【篇一】2020年房地產估價師考試經營與管理備考考點
房地產投資的利弊：
�。ㄒ唬┓康禺a投資之利
適于長期投資、能從公共設施的改善和投資中獲取利益。優(yōu)點包括：
相對較高的收益水平。開發(fā)項目成本利潤率≥20%，有效使用信貸資金、充分利用財務杠桿，其權益投資收益率會更高。置業(yè)投資持有期內權益收益率每年可達10%～12%。這相對于儲蓄、股票、債券等其他類型的投資來說，收益水平是相對較高的。
易于獲得金融機構的支持。由于可以將物業(yè)作為抵押物，所以置業(yè)投資者可以較容易地獲得金融機構的支持，得到其投資所需要的大部分資金，金融機構都愿意提供抵押貸款服務，給置業(yè)投資者提供了很多選擇。
金融機構通常認為以房地產為抵押物，是保證其能按期安全收回貸款的方式。除了投資者的資信情況和自有資金投入的數量外，房地產是一種重要的信用保證，且租金收入就能滿足投資者分期還款對資金的需要，金融機構提供的抵押貸款比例相當高，可達到70%～90%，且常常還能為貸款者提供利率方面的優(yōu)惠。在西方，甚至可獲得超過90%～100%的融資。
能抵消通貨膨脹的影響。通貨膨脹分類：預期通貨膨脹和非預期通貨膨脹。房地產投資能有效抵消通脹，尤其是預期通貨膨脹的影響。由于存在通貨膨脹，資產的重置成本不斷上升，說明房地產投資具有增值性。房地產是人類生活居住、生產經營所必需的，即使在經濟衰退過程中，其使用價值不變，因此具有保值性。一般情況下，房地產價格的上漲率都會大于總體物價水平的上漲率。美國和英國的研究資料表明，房地產價格的年平均上漲率大約是同期年通貨膨脹率的兩倍。房地產投資可以抵消通脹，正是置業(yè)投資者能夠容忍較低投資收益率的原因。房地產投資能夠增值，是在正常市場條件下從長期投資的角度來看的。短期內房地產價值的下降，并不影響其長期的增值特性，從房地產市場的長期景氣循環(huán)規(guī)律來看，房地產價格總是隨著社會經濟的發(fā)展不斷上升的。
提高投資者的資信等級。擁有房地產是占有資產、具有資金實力的證明。
（二）房地產投資之弊
流動性差或變現性差。缺點還包括：投資數額巨大。大量自有資本的占用，使得在宏觀經濟出現短期危機時，投資者的凈資產迅速減少。投資回收周期較長。除了開發(fā)投資在項目竣工后在3～5年能收回投資外，置業(yè)投資的回收期，少則十年八年，長則二三十年甚至更長，要承受長時間的資金壓力和市場風險，要求投資者資金實力強，與機構投資者合作。需要專門的知識和經驗。房地產開發(fā)涉及的程序和領域復雜，直接參與房地產開發(fā)投資就要求投資者具備專門的知識和經驗，因此限制了參與房地產開發(fā)投資的數量。置業(yè)投資者要想達到預期投資目標，也對其專業(yè)知識和經驗有較高的要求。
【篇二】2020年房地產估價師考試經營與管理備考考點
房地產市場的運行環(huán)境：
包括社會環(huán)境、政治環(huán)境、經濟環(huán)境、金融環(huán)境、法律制度環(huán)境、技術環(huán)境、資源環(huán)境和國際環(huán)境。
社會環(huán)境：指一定時期和一定范圍內人口的數量及其文化、教育、職業(yè)、性別、年齡等結構，家庭的數量及其結構，各地的風俗習慣和民族特點等。
政治環(huán)境：指政治體制、政局穩(wěn)定性、政府能力、政策連續(xù)性以及政府和公眾對待外資的態(tài)度等，它涉及資本的安全性，是投資者最敏感的問題。
經濟環(huán)境：指在整個經濟系統(tǒng)內，存在于房地產業(yè)之外，而又對房地產市場有影響的經濟因素和經濟活動。如城市或區(qū)域總體經濟發(fā)展水平、就業(yè)、支付能力、產業(yè)與結構布局、基礎設施狀況、利率和通貨膨脹等。
金融環(huán)境：指房地產業(yè)所處的金融體系和支持房地產業(yè)發(fā)展的金融資源，主要指所能提供的金融服務、金融支持的力度和狀況等。
房地產法律制度環(huán)境：指與房地產業(yè)有關的正式規(guī)則，包括現行法律與相關政策等。
技術環(huán)境：一個國家或地區(qū)的技術水平、技術政策、新產品開發(fā)能力以及技術發(fā)展動向。
資源環(huán)境：指影響房地產市場發(fā)展的土地、能源、生態(tài)等自然資源條件。
國際環(huán)境：指國外發(fā)生的事情、狀況或關系。國際環(huán)境是一種動態(tài)的過程，是國家以外的結構體系對一國的影響和一國對國家以外結構體系的影響所做出的反應兩者之間的相互作用、相互滲透和相互影響的一個互動過程。
由社會環(huán)境、政治環(huán)境、經濟環(huán)境分別決定的社會因素、經濟因素和政策因素，是影響房地產市場發(fā)展的基本因素。其中：①社會因素：傳統(tǒng)觀念及消費心理、社會福利、人口數量及狀態(tài)、家庭戶數與規(guī)模、家庭生命周期等因素;②經濟因素：經濟發(fā)展狀況、家庭收入水平及分布、物價水平、工資及就業(yè)水平、房價租金比等;③政策因素：土地供給政策、城市發(fā)展政策、住房建設和消費政策、房地產金融政策、房地戶產權與交易政策、房地產稅收政策。
