商品房買賣合同
(一)商品房買賣合同的成立與效力
商品房買賣合同是指房地產開發(fā)企業(yè)將尚未建成或已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。
(1)商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。
(2)出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。
(3)出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案，不因此確認合同無效。當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務、對方接受的除外。
(二)懲罰性賠償
(1)具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款1倍的賠償責任：①商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;②商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
(2)出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款1倍的賠償責任：①故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明;②故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實;③故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。
(3)房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
(三)買受人解除權
1.出賣人惡意違約
出賣人惡意違約的，買受人有權解除合同。
2.出賣人根本違約
(1)因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人有權請求解除合同和賠償損失。
(2)因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人有權請求解除合同和賠償損失。交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任;出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。
(3)出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的，面積誤差比絕對值超出3%，買受人有權請求解除合同、返還已付購房款及利息。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人。
(4)出賣人遲延交付房屋，經催告后在3個月的合理期限內仍未履行，買受人有權請求解除合同。但當事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為3個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發(fā)生之日起1年內行使;逾期不行使的，解除權消滅。
(5)合同約定或者法律規(guī)定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過1年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記的，買受人有權請求解除合同和賠償損失。
3.買受人根本違約
買受人遲延支付購房款，經催告后在3個月的合理期限內仍未履行，出賣人有權請求解除合同，但當事人另有約定的除外。
4.涉及擔保貸款的解除
(1)商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。
(2)商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現(xiàn)，當事人有權請求解除商品房擔保貸款合同。
(3)商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。
