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一、案例摘要
原告魏某與被告魏某某系父女關(guān)系。1995年4月4日，原告魏某取得東高皇鄉(xiāng)大營村五組六間房屋的所有權(quán)。原告魏某因感情不和于1995年4月28日與其丈夫離婚。上述房產(chǎn)經(jīng)法院調(diào)解歸原告魏某所有。離婚后，原告魏某外出打工，其父魏某某在其不知情的情況下于1996年9月將上述房屋以50000元賣給被告曲某，并將載明有魏某的房產(chǎn)證及房屋交付給曲某。該房屋被告曲某居住至2011年6月被拆遷。拆遷后，曲某獲得該宅院補(bǔ)償?shù)姆课輧商�、款�?300元。后原告得知房屋被其父賣掉且已拆遷，要求確認(rèn)二被告之間簽訂的買賣協(xié)議無效。
二、裁判結(jié)果
衛(wèi)東區(qū)法院審理后認(rèn)為：《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”《高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條當(dāng)事人一方以出賣人在締約時對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。本案爭議原所有權(quán)人為魏某的房屋由其父魏某某于1996年賣與曲某，魏某某與曲某簽訂的書面轉(zhuǎn)讓房屋協(xié)議書對房屋所有權(quán)人、房屋位置、面積及價款等進(jìn)行了明確載明，協(xié)議簽訂前后，曲某已將房款全部支付給魏某某，魏某某也將魏某的房產(chǎn)證及房屋宅院交付給曲某。曲某購買房屋后，從1996年居住至2011年6月爭議房屋被拆遷。從以上事實可以看出，房屋出賣人魏某某作為原告魏某父親，持有房屋產(chǎn)權(quán)證明并將房產(chǎn)有效交付給買受人曲某使用，曲某有理由相信魏某某對爭議房屋具有處分權(quán)。曲某作為同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員，亦有權(quán)獲得該房屋所有權(quán)。為維護(hù)誠實信用的交易秩序，保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，依據(jù)上述法律規(guī)定，應(yīng)確認(rèn)曲某與魏某某簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議為有效協(xié)議，魏某以一直不知情為由主張其父魏某某的賣房行為屬于無權(quán)處分應(yīng)為無效，無事實和法律依據(jù)，法院不予支持，故判決駁回原告魏某的訴訟請求。該判決已發(fā)生法律效力。
三、適用區(qū)分原則的含義及要求
該案原告只有一個訴訟請求，即要求確認(rèn)二被告之間的房屋買賣合同無效。該二被告簽訂的房屋買賣合同系債權(quán)行為，不是物權(quán)行為。雖然房屋買賣合同根據(jù)《高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條當(dāng)事人一方以出賣人在締約時對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。該合同根據(jù)上述解釋為有效，但物權(quán)變動屬效力待定，須經(jīng)原無權(quán)人的同意，物權(quán)方能發(fā)生變動。這就是物權(quán)法的區(qū)分原則。該區(qū)分原則即指在發(fā)生物權(quán)變動時，物權(quán)變動的原因與物權(quán)的變動的結(jié)果作為兩個法律事實，他們的成立生效依據(jù)不同的法律根據(jù)的原則。原因行為與物權(quán)變動的區(qū)分，強(qiáng)調(diào)物權(quán)變動必須公示，從而將物權(quán)變動與債權(quán)變動在法律上予以區(qū)分。該案件的處理生效判決結(jié)果是正確的，但說理部分卻將物權(quán)區(qū)分原則混為一談，將債權(quán)與物權(quán)混為一談。該判決說理部分：“從以上事實可以看出，房屋出賣人魏某某作為原告魏某父親，持有房屋產(chǎn)權(quán)證明并將房產(chǎn)有效交付給買受人曲某使用，曲某有理由相信魏某某對爭議房屋具有處分權(quán)。曲某作為同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員，亦有權(quán)獲得該房屋所有權(quán)。”說理部分以此為由評價合同有效、物權(quán)轉(zhuǎn)移不妥，是將債權(quán)與物權(quán)混為一體。買賣合同系債權(quán)行為、物權(quán)變動是物權(quán)行為。
