一、文獻(xiàn)綜述
1、國(guó)內(nèi)研究綜述
上世紀(jì)90年代后，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的建立和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中介大量涌現(xiàn),房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)得到了迅速發(fā)展。同時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域引起了學(xué)術(shù)界的重視。歸納起來，國(guó)內(nèi)有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)法律規(guī)制方面的研究主要有以下幾個(gè)方面：
在完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)市場(chǎng)準(zhǔn)入制度方面，王健(2007)認(rèn)為對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的管理應(yīng)從源頭抓起，加強(qiáng)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照前的審核，將每年資質(zhì)年檢的時(shí)間放在工商部門企業(yè)年檢之前，這樣，違法和違紀(jì)行為將大大減少。吳劍平(2009)建議在立法上建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)審查前置制度。柴強(qiáng)(2011)指出《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》的出臺(tái)和貫徹執(zhí)行是全面落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的重要舉措，對(duì)于整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為，保護(hù)房地產(chǎn)交易及經(jīng)紀(jì)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益，將起到積極作用。
在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員素質(zhì)和職業(yè)資格制度方面，周艷(2009)指出《國(guó)務(wù)院關(guān)于第三批取消和調(diào)整行政審批項(xiàng)目的決定》已明確保留全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格制度。萬孝紅(2010)認(rèn)為經(jīng)紀(jì)人員，不僅需要豐富的專業(yè)知識(shí)，還必須具備良好的職業(yè)道德修養(yǎng)，并提出了保證經(jīng)紀(jì)人員的素質(zhì)的政策建議。廖俊平(2011)指出：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)資格，在很多國(guó)家和地區(qū)也都是實(shí)行準(zhǔn)入制的。
在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)監(jiān)管模式和發(fā)揮行業(yè)組織的作用方面，代永能(2007)指出我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)應(yīng)該從行政主管模式向行政管理和行業(yè)自律并行模式轉(zhuǎn)變，明確劃分政府部門和行業(yè)協(xié)會(huì)的管理職能。劉元濤(2009)提出，在當(dāng)前建設(shè)有限政府的大背景下，更應(yīng)將政府的部分職權(quán)轉(zhuǎn)移給行業(yè)協(xié)會(huì)，發(fā)揮自律監(jiān)管的作用。尚毅(2010)認(rèn)為當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)監(jiān)管過度強(qiáng)調(diào)行政管理，缺乏行業(yè)組織的引導(dǎo)和自律。
2、國(guó)外研究綜述
起源于歐美的近代經(jīng)紀(jì)人制度,是伴隨著資本主義制度的建立而發(fā)展起來的。因而國(guó)外學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的研究也比較早，并形成了一整套規(guī)范化管理體系。從西方學(xué)者關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)法律規(guī)制方面的研究來看，主要可以分為以下幾個(gè)方面：
在經(jīng)紀(jì)人法律定義方面。以英美國(guó)為代表的英美法系國(guó)家與德國(guó)、法國(guó)、日本為代表的大陸法系國(guó)家，由于其法律體系和法律習(xí)慣的不同,對(duì)于經(jīng)紀(jì)人的法律定義也存在著明顯的差異，并圍繞著兩大法系對(duì)經(jīng)紀(jì)人的法律定義進(jìn)行了研究。
在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)立法方面，世界上許多房地產(chǎn)發(fā)達(dá)國(guó)家,如美國(guó)、加拿大、英國(guó)、蘭、日本、新加坡等國(guó),都對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理展了行業(yè)立法,其中以美國(guó)的管理模式代性。美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理立法的特點(diǎn)是由各州定自己的法律,盡管沒有全國(guó)統(tǒng)一的法律制度,各州的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理立法仍然具有一定的性。立法關(guān)注的問題主要是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的資格證管理、行業(yè)協(xié)會(huì)自律管理、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的紀(jì)行為等內(nèi)容。
為規(guī)范房地產(chǎn)交易行為,日本政府也于19年制定了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理的專門法規(guī),對(duì)房地經(jīng)紀(jì)人的資格認(rèn)定、注冊(cè)管理、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)交易類型、行業(yè)自律管理等內(nèi)容進(jìn)行了規(guī)定,對(duì)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)發(fā)展起到了促進(jìn)作用。
新加坡政府于1996年頒布法律,開始對(duì)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的執(zhí)業(yè)資格進(jìn)行統(tǒng)一考試,法律詳細(xì)規(guī)定了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人管理機(jī)構(gòu)、考試科目以及對(duì)部分業(yè)從業(yè)人員的考試豁免等內(nèi)容。
