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【篇一】2020年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《理論與方法》考點(diǎn)解析

　　房地產(chǎn)區(qū)位因素：

　　前面講過，區(qū)位是指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者事物在空間方位和距離上的關(guān)系。人們的各種生產(chǎn)、生活活動(dòng)都需要房地產(chǎn)，并對(duì)其區(qū)位有一定要求。地產(chǎn)區(qū)位的優(yōu)劣，直接關(guān)系到房地產(chǎn)所有者或使用者的經(jīng)濟(jì)收益、生活便利或社會(huì)影響。因此，房地產(chǎn)的區(qū)位不同，例如是坐落在城市還是鄉(xiāng)村，是位于城市中心還是邊緣地帶，是臨街還是不臨街，價(jià)格會(huì)有很大的差異。尤其是城市土地，其價(jià)格高低幾乎為區(qū)位優(yōu)劣所左右。

　　房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣的形成，一是先天的自然條件，二是后天的人工影響。在實(shí)際估價(jià)中，關(guān)鍵要弄清什么樣的區(qū)位為優(yōu)，什么樣的區(qū)位為劣。房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣的判定標(biāo)準(zhǔn)，雖然因不同的用途而有所不同，但在一般情況下，凡是位于或接近經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的中心、要道的通口、行人較多、交通流量較大、環(huán)境較好、配套設(shè)施較完備位置的房地產(chǎn)，價(jià)格一般較高;反之，處于閉塞街巷、郊區(qū)僻野的房地產(chǎn)，價(jià)格一般較低。較具體地說，居住房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看其交通條件、配套設(shè)施完備程度、周圍環(huán)境和景觀。其中，別墅的要求是接近大自然，周圍環(huán)境和景觀良好(如有青山、碧水、藍(lán)天)，居于其內(nèi)又可保證一定的生活私密性。商業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看其繁華程度、臨街狀況、交通條件等。辦公房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看其商務(wù)氛圍、交通條件等。工業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，通常需要視產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)而定，一般地說，凡是有利于原料和產(chǎn)品的運(yùn)輸，便于動(dòng)力取得和廢料處理的區(qū)位，價(jià)格必有趨高的傾向。

【篇二】2020年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《理論與方法》考點(diǎn)解析

　　農(nóng)地征用費(fèi)的構(gòu)成：

　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》(1998年8月29日修訂)等法律、法規(guī)的規(guī)定，在征用農(nóng)地中發(fā)生的有關(guān)稅費(fèi)如下：

　　1.土地補(bǔ)償費(fèi)。征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的6-10倍。征用其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。

　　2.安置補(bǔ)助費(fèi)。征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的4-6倍。但是，每公頃被征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，不得超過被征用前3年平均年產(chǎn)值的15倍。征用其他土地的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。

　　3.地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)包括房屋、農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施、樹木、青苗等的補(bǔ)償費(fèi)，其標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。

　　4.新菜地開發(fā)建設(shè)基金(征用城市郊區(qū)菜地的)。

　　5.耕地開墾費(fèi)(占用耕地的)。

　　6.耕地占用稅(占用耕地的)。

　　7.征地管理費(fèi)。是由用地單位在征地費(fèi)總額的基礎(chǔ)上按一定比例支付的管理費(fèi)用。

　　8.政府規(guī)定的其他有關(guān)稅費(fèi)。