【篇一】2020年房地產(chǎn)估價師考試《理論與方法》復習要點
房地產(chǎn)估價的重要性：
古今中外，無論是從估價師數(shù)量還是從估價業(yè)務量來看，房地產(chǎn)估價都在估價行業(yè)中占主體。房地產(chǎn)估價之所以占主體，主要是因為下列三方面造成的：
(1)房地產(chǎn)“量大面廣”，其他資產(chǎn)的數(shù)量相對較少。房地產(chǎn)數(shù)量龐大，社會保有量和每年的新增量都很大。在一個國家或地區(qū)的全部財富中，房地產(chǎn)是其中比重大的部分，一般占50%～70%，即其他各類財富之和也不及房地產(chǎn)一項，僅占30%～50%。在總量不多于房地產(chǎn)的其他資產(chǎn)中，許多資產(chǎn)還因為不同時具有“獨一無二”和“價值量大”兩個特性而不需要專業(yè)估價。某些資產(chǎn)雖然在理論上需要專業(yè)估價，但因為數(shù)量很少，估價業(yè)務“千年等一回”，從而難以支撐起人們專門從事其估價活動，也就沒有相應的估價師這種專門職業(yè)。一旦需要估價，通常是依靠相關研究者或者設計者、制造者提供專業(yè)意見。在需要專業(yè)估價并能支撐起人們專門從事其估價活動的其他資產(chǎn)中，一般還要分專業(yè)。這些就使得其他資產(chǎn)估價專業(yè)相對更小，房地產(chǎn)估價在估價行業(yè)中的主體地位更加突出。
(2)房地產(chǎn)需要估價的情形較多，其他資產(chǎn)需要估價的情形相對較少。房地產(chǎn)以外的其他資產(chǎn)主要是發(fā)生轉讓行為，在轉讓的情況下需要估價。房地產(chǎn)除了發(fā)生轉讓行為，還普遍發(fā)生租賃、抵押、征收、征用、課稅等行為。因此，不僅房地產(chǎn)轉讓需要估價，而且房地產(chǎn)租賃、抵押、征收、征用、分割、損害賠償、稅收、保險等活動也都需要估價�？v觀古今中外，對房地產(chǎn)估價的需求遠遠大于對其他資產(chǎn)估價的需求。
(3)房地產(chǎn)估價還普遍提供房地產(chǎn)咨詢顧問服務，其他資產(chǎn)估價主要限于價值評估本身。因為房地產(chǎn)估價師不僅懂得房地產(chǎn)價值及其評估，而且具備有關房地產(chǎn)價格及其影響因素的專業(yè)知識和經(jīng)驗，了解房地產(chǎn)市場行情，所以，房地產(chǎn)估價師也是“房地產(chǎn)價格專家”、“房地產(chǎn)市場分析專家”、“房地產(chǎn)投資顧問”，人們通常還要求房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構承擔房地產(chǎn)市場調(diào)研、房地產(chǎn)投資項目可行性研究、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃、房地產(chǎn)項目調(diào)查評價、房地產(chǎn)購買分析、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理等業(yè)務。這就使得房地產(chǎn)估價行業(yè)具有更大、更廣的發(fā)展空間。
【篇二】2020年房地產(chǎn)估價師考試《理論與方法》復習要點
房地產(chǎn)拍賣競買人條件：
(1)中華人民共和國境內(nèi)的自然人、法人和其他組織都可以作為房地產(chǎn)拍賣標的的競買人，但法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定或者土地使用權出讓合同另有規(guī)定的除外。
(2)在國家允許的范圍內(nèi)，房地產(chǎn)竟買人也可以是境外的自然人或法人，但需遵循有關規(guī)定辦理。
(3)對于集體土地上建成的房屋，居住房屋的競買人只能是房屋所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)具備房屋建設申請條件的人;非居住房屋競買人為房屋所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍集體經(jīng)濟組織或者個體經(jīng)營者;超過此條件的，應當依法辦理集體所有土地的征用手續(xù)。
【篇三】2020年房地產(chǎn)估價師考試《理論與方法》復習要點
房地產(chǎn)價格的形成條件：
房地產(chǎn)與其他經(jīng)濟物品一樣，之所以有價格(價值)，是因為它們有用、稀缺，并且人們對它們有需求，即必須同時具有有用性、稀缺性和有效需求。
(一)有用性
一種物品有用，是指它能夠滿足人們的某種需要，如水可以解渴，糧食可以充饑，住宅可以居住。房地產(chǎn)如果沒有用，人們就不會產(chǎn)生占有它的要求或欲望，更談不上花錢去購買或租賃它，因此就不會有價格。
(二)稀缺性
一種物品稀缺，是指它的數(shù)量沒有多到使每個人都可以隨心所欲地得到它。因此，說一種物品是稀缺的，并不意味著它是難以得到的，僅意味著它是不能自由取用的，即不付出代價就不能得到，是相對缺乏，不是絕對缺乏。
(三)有效需求
人們對一種物品有需求，是指不僅愿意購買它，而且有能力購買它。僅有需要而無支付能力(即想買但沒有錢)，或者雖然有支付能力但不需要(即有錢但不想買)，都不能使購買行為發(fā)生，從而不能使價格成為現(xiàn)實。例如，對于一套總價為100萬元的住房，甲、乙、丙、丁四個家庭中，甲家庭雖然需要，但是買不起;乙家庭雖然買得起，但是不需要;丙家庭既不需要，也買不起;丁家庭既需要，也買得起。在上述情形中，只有丁家庭對該套住房有需求。因此，需要不等于需求，需要只是一種要求或欲望，有支付能力支持的需要才是需求。當然，房地產(chǎn)由于既是一種可以滿足生產(chǎn)、生活需要的生產(chǎn)要素或消費品，又是一種可以帶來租賃、增值等收益的投資品，對房地產(chǎn)的需求不僅有"為用而買"的使用性需求(或稱消費需求)，還有"為租而買"的投資性需求和"為賣而買"的投機性需求。