在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理方面，許多學(xué)者對(duì)美國(guó)各州房地產(chǎn)執(zhí)照法的共同點(diǎn)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人代理的法律意義、職業(yè)道德規(guī)范目的和作用、行業(yè)自律等問題進(jìn)行了比較全面的述。Bruce Lindeman教授的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管》(1998年)對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理進(jìn)行了較為細(xì)的論述,內(nèi)容涉及了房地產(chǎn)執(zhí)照法、代理法、律環(huán)境、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員、職業(yè)道德、經(jīng)紀(jì)為管理、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及內(nèi)部管理、傭金、房地產(chǎn)金與估價(jià)等與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)相關(guān)的問題,盡管該書是教科書形式編排的,但也可以說是研究美國(guó)房地經(jīng)紀(jì)業(yè)管理的代表作之一。
總之,與發(fā)達(dá)國(guó)家甚至與我國(guó)港、臺(tái)地區(qū)相比,我國(guó)大陸對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理開展的研究剛開始起步,無論是在研究?jī)?nèi)容上,還是在理論深度上,仍然存在著較大的差距。同時(shí)在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理實(shí)踐中,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)人的行為規(guī)范程度與發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)相比,也有相當(dāng)?shù)木嚯x。
二、選題背景及意義
20世紀(jì)90年代以來，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)爆發(fā)式發(fā)展，隨著我國(guó)房地產(chǎn)交易的不斷升溫，房地產(chǎn)交易形式愈來愈多樣，流程也愈來愈復(fù)雜，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)隨之得到了快速發(fā)展，從客觀上看，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)交易效率的提高，加速了房地產(chǎn)的流通，滿足了房地產(chǎn)市場(chǎng)的多元化需求。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中起到了不可或缺的重要作用，促進(jìn)了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。但由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)在我國(guó)的發(fā)展時(shí)間較短，難免會(huì)出現(xiàn)一些問題，其中以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的違法行為最為突出。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的違法行為不但損害房地交易雙方的的合法權(quán)益，還損害了其自身在社會(huì)公眾中的形象，嚴(yán)重影響了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。因此，如何通過法律規(guī)制房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展中迫切需要解決的問題。對(duì)此問題進(jìn)行深入的研究，不但具有極為重要的理論意義，而且具有極為重要的現(xiàn)實(shí)意義。
三、研究的主要內(nèi)容
本研究的主要內(nèi)容包括五個(gè)部分：
第一部分為引言外，主要分析本研究學(xué)術(shù)背景及理論和實(shí)際意義，歸納總結(jié)國(guó)內(nèi)外相關(guān)研究的文獻(xiàn)綜述，確定研究方法和研究框架。
第二部主要分析和探討我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與存在的問題。本部分首先概要介紹房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的相關(guān)理論，隨后分析我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，并指出我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展過程中存在的主要問題。
第三部分剖析了我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)法律規(guī)制的主要內(nèi)容。這一部分從分析房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)法律規(guī)制的必要性出發(fā)，進(jìn)一步研究我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)規(guī)制法的性質(zhì)和法律規(guī)制的原則，從對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)主體的規(guī)制和對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)行為的規(guī)制兩個(gè)方面探討我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)法律規(guī)制的內(nèi)容。
第四部分分析了我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)法律規(guī)制存在的缺陷。主要從我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)監(jiān)管制度、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員監(jiān)管制度、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)行為監(jiān)管和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)風(fēng)險(xiǎn)防范監(jiān)管等四個(gè)方面探討了當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)行業(yè)法律規(guī)制存在的不足。
