四、土地使用權(quán)價(jià)格鑒證的收益法

　　(一)熟悉：收益法的基本含義和公式

　　基本含義：通過預(yù)測(cè)土地未來產(chǎn)生的預(yù)期收益，以一定的還原利率將預(yù)期收益折算為現(xiàn)值之和，從而確定土地使用權(quán)價(jià)格的方法。

　　理論依據(jù)：地租理論和生產(chǎn)要素分配理論

　　p——土地使用權(quán)的價(jià)格

　　a——土地凈收益

　　r——還原率

　　n——土地收益年限

　　(二)掌握：土地收益額、土地資本化率(還原率)、土地收益年限的測(cè)算方法

　　土地收益額測(cè)算方法

　　土地收益通過土地的具體使用，以房地合一的形式獲得。求取土地純收益的步驟：

　　1、計(jì)算總收入，在房地合一的狀態(tài)下，使用可獲得的總收入

　　2、求取總費(fèi)用，包括：房地產(chǎn)稅金、維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)法、租金損失準(zhǔn)備金

　　3、求取總收益，總收入—總費(fèi)用

　　4、確定房屋純收益，利用房屋現(xiàn)值和還原利率計(jì)算

　　5、求取土地純收益=總收益-房屋純收益

　　土地還原率測(cè)算方法

　　土地投資報(bào)酬率

　　計(jì)算方法

　　1、市場(chǎng)提取法，也稱為租價(jià)比法

　　2、通過安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值得方法求取還原利率

　　無風(fēng)險(xiǎn)利率可以選擇國(guó)債利率或者銀行1年期存款利率作為安全利率。風(fēng)險(xiǎn)利率通過社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)地產(chǎn)投資收益的影響進(jìn)行調(diào)整，風(fēng)險(xiǎn)利率既可能是正值，也可能是負(fù)值

　　土地收益年限測(cè)算方法

　　從價(jià)格鑒證基準(zhǔn)日延續(xù)的時(shí)間長(zhǎng)度

　　收益年限=出讓年限-已經(jīng)使用的年限

　　(三)收益法的應(yīng)用

　　收益法案例分析(p90)