【篇一】2020年房地產(chǎn)估價師考試理論與方法考點精選
比較法的基本原理：
一、比較法的概念和理論依據(jù)
比較法是將估價對象與在估價時點的近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格做適當?shù)男拚源斯浪愎纼r對象的客觀合理價格或價值的方法。
比較法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的替代原理。
正是因為在房地產(chǎn)價格形成中有替代原理的作用，所以在進行房地產(chǎn)估價時，估價對象的未知價格可以通過類似房地產(chǎn)的已知成交價格來求取。
二、比較法適用的對象和條件
比較法適用的對象是具有交易性的房地產(chǎn)，如房地產(chǎn)開發(fā)用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商場、標準工業(yè)廠房等。而對于那些很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如特殊工業(yè)廠房、學校、古建筑、教堂、寺廟、紀念館等，則難以采用比較法估價。
比較法適用的條件是在同一供求范圍內(nèi)存在著較多的類似房地產(chǎn)的交易。
另外，在比較法估價中需要進行交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況(包括區(qū)位狀況、權(quán)益狀況和實物狀況三方面)的修正，這些修正有的很難采用量化的計算公式，需要估價人員依靠其廣博的知識、豐富的經(jīng)驗和對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情、交易習慣等的深入了解才能作出。如果不由知識廣博、經(jīng)驗豐富，且對估價對象所在地的房地產(chǎn)市場行情和交易習慣等有相當了解的估價人員進行估價則很難期待合理運用這種估價方法得出正確的估價結(jié)果。
比較法的原理和技術(shù)，也可以用于其他估價方法中有關(guān)參數(shù)的求取，如經(jīng)營收入、成本費用、空置率、資本化率、開發(fā)經(jīng)營期等。
三、比較法的操作步驟
運用比較法估價一般分為下列7個步驟進行：
1.搜集交易實例;
2.選取可比實例;
3.建立價格可比基礎(chǔ);
4.進行交易情況修正;
5.進行交易日期修正;
6.進行房地產(chǎn)狀況修正;
7.求取比準價格。
【篇二】2020年房地產(chǎn)估價師考試理論與方法考點精選
建筑物的基本認識：
1.坐落。
2.面積包括：(1)建筑面積;(2)套內(nèi)建筑面積;(3)使用面積;(4)其他面積，如住宅還需要了解居住面積，商業(yè)用房還需要了解營業(yè)面積，出租的房屋還需要了解可出租的面積等。
3.層數(shù)和高度。通常按照層數(shù)或高度，將建筑物分為低層建筑、多層建筑、高層建筑和超高層建筑。
4.結(jié)構(gòu)。是指建筑物中由承重構(gòu)件(基礎(chǔ)、墻、柱、梁、屋架、支撐、屋面板等)組成的體系。一般分為：(1)鋼結(jié)構(gòu)，(2)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，(3)磚混結(jié)構(gòu)，(4)磚木結(jié)構(gòu)，(5)簡易結(jié)構(gòu)。
5.設(shè)備。包括給排水、衛(wèi)生、燃氣、照明、空調(diào)、電梯、通訊、防災等設(shè)備。需要了解它們的配置和性能。
6.裝修。分為內(nèi)裝修和外裝修。需要了解裝修的標準和程度，所用材料的品質(zhì)及裝修質(zhì)量等。
7.公共配套設(shè)施完備程度。
8.平面布置。包括平面圖、戶型圖等。
9.外觀。包括外觀圖片等。
10.建成年月。包括開
11.維修、保養(yǎng)情況及完損程度。包括地基的穩(wěn)定性、沉降情況(沉降是否均勻及其程度)等。
12.利用現(xiàn)狀。包括不同用途的面積分配和樓層分布。
13.產(chǎn)權(quán)狀況。在中國大陸，建筑物與土地的所有制不同，土地全部都是公有的，建筑物可以私人所有。建筑物的所有權(quán)除了獨立、共有，還有區(qū)分所有，其中，共有有按份共有和共同共有。法律規(guī)定，轉(zhuǎn)讓共有的房地產(chǎn)時，需經(jīng)其他共有人書面同意。區(qū)分所有是以建筑物的某一特定部分為客體而成立的房地產(chǎn)所有權(quán)形式，是一種復合性的權(quán)利，由專有部分的所有權(quán)(該部分通常為獨有，但也可能為共有，但這種共有不是建筑物各專有部分的所有人之間的共有)、共用部分的。持份權(quán)(該部分為建筑物各專有部分的所有人之間按份共有)和因共同關(guān)系所產(chǎn)生的成員權(quán)構(gòu)成。
另外，要了解是完全產(chǎn)權(quán)還是部分產(chǎn)權(quán);是否已出租(已出租的房屋再轉(zhuǎn)讓時要受原租約的限制);是否抵押、典當或為他人提供擔保;是否涉案;產(chǎn)權(quán)是否有爭議;是否為臨時建筑;是否屬于違法建筑。還要了解所坐落的土地的權(quán)利狀況，因為房屋所有權(quán)還受土地使用權(quán)的約束，如在有限期土地使用權(quán)的土地上建造的房屋所有權(quán)，實際上也是有限期的。
14.其他。如通風、采光、隔音、隔振、隔熱，層高，物業(yè)管理(因為完善的物業(yè)管理是保持及提高房地產(chǎn)價值的一個重要因素)。如果為建筑物的某一部分，如一“套”或一“單元”、“單位”，還需要了解其所處的樓層、朝向;新建的房屋，還需要了解其工程質(zhì)量;期房，還需要了解其建設(shè)單位(開發(fā)商)、勘察單位、設(shè)計單位、施工單位、工程監(jiān)理單位以及預計交付使用的日期等。