第五部分探討了完善我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)法律制度的對(duì)策。提出了通過完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)立法，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)，建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)營(yíng)業(yè)保證金制度，完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，完善政府對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)的管理機(jī)制和加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)的自律功能等幾個(gè)方面的工作，完善和健全我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為法律規(guī)制體系。
四、工作的重點(diǎn)與難點(diǎn)，擬采取的解決方案
本研究的重點(diǎn)：
1、分析了我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)法律規(guī)制存在的缺陷
2、探討完善我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)法律制度的對(duì)策
本研究的難點(diǎn)：
1、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析
2、分析了我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)法律規(guī)制存在的缺陷
解決方案：
通過文獻(xiàn)研究法了解國(guó)內(nèi)外相關(guān)研究的內(nèi)容及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)剛也的發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢(shì)，借鑒國(guó)外完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)法律規(guī)制的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，結(jié)合我國(guó)的實(shí)際，提出解決對(duì)策;通過訪談法和實(shí)地調(diào)查等方法與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的從業(yè)人員、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和政府監(jiān)管部門進(jìn)行溝通，了解我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的實(shí)際狀況。通過觀察法了解我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況。
五、論文工作量及進(jìn)度
1 20xx年1月—2月 制訂計(jì)劃，啟動(dòng)選題
2 20xx年2月下旬初 確定選題和指導(dǎo)老師、填寫任務(wù)書
3 20xx年3月中旬 完成開題報(bào)告、文獻(xiàn)綜述、外文資料譯文
4 20xx年3月中旬到2012年4月中旬 完成論文初稿
5 20xx年4月下旬 論文檢查
6 20xx年5月上旬 修改論文，完成論文二稿、三稿
7 20xx年5月20日前 畢業(yè)論文定稿，上交指導(dǎo)老師評(píng)分
8 20xx年5月下旬 論文評(píng)審、論文答辯
六、論文預(yù)期成果及創(chuàng)新點(diǎn)
論文預(yù)期成果
通過對(duì)國(guó)內(nèi)外學(xué)者關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)法律規(guī)制的研究成果的梳理，在深入研究和分析我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和不足、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)法律規(guī)制的發(fā)展現(xiàn)狀和缺陷的基礎(chǔ)上，提出完善我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的法律規(guī)制對(duì)策，為完善我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的法律規(guī)制提供理論依據(jù)和政策建議。
論文創(chuàng)新點(diǎn)
1、從對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)主體的規(guī)制和對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)行為的規(guī)制兩個(gè)方面探討我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)法律規(guī)制的內(nèi)容。
2、從我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)監(jiān)管制度、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員監(jiān)管制度、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)行為監(jiān)管和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)風(fēng)險(xiǎn)防范監(jiān)管等四個(gè)方面探討了當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)行業(yè)法律規(guī)制存在的不足。
3、提出了通過完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)立法、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)準(zhǔn)入制度、政府對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)的管理機(jī)制和加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)的自律功能等幾個(gè)方面的工作，完善和健全我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為法律規(guī)制體系。
七、完成論文擬閱讀的主要文獻(xiàn)
[1].沈正超、黃建鏵編：《住宅與房地產(chǎn)詞典》，學(xué)林出版社，2002年版。
[2].劉樹成主編：《現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)辭典》，江蘇出版社，2005年版。
[3].鄧永成著：《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)實(shí)務(wù)》，立信會(huì)計(jì)出版社，1994年版。
[4].尚國(guó)琲著：《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)規(guī)范化管理研究》，中國(guó)大地出版社，2003年版。
[5].馮駿主編：《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)基礎(chǔ)》，中國(guó)林業(yè)出版社，2007年版。
[6].[美]E`博登海默著，鄧正來譯：《法理學(xué)——法哲學(xué)及其方法》，中國(guó)政法出版社，2004年版。
[7].符啟林著：《房地產(chǎn)法》，法律出版社，2004年版。
