加拿大移民買(mǎi)房需要考慮哪些因素呢
非加居民買(mǎi)房,從初的留學(xué)生家長(zhǎng)為子女在買(mǎi)個(gè)condo單位,到大量在好社區(qū)里購(gòu)置獨(dú)立屋,支付房款的方式也從現(xiàn)金付全款,到現(xiàn)在越來(lái)越多地使用銀行貸款。加國(guó)幾大銀行為滿(mǎn)足非居民借貸需求,逐漸放寬尺度和年齡限制。不過(guò),借貸者的置業(yè)目的,經(jīng)濟(jì)狀況和負(fù)擔(dān)能力,本身的信貸紀(jì)錄,仍是銀行放貸前要考核的因素。
描述
銀行是否批準(zhǔn)非居民的房貸申請(qǐng),首先要的考慮是其購(gòu)房置業(yè)的目的。作為分行,業(yè)務(wù)重點(diǎn)是個(gè)人財(cái)務(wù),如果買(mǎi)家是作為長(zhǎng)遠(yuǎn)(自住或者單純出租),尤其是家長(zhǎng)為留學(xué)子女買(mǎi)房,銀行十分愿意提供貸款。非居民初比較常見(jiàn)的是用現(xiàn)金支付房款,但隨著越來(lái)越多的國(guó)際學(xué)生計(jì)劃畢業(yè)后留在本地工作或者申請(qǐng)移民,銀行也愿意提供房貸幫助他們盡早實(shí)現(xiàn)安居。可如果置業(yè)的目的是將買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)作為一門(mén)生意,則屬于商業(yè)范疇。所以,正常情況下,分行只為非居民提供一套住房的按揭貸款,若購(gòu)買(mǎi)多套房,則視為商業(yè)性質(zhì),需要由銀行的商業(yè)部門(mén)處理。
然后呢,銀行要考慮借貸者是否有償貸能力。這就要求其提供財(cái)務(wù)資料,例如銀行存款、收入證明以及有沒(méi)有其它項(xiàng)目。有些人聲稱(chēng)自雇,有很可觀收入,銀行需要有合理的證明。另外,有些申請(qǐng)者雖在中國(guó)擁有房產(chǎn),但就沒(méi)有其它收入,或者已經(jīng)退休,這些不動(dòng)產(chǎn)只有在售出套現(xiàn)之后才能體現(xiàn)價(jià)值;或者一向沒(méi)有儲(chǔ)蓄;或者首付是以現(xiàn)住房抵押套現(xiàn)籌得,這些情況銀行批貸時(shí)會(huì)很慎重。
首付比例高未必獲批
曾經(jīng)有種說(shuō)法:非居民申請(qǐng)房貸時(shí),只要首付比例超過(guò)35%,銀行就不再要求借貸者的收入證明。首付超過(guò)35%仍需要考慮其收入。例如某人想買(mǎi)200萬(wàn)的房,首付能達(dá)到50%,然而他雖然有固定收入,首付的100萬(wàn)卻是辛辛苦苦20、30年才儲(chǔ)足。此時(shí)銀行就要考慮其負(fù)擔(dān)能力,銀行擔(dān)心的不是這200萬(wàn)的房屋是否會(huì)跌價(jià),而是關(guān)心他如何償還這100萬(wàn)的貸款。購(gòu)買(mǎi)越貴的房子貸款越難,因?yàn)榉孔拥娜粘ＯM(fèi)支出、地稅等都更貴。
再其次，要看借貸者的信貸記錄好不好,若常欠債、曾經(jīng)破產(chǎn)銀行都會(huì)更慎重�？傮w上說(shuō),非居民與居民在貸款政策方面沒(méi)有什麼不同,是否符合批放貸款的基本條件也是一樣的,所不同的只是執(zhí)行尺度上的區(qū)別。
年滿(mǎn)18歲不再需要擔(dān)保人
BMO的業(yè)務(wù)主打新移民、留學(xué)生和非居民,在非居民個(gè)人住房按揭貸款方面有一些優(yōu)惠政策。例如某些銀行只批準(zhǔn)非居民一套房產(chǎn)的貸款,BMO的政策是,無(wú)論你是否在其它銀行獲得過(guò)房貸,只要在BMO沒(méi)有貸款,就等同新客戶(hù)發(fā)放房貸。此外,BMO的利率政策從上周起已經(jīng)改為居民和非居民享受同等利率,而在這之前追朔至2013年5月,非居民獲得的房貸利率平均要比居民高出0.25%。
再比如,25歲以下很少有收入來(lái)源的留學(xué)生,多是由父母提供購(gòu)房首付。以前這個(gè)群體申請(qǐng)房貸時(shí),BMO是要求有父母擔(dān)保。但現(xiàn)在只要持有學(xué)簽的購(gòu)房者年滿(mǎn)18歲,所購(gòu)買(mǎi)的房屋價(jià)格在100萬(wàn)加幣以?xún)?nèi),就不再需要任何擔(dān)保人即可申請(qǐng)按揭貸款。
比較多人關(guān)注無(wú)加拿大簽證的非居民如何貸款,由于各種原因無(wú)法前來(lái)加拿大的客戶(hù),可以前往BMO香港分行遞交房屋按揭貸款申請(qǐng),由香港分行的職員作為見(jiàn)證人,確認(rèn)申請(qǐng)者的身份,再將文件傳到加拿大批準(zhǔn),所以不需來(lái)加拿大也可以辦理房貸。這項(xiàng)政策存在至少一年,并且已有不少成功案例。
不少華人家長(zhǎng)都舍得為在加拿大讀書(shū)的子女買(mǎi)房,其所在銀行對(duì)18歲以上能夠簽署法律文件的留學(xué)生,也可以提供房貸。不過(guò)銀行更希望家長(zhǎng)與子女聯(lián)名置業(yè),共同承擔(dān)還貸責(zé)任。他說(shuō),年齡小的留學(xué)生獨(dú)自在本地求學(xué),家長(zhǎng)不能太放松管理,因?yàn)橛袝r(shí)他們會(huì)在理財(cái)方面出問(wèn)題,或者有同居情況,將來(lái)房產(chǎn)的處理都會(huì)很復(fù)雜。
至于非居民沒(méi)有來(lái)加拿大能否購(gòu)房貸款,原則上是可以的,該行允許在北京開(kāi)戶(hù),賬戶(hù)不需要前來(lái)加拿大激活,客戶(hù)簽署POA委托書(shū)也可以在中國(guó)通過(guò)律師簽。不過(guò)買(mǎi)房置業(yè)畢竟是項(xiàng)大,買(mǎi)家還是應(yīng)該前來(lái)觀察再做決定為好。
還款期長(zhǎng)25年
目前只有幾家加國(guó)大銀行會(huì)做非居民房貸,可能也有外資銀行做,但其它貸款機(jī)構(gòu)就不提供非居民貸款。各家銀行有不同的限制條款和貸款上限。例如豐業(yè)銀行只能提供房?jī)r(jià)50%的貸款,上限是75萬(wàn)加元;TD和BMO都可以達(dá)到65%。另外,非居民長(zhǎng)還款期只有25年,貸款額超過(guò)100萬(wàn)時(shí)會(huì)比較慎重。
