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　　雖然國家對(duì)房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控力度不斷加大，但是目前全國房地產(chǎn)市場依然“火暴”，房地產(chǎn)價(jià)格一路攀升，這其中一部分金融機(jī)構(gòu)起到了“推波助瀾”的作用，農(nóng)村信用社在大力支持“三農(nóng)”經(jīng)濟(jì)的同時(shí)，仍有一部分信貸資金直接或間接進(jìn)入了房地產(chǎn)市場，一旦房地產(chǎn)市場出了問題，對(duì)農(nóng)村信用社的信貸資金將構(gòu)成巨大的風(fēng)險(xiǎn)，其“殺傷力”不可低估。房地產(chǎn)抵押貸款相對(duì)于保證貸款風(fēng)險(xiǎn)較小，但目前房地產(chǎn)抵押貸款潛在著較大的法律風(fēng)險(xiǎn)，不能不引起農(nóng)村信用社高度的警覺和重視，要改變過去那種抵押貸款無風(fēng)險(xiǎn)的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，有必要對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款采取有效防范措施，以防止信貸資產(chǎn)的流失。
　　一、房地產(chǎn)開發(fā)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)和防范
　　1、房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)具備“四個(gè)證”，按照《建設(shè)部、國家計(jì)委、財(cái)政部、國土資源部、中國人民農(nóng)村信用社、國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》的規(guī)定，“對(duì)未取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項(xiàng)目，不得發(fā)放任何形式的貸款。”按照《擔(dān)保法》司法解釋第四十八條規(guī)定“以法定程序確認(rèn)為違法、違章的建筑物抵押的，抵押無效�！辈痪邆洹八淖C”建筑起來的房產(chǎn)應(yīng)屬于違章建筑，因此信用社不應(yīng)向“四證”不齊的開發(fā)商發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款。
　　2、房地產(chǎn)開發(fā)建筑承包商優(yōu)于抵押權(quán)人受償。
　　《中華人民共和國合同法》第二百八十六條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程的折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償�！倍�《高人民法院關(guān)于建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第一條進(jìn)一步明確規(guī)定：“人民法院在受理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)和其他債權(quán)�！币虼巳绻�借款人欠農(nóng)村信用社貸款(房地產(chǎn)抵押貸款)，又欠建筑工程款，那么按照上述法律規(guī)定建筑工程款優(yōu)先于農(nóng)村信用社抵押貸款受償。
　　農(nóng)村信用社應(yīng)采取以下兩種方式防范這種貸款風(fēng)險(xiǎn)：一是認(rèn)真執(zhí)行貸款“三查”制度，切實(shí)做好貸前調(diào)查，查明防地產(chǎn)開發(fā)商是否欠建筑商建筑工程款;二是根據(jù)意思自治的原則，由建筑商作出放棄建筑工程優(yōu)先受償?shù)臅��?三是通過借款人要求建筑商對(duì)借款本息承擔(dān)連帶保證責(zé)任。
　　二、房產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)與防范
　　1、商品房預(yù)購人對(duì)房產(chǎn)抵押權(quán)人的對(duì)抗權(quán)問題。《高人民法院關(guān)于建筑工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第二條規(guī)定：“消費(fèi)者交付購買商品房的全部或大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人�！钡谝粭l規(guī)定：“人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)人�！彼�以從上述規(guī)定可以看出來，即使辦理了抵押貸款登記，農(nóng)村信用社的房產(chǎn)抵押貸款也排在商品房預(yù)購者、建筑商優(yōu)先受償權(quán)之后。
　　2、房產(chǎn)抵押期限問題。實(shí)踐當(dāng)中房屋管理部門內(nèi)部規(guī)定貸款期限與抵押權(quán)必須一致，人為地為抵押權(quán)設(shè)定了期限，如貸款到期未還，抵押權(quán)過期失效或房產(chǎn)部門主動(dòng)撤銷抵押權(quán)，給貸款造成很大的風(fēng)險(xiǎn)，而按照《擔(dān)保法》及司法解釋的規(guī)定，抵押權(quán)與債權(quán)同時(shí)存在，同時(shí)消滅。登記部門要求登記的擔(dān)保期間，對(duì)擔(dān)保物權(quán)的存續(xù)，不具有法律約束力。