[8].高榮、周云編著：《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概論》，東南大學(xué)出版社，2007年版。
[9].顧功耘主編：《經(jīng)濟(jì)法教程》，上海人民出版社，2006年版。
[10].江平主編：《民法學(xué)》，中國(guó)政法大學(xué)出版社，2000年版。
[11].[日]金澤良雄著，滿達(dá)人譯：《經(jīng)濟(jì)法概論》，中國(guó)法制出版社，2005年版
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[13].李昌麒主編：《經(jīng)濟(jì)法學(xué)》，中國(guó)政法大學(xué)出版社，1999年版。
[14].劉薇主編：《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)》，化學(xué)工業(yè)出版社，2005年版。
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1、國(guó)內(nèi)研究綜述
上世紀(jì)90年代后，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的建立和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中介大量涌現(xiàn),房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)得到了迅速發(fā)展。同時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域引起了學(xué)術(shù)界的重視。歸納起來，國(guó)內(nèi)有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)法律規(guī)制方面的研究主要有以下幾個(gè)方面：
在完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)市場(chǎng)準(zhǔn)入制度方面，王健(2007)認(rèn)為對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的管理應(yīng)從源頭抓起，加強(qiáng)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照前的審核，將每年資質(zhì)年檢的時(shí)間放在工商部門企業(yè)年檢之前，這樣，違法和違紀(jì)行為將大大減少。吳劍平(2009)建議在立法上建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)審查前置制度。柴強(qiáng)(2011)指出《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》的出臺(tái)和貫徹執(zhí)行是全面落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的重要舉措，對(duì)于整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為，保護(hù)房地產(chǎn)交易及經(jīng)紀(jì)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益，將起到積極作用。
在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員素質(zhì)和職業(yè)資格制度方面，周艷(2009)指出《國(guó)務(wù)院關(guān)于第三批取消和調(diào)整行政審批項(xiàng)目的決定》已明確保留全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格制度。萬孝紅(2010)認(rèn)為經(jīng)紀(jì)人員，不僅需要豐富的專業(yè)知識(shí)，還必須具備良好的職業(yè)道德修養(yǎng)，并提出了保證經(jīng)紀(jì)人員的素質(zhì)的政策建議。廖俊平(2011)指出：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)資格，在很多國(guó)家和地區(qū)也都是實(shí)行準(zhǔn)入制的。
在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)監(jiān)管模式和發(fā)揮行業(yè)組織的作用方面，代永能(2007)指出我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)應(yīng)該從行政主管模式向行政管理和行業(yè)自律并行模式轉(zhuǎn)變，明確劃分政府部門和行業(yè)協(xié)會(huì)的管理職能。劉元濤(2009)提出，在當(dāng)前建設(shè)有限政府的大背景下，更應(yīng)將政府的部分職權(quán)轉(zhuǎn)移給行業(yè)協(xié)會(huì)，發(fā)揮自律監(jiān)管的作用。尚毅(2010)認(rèn)為當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)監(jiān)管過度強(qiáng)調(diào)行政管理，缺乏行業(yè)組織的引導(dǎo)和自律。
2、國(guó)外研究綜述
起源于歐美的近代經(jīng)紀(jì)人制度,是伴隨著資本主義制度的建立而發(fā)展起來的。因而國(guó)外學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的研究也比較早，并形成了一整套規(guī)范化管理體系。從西方學(xué)者關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)法律規(guī)制方面的研究來看，主要可以分為以下幾個(gè)方面：
在經(jīng)紀(jì)人法律定義方面。以英美國(guó)為代表的英美法系國(guó)家與德國(guó)、法國(guó)、日本為代表的大陸法系國(guó)家，由于其法律體系和法律習(xí)慣的不同,對(duì)于經(jīng)紀(jì)人的法律定義也存在著明顯的差異，并圍繞著兩大法系對(duì)經(jīng)紀(jì)人的法律定義進(jìn)行了研究。
在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)立法方面，世界上許多房地產(chǎn)發(fā)達(dá)國(guó)家,如美國(guó)、加拿大、英國(guó)、蘭、日本、新加坡等國(guó),都對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理展了行業(yè)立法,其中以美國(guó)的管理模式代性。美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理立法的特點(diǎn)是由各州定自己的法律,盡管沒有全國(guó)統(tǒng)一的法律制度,各州的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理立法仍然具有一定的性。立法關(guān)注的問題主要是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的資格證管理、行業(yè)協(xié)會(huì)自律管理、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的紀(jì)行為等內(nèi)容。
