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【篇一】2020年房地產(chǎn)估價師考試《案例與分析》考點(diǎn)優(yōu)選

　　現(xiàn)行商品房價格構(gòu)成：

　�、派唐纷≌瑑r格構(gòu)成：①成本：征地費(fèi)及拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)、住宅建筑、安裝工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和住宅小區(qū)級非營業(yè)性配套公共建筑的建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息。②利潤;③稅金;④地段差價。不計(jì)入商品住宅價格的費(fèi)用：非住宅小區(qū)級的公共建筑的建設(shè)費(fèi)用、住宅小區(qū)內(nèi)的營業(yè)性用房和設(shè)施費(fèi)。

　�、平�(jīng)濟(jì)適用住房價格的構(gòu)成：①征地費(fèi)及拆遷補(bǔ)償安置費(fèi);②勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi);③建筑安裝工程費(fèi);④住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)(含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費(fèi));⑤管理費(fèi)(以上4項(xiàng)之和的1%—3%);⑥貸款利息;⑦稅金;⑧利潤(3%以下)。

　�、寝r(nóng)地征用費(fèi)的構(gòu)成：①土地補(bǔ)償費(fèi)(6—10倍/畝);②安置補(bǔ)助費(fèi)(4—6倍/人);③地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi);④新菜地開發(fā)建設(shè)基金(城市郊區(qū)菜地);⑤耕地開墾費(fèi)(占用耕地);⑥耕地占用稅(占用耕地);⑦征地管理費(fèi);⑧其它。

　�、瘸鞘蟹课莶疬w補(bǔ)償安置費(fèi)構(gòu)成：①被拆遷房屋及附屬物的補(bǔ)償;②搬遷補(bǔ)助費(fèi);③臨時安置補(bǔ)助費(fèi)或周轉(zhuǎn)房費(fèi);④拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi);⑤拆遷服務(wù)費(fèi);⑥拆遷管理費(fèi);政府規(guī)定的其他有關(guān)稅費(fèi)。

【篇二】2020年房地產(chǎn)估價師考試《案例與分析》考點(diǎn)優(yōu)選

　　建筑物折舊的求取方法：

　�、拍晗薹ā＂僮匀粔勖�和經(jīng)濟(jì)壽命。建筑物的自然壽命是指建筑從建成之日起到不堪使用時的年數(shù);后者是指建筑物從建成之日起預(yù)期產(chǎn)生的收入大于運(yùn)營費(fèi)用的持續(xù)年數(shù)。②實(shí)際經(jīng)過年數(shù)和有效經(jīng)過年數(shù)。實(shí)際經(jīng)過年數(shù)是指建筑物建成之日起到估價時點(diǎn)時的日歷年數(shù);有效經(jīng)過年數(shù)可能短于也可能長于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)。在成本法求取折舊時，建筑物的壽命應(yīng)為經(jīng)濟(jì)壽命，經(jīng)過年數(shù)應(yīng)為有效經(jīng)過年數(shù)，剩余壽命應(yīng)為剩余經(jīng)濟(jì)壽命。

　�、茖�(shí)際觀察法。注重建筑物的實(shí)際損耗程度。建筑物的損耗分可修復(fù)的損耗和不可修復(fù)的損耗。當(dāng)修復(fù)所需的費(fèi)用小于或等于修復(fù)后房地產(chǎn)價值的增加額的，為可修復(fù)部分。其折舊額為其修復(fù)費(fèi)用;對于不可修復(fù)部分，再將其分為短壽命項(xiàng)目和長壽命項(xiàng)目，然后采用年限法或面新折扣法分別計(jì)算其折舊額，后將修復(fù)費(fèi)用、短壽命項(xiàng)目的折舊額、長壽命的折舊額相加，即得到建筑物的折舊總額。

　�、浅尚抡劭鄯ā＿m用于同時需要對大量建筑物進(jìn)行估價的場合，尤其是進(jìn)行建筑物現(xiàn)值調(diào)查。

　�、日叟f方法的綜合運(yùn)用。常以年限法為基礎(chǔ)計(jì)算折舊，然后根據(jù)實(shí)地觀察法進(jìn)行修正。

【篇三】2020年房地產(chǎn)估價師考試《案例與分析》考點(diǎn)優(yōu)選

　　房地產(chǎn)拍賣底價評估：

　　1、法律依據(jù)�！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》、《中華人民共和國拍賣法》以及其他有關(guān)規(guī)定。

　　2、幾條相關(guān)法律。

　�、佟稉�(dān)保法》第五十五條規(guī)定：城市房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物。需要拍賣該抵押房地產(chǎn)時，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)但對拍賣后新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。

　　以承包的荒地的土地使用權(quán)抵押的，或者以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押的，以實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有和土地用途。

　　②《拍賣法》第六條規(guī)定：拍賣標(biāo)的應(yīng)當(dāng)是委托人所有或者依法可以處分的物品或者財產(chǎn)。

　　第五十六條規(guī)定：委托人、買受人與拍賣人約定傭金的比例。

　　委托人、買受人與拍賣人對傭金比例未作約定，拍賣成交的，拍賣人可以向委托人、買受人各收取不超過拍賣或者成交價5%的傭金。收取傭金的比例按照同拍賣成交價成反比的原則確定。

　　拍賣未成交的，拍賣人可以向委托人收取約定的費(fèi)用，未作約定的，可以向委托人收取為拍賣支出的合理費(fèi)用。

　　3、房地產(chǎn)拍賣底價評估的特點(diǎn)。

　�、購�(qiáng)制處分。處分行為要在規(guī)定的時間內(nèi)完成，如果拍賣不成，通常會由法院主持將拍賣標(biāo)的物折價抵償債務(wù)。

　�、诳焖僮儸F(xiàn)。買受人無時間充分了解標(biāo)的物，因此出價一般低于正常交易價格。

　�、凼袌鲂枨竺嬲�，推廣力度小。

　�、芟�費(fèi)者心理因素。認(rèn)為處分被拍賣的房地產(chǎn)價格會低于正常房地產(chǎn)價格。

　�、葙徺I者的額外支出。拍賣時所發(fā)生的費(fèi)用以及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時所發(fā)生的費(fèi)用，由于競買者要支付拍賣機(jī)構(gòu)傭金，成為購買者的額外成本。估價時應(yīng)該考慮是否扣除。

　　4、拍賣底價評估的技術(shù)路線。先確定拍賣市場的成交價格比正常市場成交價格偏低的幅度，然后可以先按正常市場價格對估價對象進(jìn)行估價，再按照這個偏低幅度對估價結(jié)果調(diào)減。

　　5、在建工程拍賣底價的評估。應(yīng)充分考慮后續(xù)工程需投入的成本、費(fèi)用，交接帶來的額外支出及不可預(yù)見費(fèi)用，估價方法可選用假設(shè)開發(fā)法、成本法、市場比較法。