3、轉(zhuǎn)受讓的年限
由于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓只能是原土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利的移轉(zhuǎn)，權(quán)利不得擴張，因此，出讓國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，受讓人土地使用權(quán)的期限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。
七、出讓國有土地使用權(quán)的出租和抵押
1、出讓國有土地使用權(quán)出租
出讓國有土地使用權(quán)人出租其權(quán)利的，應(yīng)按土地使用權(quán)出讓合同約定的期限和條件完成土地的投資、開發(fā)和利用 。依《劃撥國有土地使用權(quán)管理辦法》第19條的規(guī)定，土地使用權(quán)出租是出租人將權(quán)利租給承租人使用一定的年限，出租人并不因此失去土地使用權(quán)，只是自己不直接使用土地。租賃期屆滿，出租人有權(quán)收回土地使用權(quán)。因此，出讓國有土地使用權(quán)出租后，出租人必須繼續(xù)履行出讓合同 。同時，出租期限不得超過出讓合同規(guī)定的期限，超過出讓合同規(guī)定的期限，出租人也不享有土地使用權(quán)，因而無權(quán)讓渡他人的權(quán)利。
2、出讓國有土地使用權(quán)抵押
以出讓國有土地使用權(quán)設(shè)定土地抵押權(quán) 的，土地使用權(quán)人必須按照出讓合同的約定，已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金并領(lǐng)取出讓國有土地使用權(quán)證書，同時，還應(yīng)按土地使用權(quán)出讓合同約定的期限和條件完成對土地的投資、開發(fā)和利用。
出讓國有土地使用權(quán)抵押后，出讓國有土地使用權(quán)人必須繼續(xù)履行出讓合同。
八、出讓國有土地使用權(quán)的終止
(一)出讓國有土地使用權(quán)年限屆滿
1、續(xù)期申請的公益性界限
依《城市房地產(chǎn)管理法》第13條、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓有年限的限制。因此土地使用權(quán)出讓合同中必須明確規(guī)定土地使用權(quán)出讓年限。當土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，依《城市房地產(chǎn)管理法》第21條 、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第40條 、第41條 的規(guī)定，土地使用者可以申請續(xù)期。國有土地所有者代表與出讓國有土地使用權(quán)人兩相比較，在法律關(guān)系上后者是弱者，因此立法應(yīng)賦予土地使用者是否續(xù)期的自由決定權(quán)，以保護弱者，平衡雙方當事人的利益。除了根據(jù)社會公共利益的需要，國家依法定程序收回土地使用權(quán)，將之以劃撥方式提供給其他用地者的情形外，國有土地所有者代表對土地使用者提出的續(xù)期申請均應(yīng)予以批準。在此特別強調(diào)，收回的出讓國有土地使用權(quán)國家若非以劃撥方式提供給其他用地者使用，不批準續(xù)期即不具公共利益性，即為不合法。經(jīng)批準準予續(xù)期后，國有土地所有者代表與土地使用者應(yīng)當重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金，辦理登記手續(xù)。
2、未申請續(xù)期和續(xù)期申請未獲批準的法律后果
《城市房地產(chǎn)管理法》第21條第2款 未對在土地使用者未申請續(xù)期或雖申請續(xù)期但依規(guī)定未獲批準的兩種情形下，國家收回土地使用權(quán)所導(dǎo)致的法律后果加以區(qū)分。這在實踐中亦是一個復(fù)雜的問題。在《城市房地產(chǎn)管理法》起草過程中，對于該問題存在兩種意見，一種認為地上建筑物同土地使用權(quán)一起由國家無償收回;一種認為應(yīng)給予一定補償(或者在合同中約定給予適當補償或者按到期的建筑物殘值給予補償)，并由后來的土地使用者承擔這項費用。法律委員會分析各方意見后，認為這個問題比較復(fù)雜，涉及到物權(quán)問題，應(yīng)在物權(quán)法中規(guī)定，本法可以不做規(guī)定。因此實踐中對此出現(xiàn)的情形，多仍依據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第40條 的規(guī)定處理。
(二)提前收回出讓國有土地使用權(quán)
土地使用權(quán)是土地使用權(quán)人與國有土地所有者代表通過簽訂合同設(shè)立的一項相對獨立的他物權(quán)，通常情況下，出讓方不得提前收回。雖然"合同即法律"，但任何合同在履行中都隨時可能出現(xiàn)不可預(yù)見的情形，因此，合同法賦予合同當事人在特殊情況下的合同解除權(quán)。土地使用權(quán)出讓合同作為合同的一種，亦應(yīng)允許出讓方在特殊情況下單方解除合同，提前收回出讓國有土地使用權(quán)，這也是符合國際慣例的，即使是在實行土地私有制，主張私有財產(chǎn)神圣不可侵犯的國家里，也都保留了國家在必要時征收私人土地的權(quán)利。
1、因公共利益的需要
土地使用權(quán)出讓方案是土地管理部門會同有關(guān)部門共同擬訂，并報有批準權(quán)的人民政府批準的，其本身就充分考慮到了社會公共利益。土地使用權(quán)出讓合同一經(jīng)生效，其合同的正常履行，不僅符合出讓國有土地使用權(quán)人的利益，也當然符合社會公共利益，但在特殊情況下，一切局部利益均應(yīng)服從國家的整體利益，因此，國家通過立法方式，保留了國家提前收回土地使用權(quán)的權(quán)利，從本質(zhì)上講，這也是符合社會公共利益的�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第19條 、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第42條 均規(guī)定國家對土地使用者依法取得的出讓國有土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回;在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，可依法律程序提前收回。此處所謂社會公共利益的需要，主要是指依政府土地利用總體規(guī)劃及城市規(guī)劃的調(diào)整，出讓土地需要收回改為劃撥用地的�；谶@一認識，對此類土地使用權(quán)，立法應(yīng)作出"國家應(yīng)以劃撥方式提供給其他需用地者"的硬性規(guī)定。依《土地管理法》第53條規(guī)定，將出讓土地收回主要用于①國家機關(guān)用地和軍事用地;②城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地;③國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地;④法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。