為規(guī)范房地產(chǎn)交易行為,日本政府也于19年制定了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理的專門法規(guī),對(duì)房地經(jīng)紀(jì)人的資格認(rèn)定、注冊(cè)管理、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)交易類型、行業(yè)自律管理等內(nèi)容進(jìn)行了規(guī)定,對(duì)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)發(fā)展起到了促進(jìn)作用。
新加坡政府于1996年頒布法律,開始對(duì)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的執(zhí)業(yè)資格進(jìn)行統(tǒng)一考試,法律詳細(xì)規(guī)定了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人管理機(jī)構(gòu)、考試科目以及對(duì)部分業(yè)從業(yè)人員的考試豁免等內(nèi)容。
在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理方面，許多學(xué)者對(duì)美國(guó)各州房地產(chǎn)執(zhí)照法的共同點(diǎn)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人代理的法律意義、職業(yè)道德規(guī)范目的和作用、行業(yè)自律等問題進(jìn)行了比較全面的述。Bruce Lindeman教授的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管》(1998年)對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理進(jìn)行了較為細(xì)的論述,內(nèi)容涉及了房地產(chǎn)執(zhí)照法、代理法、律環(huán)境、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員、職業(yè)道德、經(jīng)紀(jì)為管理、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及內(nèi)部管理、傭金、房地產(chǎn)金與估價(jià)等與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)相關(guān)的問題,盡管該書是教科書形式編排的,但也可以說是研究美國(guó)房地經(jīng)紀(jì)業(yè)管理的代表作之一。
總之,與發(fā)達(dá)國(guó)家甚至與我國(guó)港、臺(tái)地區(qū)相比,我國(guó)大陸對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理開展的研究剛開始起步,無論是在研究?jī)?nèi)容上,還是在理論深度上,仍然存在著較大的差距。同時(shí)在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理實(shí)踐中,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)人的行為規(guī)范程度與發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)相比,也有相當(dāng)?shù)木嚯x。
二、選題背景及意義
20世紀(jì)90年代以來，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)爆發(fā)式發(fā)展，隨著我國(guó)房地產(chǎn)交易的不斷升溫，房地產(chǎn)交易形式愈來愈多樣，流程也愈來愈復(fù)雜，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)隨之得到了快速發(fā)展，從客觀上看，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)交易效率的提高，加速了房地產(chǎn)的流通，滿足了房地產(chǎn)市場(chǎng)的多元化需求。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中起到了不可或缺的重要作用，促進(jìn)了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。但由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)在我國(guó)的發(fā)展時(shí)間較短，難免會(huì)出現(xiàn)一些問題，其中以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的違法行為最為突出。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的違法行為不但損害房地交易雙方的的合法權(quán)益，還損害了其自身在社會(huì)公眾中的形象，嚴(yán)重影響了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。因此，如何通過法律規(guī)制房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展中迫切需要解決的問題。對(duì)此問題進(jìn)行深入的研究，不但具有極為重要的理論意義，而且具有極為重要的現(xiàn)實(shí)意義。
三、研究的主要內(nèi)容
本研究的主要內(nèi)容包括五個(gè)部分：
第一部分為引言外，主要分析本研究學(xué)術(shù)背景及理論和實(shí)際意義，歸納總結(jié)國(guó)內(nèi)外相關(guān)研究的文獻(xiàn)綜述，確定研究方法和研究框架。
第二部主要分析和探討我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與存在的問題。本部分首先概要介紹房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的相關(guān)理論，隨后分析我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，并指出我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展過程中存在的主要問題。
第三部分剖析了我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)法律規(guī)制的主要內(nèi)容。這一部分從分析房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)法律規(guī)制的必要性出發(fā)，進(jìn)一步研究我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)規(guī)制法的性質(zhì)和法律規(guī)制的原則，從對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)主體的規(guī)制和對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)行為的規(guī)制兩個(gè)方面探討我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)法律規(guī)制的內(nèi)容。