區(qū)分原則要求，在基于法律行為的物權(quán)變動中，應(yīng)在觀念與制度上區(qū)分物權(quán)變動效果的發(fā)生與債權(quán)效果的發(fā)生。1、法律行為是否生效、債權(quán)效果是否發(fā)生，應(yīng)依照法律行為制度確定。2、物權(quán)變動效果是否發(fā)生，應(yīng)依照物權(quán)變動的規(guī)則確定。3、因欠缺公示手段導(dǎo)致不能發(fā)生物權(quán)變動效果的，法律行為的效力不因此而受影響。
區(qū)分原則的具體內(nèi)容。《物權(quán)法》第十五條確立了基于法律行為的不動產(chǎn)的物權(quán)變動中的區(qū)分原則，不僅如此，所有基于法律行為的動產(chǎn)物權(quán)變動也遵循區(qū)分原則。舉其要者：1、房屋買賣(贈與)中，若未辦理過戶登記，物權(quán)變動不能發(fā)生，買受人(受贈人)尚未取得房屋所有權(quán)，但登記不是房屋買賣(贈與)合同的生效要件，房屋買賣(贈與)合同是否生效依照《合同法》確定。2、不動產(chǎn)抵押中，若未辦理抵押登記，則抵押權(quán)未設(shè)立，但不因此影響抵押合同的效力。3、動產(chǎn)買賣中，若未交付動產(chǎn)，不能發(fā)生動產(chǎn)所有權(quán)變動，買受人尚未取得動產(chǎn)所有權(quán)，但交付不是動產(chǎn)買賣合同的生效要件，買賣合同是否生效依照《合同法》確定。4、動產(chǎn)質(zhì)押時，未交付動產(chǎn)的，質(zhì)權(quán)未設(shè)立，但不因此影響質(zhì)押合同的效力。
基于法律行為的不動產(chǎn)物權(quán)變動，出法律另有規(guī)定外，一律以登記作為物權(quán)變動的生效要件。其公式為：生效的法律行為+處分權(quán)+登記=物權(quán)變動。其適用范圍包括：不動產(chǎn)物權(quán)的拋棄、不動產(chǎn)買賣、不動產(chǎn)贈與、建設(shè)用地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓、不動產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)立。物權(quán)變動的時間是將初始登記或者變更登記記載到不動產(chǎn)登記薄之日，而不是發(fā)房產(chǎn)證(建設(shè)用地使用權(quán)證)之日。
基于法律行為的動產(chǎn)變動原則，以交付為生效要件。其公式為：生效的法律行為+處分權(quán)+交付(或放棄占有)=物權(quán)變動。其適用范圍包括：動產(chǎn)物權(quán)、動產(chǎn)贈與、動產(chǎn)質(zhì)權(quán)的設(shè)立、部分權(quán)力質(zhì)押的設(shè)立。
上述動產(chǎn)與不動產(chǎn)物權(quán)的變動模式其中都有處分權(quán)這一必須的模式。本文中所提到的房屋買賣合同，雖為有效合同，但因為處分人欠缺處分權(quán)，且合同簽訂后一直未得到原告的追認(rèn)，系無權(quán)處分，且房屋買賣也未辦理過戶登記手續(xù)，故爭議房屋并未發(fā)生物權(quán)變動。
四、是否適用善意取得
本案中，買受人曲某是否構(gòu)成善意取得。不動產(chǎn)所有權(quán)善意取得有五個條件：1、不動產(chǎn)登記薄出現(xiàn)權(quán)屬登記錯誤，主要有三種情況：(1)共有的不動產(chǎn)登記在一人名下。(2)因履行無效合同產(chǎn)生的錯誤登記。(3)因其他原因發(fā)生的錯誤登記。2、不動產(chǎn)登記名義人以自己的行為實施了無權(quán)處分。3、第三人為善意。即不知這是無權(quán)處分。須注意，若不動產(chǎn)登記薄上存有異議登記(但15天未起訴的除外)、預(yù)告登記、抵押登記，第三人不得主張為善意。4、第三人以合理的價格受讓。故贈與、繼承、企業(yè)合并并不能善意取得。5、辦理了過戶登記。
本案中，曲某購買該房時，對于被告魏某某的行為系無權(quán)處分是明知的，不符合權(quán)利外觀，沒有善意，且也未經(jīng)登記，故爭議房屋未發(fā)生物權(quán)變動。
