某市一小區(qū)將被征收建造多層住宅。 在征收范圍內(nèi)有王姓、 趙姓、 周姓三戶(hù)居民。王一姓居民有正式戶(hù)口，但無(wú)住房;趙姓和周姓居民均有正式戶(hù)口和居住房屋。其中趙姓居民的房屋為私有平房，原始價(jià)格為 300 元/平方米，有七成新，私房產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明的住房面積為 50 平方米，自用 30 平方米，趙姓常住人口有 3 人;周姓居民租用公有平房，承租數(shù)量為 25 平方米，另建有違章房屋 5 平方米，周姓有常住人口 5 人。該市計(jì)劃在 5 年內(nèi)使居民住房面積達(dá)到 8 平方米/人。該市新建樓房的價(jià)格為 1000 元/平方米，平房的重置價(jià)值為 700 元/平方米。三戶(hù)居民均要求在原地居住。根據(jù)上述資料，試回答下述問(wèn)題：

　　1.在三戶(hù)居民中，應(yīng)作為被征收對(duì)象，由建設(shè)單位安置的有( )。

　　A.王姓、趙姓、周姓

　　B.趙姓和周姓

　　C.王姓

　　D.王姓、周姓

　　2.趙姓居民征收安置的房屋面積為( )平方米。

　　A.50

　　B.30

　　C.20

　　D.10

　　3.在對(duì)被征收房屋估價(jià)時(shí)，不包括的費(fèi)用有( )。

　　A.被征收房屋的現(xiàn)價(jià)

　　B.征收補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)

　　C.被征收房屋室內(nèi)自行裝飾裝修的補(bǔ)償金額

　　D.對(duì)被征收非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)

　　正確答案:1.B;2.B;3.BCD

　　解析：1.征收補(bǔ)償?shù)膶?duì)象是被征收房屋的所有權(quán)人，而不是使用人，本案例中王姓居民并沒(méi)有住房，即沒(méi)有房屋的所有權(quán)，所以建設(shè)單位不安置。

　　2.趙姓居民房產(chǎn)權(quán)證上的自用面積為 30 平方米，所以安置的房屋面積也應(yīng)該為30 平方米。

　　3.被征收房屋的價(jià)值由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。包括：因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償和因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，以及被征收房屋室內(nèi)自行裝飾裝修的補(bǔ)償金額。

　　二、(1-2題共用題干)

　　甲房地產(chǎn)公司以出讓方式依法取得一宗商業(yè)用地 40 年的使用權(quán)， 在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，以作價(jià)補(bǔ)償方式組織了征收，并通過(guò)工程總承包招標(biāo)方式組織建設(shè)活動(dòng)，由于開(kāi)發(fā)資金短缺，公司決定進(jìn)行房屋預(yù)售。

　　1.公司預(yù)售前應(yīng)完成的工作有( )。

　　A.交清全部土地出讓金并取得土地使用證書(shū)

　　B.辦理預(yù)售許可證

　　C.按預(yù)售商品房計(jì)算，已投入建設(shè)資金達(dá)到總投資的 25%以上

　　D.購(gòu)房者具備一次付款能力

　　2.在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，按照付款時(shí)間劃分，除預(yù)售方式外，還有( )等方式。

　　A.現(xiàn)售

　　B.部分產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售

　　C.賒銷(xiāo)

　　D.全部產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售

　　正確答案:1.ABC;2.A

　　解析：1.商品房預(yù)售應(yīng)該符合的條件有：①已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū);②持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;③按提供預(yù)售的商品房計(jì)算， 投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的 25%以上， 并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;④向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

　　2.商品房銷(xiāo)售包括現(xiàn)售和預(yù)售。現(xiàn)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買(mǎi)受人，由買(mǎi)受人支付房?jī)r(jià)款的行為。預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買(mǎi)受人，由買(mǎi)受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。

　　三、(1-3題共用題干)

　　某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司取得土地一宗。計(jì)劃建造公寓出售，該地上原有房屋建筑面積1000 平方米須拆除，采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式按原面積安置。原房屋重置價(jià)為 600 元/平方米，經(jīng)評(píng)估人員確定為七成新。目前市場(chǎng)價(jià)為 1500 元/平方米，新建房工程造價(jià) 1300 元/平方米，市場(chǎng)價(jià) 2500 元/平方米。

　　1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在交易前計(jì)算建造成本包括( )。

　　A.土地使用權(quán)出讓金

　　B.房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)

　　C.房屋建筑安裝工程費(fèi)

　　D.管理費(fèi)

　　2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為此項(xiàng)目施工招標(biāo)時(shí)，必須具備( )。

　　A.工程綜合說(shuō)明

　　B.設(shè)計(jì)文件

　　C.主要施工方案

　　D.工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

　　3.該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在房屋建設(shè)期間預(yù)售，必須滿(mǎn)足的條件是取得( )。

　　A.土地使用權(quán)證

　　B.建設(shè)工程規(guī)劃許可證

　　C.預(yù)售許可證

　　D.房屋所有權(quán)證

　　正確答案:1.CD;2.AB;3.ABC

　　解析：1.AB 兩項(xiàng)屬于土地取得成本，不屬于房屋建造成本的范疇。

　　2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)將擬建的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，由企業(yè)本身或委托設(shè)計(jì)單位或咨詢(xún)公司完成規(guī)劃設(shè)計(jì)，估算出建成這項(xiàng)工程項(xiàng)目所需要的資金，然后吸引承包單位來(lái)投標(biāo)。可以看出招標(biāo)時(shí)需要備有工程綜合說(shuō)明和設(shè)計(jì)文件。

　　3.房屋預(yù)售的條件有：①已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū);②持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;③按提供預(yù)售商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到 25%以上， 并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期; ④向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。