個人住房貸款的要素(掌握)
1.貸款對象
| 基本要求 | 具有完全民事行為能力的中華人民共和國公民或符合國家有關(guān)規(guī)定的境外自然人。 |
| 其他要求 | ①合法有效的身份或居留證明； ②有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入，信用狀況良好，有償還貸款本息的能力； ③有合法有效的購買（建造、大修）住房的合同、協(xié)議、符合規(guī)定的首付款證明材料及貸款銀行要求提供的其他證明文件； ④有貸款銀行認(rèn)可的資產(chǎn)進(jìn)行抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟組織或自然人作為保證人； ⑤貸款銀行規(guī)定的其他條件。 |
2.貸款利率
個人住房貸款的利率按商業(yè)性貸款利率執(zhí)行，上限放開，實行下限管理。個人住房貸款利率浮動區(qū)間的下限為基準(zhǔn)利率的0.7倍。
一般來說，個人住房貸款的期限在1年以內(nèi)(含1年)的貸款，實行合同利率，遇法定利率調(diào)整不分段計息;貸款期限在1年以上的，合同期內(nèi)遇法定利率調(diào)整時，可由借貸雙方按商業(yè)原則確定，可在合同期間按月、按季、按年調(diào)整，也可采用固定利率的確定方式。但實踐中，銀行多于次年1月1日起按相應(yīng)的利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。
3.貸款期限
個人一手房貸款和二手房貸款的期限由銀行根據(jù)實際情況合理確定，最長期限都為30年。
個人二手房貸款的期限不能超過所購住房的剩余的土地使用權(quán)期限。
對于借款人已離退休或即將離退休的(目前法定退休年齡為男60歲，女55歲)，貸款期限不宜過長，一般男性自然人的還款期限不超過65歲，女性自然人的還款年限不超過60歲。符合相關(guān)條件的，男性可放寬至70歲，女性可放寬至65歲。
4.還款方式
個人住房貸款可采取多種還款方式進(jìn)行還款。其中，以等額本息還款法和等額本金還款法最為常用。
借款人可以根據(jù)需要選擇還款方法，一筆借款合同只能選擇一種還款方法，貸款合同簽訂后，未經(jīng)貸款銀行同意，不得更改還款方式。
5.擔(dān)保方式
個人住房貸款可實行抵押、質(zhì)押和保證三種擔(dān)保方式。貸款銀行可根據(jù)借款人的具體情況，采用一種或同時采用幾種貸款擔(dān)保方式。
6.貸款額度
個人住房貸款最低首付款比例為20%，具體規(guī)定：
(1)在不實施“限購”措施的城市中，居民家庭首次購買普通住宅的商業(yè)性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點。對于實施“限購”措施的城市，貸款購買首套普通自住房的家庭，個人住房貸款最低首付款比例為30%。
(2)對擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，執(zhí)行首套房貸款政策。
(3)對擁有一套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房的，貸款最低首付款比例為30%。
(4)其他可以貸款的情形，首付款比例仍按不低于60%的政策執(zhí)行。
(5)各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款。
【例1·單選題】個人住房貸款利率浮動區(qū)間的下限為基準(zhǔn)利率的()倍。
A.0.6
B.0.7
C.1.1
D.1.5
【正確答案】B
【答案解析】個人住房貸款利率浮動區(qū)間的下限為基準(zhǔn)利率的0.7倍。
【例2·判斷題】個人二手房貸款的期限不能超過所購住房的剩余的土地使用權(quán)期限。()
A.正確
B.錯誤
【正確答案】A
【答案解析】個人二手房貸款的期限不能超過所購住房的剩余的土地使用權(quán)期限。