生效判決違背當(dāng)事人處分原則，因本案中，當(dāng)事人僅對合同的效力問題訴至法院，并未對物權(quán)是否變動要求法院確認(rèn)。法院卻在判決書中以本院認(rèn)為的方式即：“從以上事實可以看出，房屋出賣人魏某某作為原告魏某父親，持有房屋產(chǎn)權(quán)證明并將房產(chǎn)有效交付給買受人曲某使用，曲某有理由相信魏某某對爭議房屋具有處分權(quán)。曲某作為同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員，亦有權(quán)獲得該房屋所有權(quán)。”確認(rèn)了物權(quán)的變動，確認(rèn)了爭議房產(chǎn)被告曲某有所有權(quán)。因生效判決對原告未訴部分、被告未反訴部分(即物權(quán)確權(quán))進(jìn)行了評判，不但違反了當(dāng)事人的處分原則，同時也剝奪了當(dāng)事人要求返還物權(quán)的訴訟權(quán)利。
五、區(qū)分原則的實踐價值
區(qū)分原則的建立不但符合物權(quán)為排他權(quán)而債權(quán)為請求權(quán)的基本法理，而且被民法實踐證明是一條分清物權(quán)法和債權(quán)法的不同作用范圍、為物權(quán)變動與債權(quán)變動建立科學(xué)的規(guī)范基礎(chǔ)、區(qū)分當(dāng)事人的不同法律責(zé)任的行之有效的原則。具體說來，區(qū)分原則的實踐價值如下：1、保護(hù)合同當(dāng)事人的債權(quán)請求權(quán)的作用按照區(qū)分原則，在未發(fā)生物權(quán)變動的情況下，合同仍舊可能成立生效。在出賣人一物二賣的情況下，就只能有一個買受人才能取得標(biāo)的物的所有權(quán)，而其他的買受人絕對不能取得標(biāo)的物的所有權(quán)。在此時，對其他的買受人而言，雖標(biāo)的物的所有權(quán)不能取得，但是他們?nèi)韵碛泻贤ㄉ系恼埱髾?quán)，他們?nèi)匀豢梢砸罁?jù)請求權(quán)追究違約責(zé)任等方式來實現(xiàn)自己的權(quán)利。
1、在這一意義上，堅持區(qū)分原則在我國的司法中具有重大的價值。從實踐上來看，由于物權(quán)的出讓人一方常常在物權(quán)變動中居于經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢，而物權(quán)的受讓人常常居于劣勢，物權(quán)出讓人的違約可能性較高;物權(quán)的受讓人，主要是不動產(chǎn)交易中的物權(quán)受讓人包括大量的消費者，在對方當(dāng)事人違約情況下，他們本來還可以依法得到合同法上的救濟(jì)，但是由于法律以及司法解釋上未能堅持區(qū)分原則，結(jié)果使得他們無法獲得合同法上的救濟(jì)，以保護(hù)自己的利益。故不區(qū)分物權(quán)變動與債權(quán)變動的做法在法律政策上實在有失公正。按照區(qū)分原則，債權(quán)法上的合同的效力只能按照債權(quán)法上規(guī)定的要件來判斷。在合同生效的情況下，當(dāng)事人在另一方當(dāng)事人違約的情況下，應(yīng)當(dāng)享有法律上的救濟(jì)權(quán)，即要求違約者承擔(dān)責(zé)任。
2、確定物權(quán)變動的準(zhǔn)確時間界限、保護(hù)第三人的正當(dāng)利益的作用按照區(qū)分原則，即使是當(dāng)事人之間的合同已經(jīng)生效，但是如果尚未發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)登記或者動產(chǎn)的占有交付，則不應(yīng)認(rèn)為物權(quán)已經(jīng)發(fā)生變動。因此，不能按照合同生效則物權(quán)必然發(fā)生變動的思想規(guī)范現(xiàn)實的交易秩序。因為，合同的生效，只是產(chǎn)生了關(guān)于物權(quán)變動的請求權(quán)，而不是實際的物權(quán)變動。合同只有債權(quán)法上的約束力而沒有物權(quán)法上的約束力。
3、《高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第二款：出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)�，人民法院�?yīng)予支持。
根據(jù)該司法解釋，對于買受人因出賣人的無權(quán)處分導(dǎo)致物權(quán)不能轉(zhuǎn)移的，不再是要求買受人承擔(dān)締約過失責(zé)任，而是違約責(zé)任。在一定程度上也保護(hù)了買受人的合法權(quán)益。