第四部分分析了我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)法律規(guī)制存在的缺陷。主要從我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)監(jiān)管制度、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員監(jiān)管制度、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)行為監(jiān)管和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)風(fēng)險(xiǎn)防范監(jiān)管等四個(gè)方面探討了當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)行業(yè)法律規(guī)制存在的不足。
第五部分探討了完善我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)法律制度的對(duì)策。提出了通過完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)立法，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)，建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)營(yíng)業(yè)保證金制度，完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，完善政府對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)的管理機(jī)制和加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)的自律功能等幾個(gè)方面的工作，完善和健全我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為法律規(guī)制體系。
四、工作的重點(diǎn)與難點(diǎn)，擬采取的解決方案
本研究的重點(diǎn)：
1、分析了我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)法律規(guī)制存在的缺陷
2、探討完善我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)法律制度的對(duì)策
本研究的難點(diǎn)：
1、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析
2、分析了我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)法律規(guī)制存在的缺陷
解決方案：
通過文獻(xiàn)研究法了解國(guó)內(nèi)外相關(guān)研究的內(nèi)容及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)剛也的發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢(shì)，借鑒國(guó)外完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)法律規(guī)制的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，結(jié)合我國(guó)的實(shí)際，提出解決對(duì)策;通過訪談法和實(shí)地調(diào)查等方法與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的從業(yè)人員、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和政府監(jiān)管部門進(jìn)行溝通，了解我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的實(shí)際狀況。通過觀察法了解我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況。
五、論文工作量及進(jìn)度
1 20xx年1月—2月 制訂計(jì)劃，啟動(dòng)選題
2 20xx年2月下旬初 確定選題和指導(dǎo)老師、填寫任務(wù)書
3 20xx年3月中旬 完成開題報(bào)告、文獻(xiàn)綜述、外文資料譯文
4 20xx年3月中旬到2012年4月中旬 完成論文初稿
5 20xx年4月下旬 論文檢查
6 20xx年5月上旬 修改論文，完成論文二稿、三稿
7 20xx年5月20日前 畢業(yè)論文定稿，上交指導(dǎo)老師評(píng)分
8 20xx年5月下旬 論文評(píng)審、論文答辯
六、論文預(yù)期成果及創(chuàng)新點(diǎn)
論文預(yù)期成果
通過對(duì)國(guó)內(nèi)外學(xué)者關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)法律規(guī)制的研究成果的梳理，在深入研究和分析我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和不足、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)法律規(guī)制的發(fā)展現(xiàn)狀和缺陷的基礎(chǔ)上，提出完善我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的法律規(guī)制對(duì)策，為完善我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的法律規(guī)制提供理論依據(jù)和政策建議。
論文創(chuàng)新點(diǎn)
1、從對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)主體的規(guī)制和對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)行為的規(guī)制兩個(gè)方面探討我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)法律規(guī)制的內(nèi)容。
2、從我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)監(jiān)管制度、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員監(jiān)管制度、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)行為監(jiān)管和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)風(fēng)險(xiǎn)防范監(jiān)管等四個(gè)方面探討了當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)行業(yè)法律規(guī)制存在的不足。
3、提出了通過完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)立法、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)準(zhǔn)入制度、政府對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)的管理機(jī)制和加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)的自律功能等幾個(gè)方面的工作，完善和健全我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為法律規(guī)制體系。
七、完成論文擬閱讀的主要文獻(xiàn)
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