qū)分實際成本和客觀成本。實際成本是某個具體的開發(fā)商的實際花費,客觀成本是假設(shè)開發(fā)建設(shè)時大多數(shù)開發(fā)商的正;ㄙM。在估價中應(yīng)采用客觀成本,而不是實際成本。二是要結(jié)合市場供求分析來確定評估價值。當(dāng)市場供大于求時,價值應(yīng)向下調(diào)整,當(dāng)求大于供時,價值應(yīng)向上調(diào)整。
成本法主要適用于比較新的建筑物的估價,不大適用于過于舊的建筑物的估價。成本法估價還要求估價人員有專業(yè)知識和豐富的經(jīng)驗,特別是要具有良好的建筑、建筑材料、建筑設(shè)備和工程造價等方面的專業(yè)知識。
【篇三】2020年房地產(chǎn)估價師考試?yán)碚撆c實務(wù)復(fù)習(xí)考點
房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與替代原則:
遵循替代原則,要求估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。
替代原則的理論依據(jù)是同一市場上相同物品具有相同市場價值的經(jīng)濟學(xué)原理。替代原則是保證房地產(chǎn)估價能夠通過運用市場資料進行和完成的重要理論前提:只有承認(rèn)同一市場上相同物品具有相同市場價值,才有可能根據(jù)市場資料對估價對象進行估價。
替代原則也反映了房地產(chǎn)估價的基本原理和最一般的估價過程:房地產(chǎn)估價所要確定的估價結(jié)論是估價對象的價值。對于房地產(chǎn)交易目的而言,該價值應(yīng)當(dāng)是在公開市場上最可能形成或者成立的價格,房地產(chǎn)估價就是參照公開市場上足夠數(shù)量的類似房地產(chǎn)的近期成交價格來確定估價對象的價值。
在確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線時,無論采用什么估價思路和估價方法,都必然首先承認(rèn)替代原則:市場法是用類似房地產(chǎn)的成交價格來“替代”估價對象的價值,收益法是用估價對象未來的收益“替代”估價對象的價值,成本法是用估價對象各組成部分的價格來“替代”估價對象的價值,等等。
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