一、定義

　　租賃土地使用權(quán)是土地使用者以按期向國(guó)有土地所有者支付租金為對(duì)價(jià)而原始取得的一定期限的國(guó)有土地使用權(quán)。

　　"租賃"是在一方保留租賃物所有權(quán)或合法使用權(quán)的前提下，另一方依約在一定期限內(nèi)占有和使用租賃物并由此取得合法收益的法律關(guān)系。由租賃關(guān)系產(chǎn)生承租人的租賃權(quán)，具有用益物權(quán)的性質(zhì)。也就是說(shuō)，承租人在租賃期間，對(duì)租賃物享有派他地占有和使用的支配地位。租賃權(quán)人對(duì)租賃物的占有、使用受到不法侵害時(shí)，可以獲得物權(quán)保護(hù)意義上的法律救濟(jì)，如排除妨害、返還財(cái)產(chǎn)等。這種現(xiàn)象在現(xiàn)代民法上被稱作"租賃權(quán)物權(quán)化"。民法上的"買賣不破租賃"規(guī)則，即不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，已有的租賃關(guān)系得保持存續(xù)(參見(jiàn)人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第119條第2款)，就是一個(gè)明證。從實(shí)踐的意義上講，將租賃土地使用權(quán)界定為一種土地物權(quán)，有利于穩(wěn)定租賃關(guān)系，保護(hù)承租人的合法權(quán)益，鼓勵(lì)承租人在土地上進(jìn)行投資，從而實(shí)現(xiàn)土地的高效利用，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

　　需要注意的是，租賃土地使用權(quán)與土地使用權(quán)租賃是兩個(gè)不同的概念。前者是以國(guó)家所有者為出租人，屬于土地使用權(quán)的原始取得，而后者是以出讓國(guó)有土地使用權(quán)人為出租人，屬于土地使用權(quán)部分權(quán)能的傳來(lái)取得。從交易實(shí)務(wù)的角度講，租賃土地使用權(quán)發(fā)生在一級(jí)土地市場(chǎng)，土地使用權(quán)租賃發(fā)生在二級(jí)土地市場(chǎng)。在土地登記實(shí)務(wù)中，租賃土地使用權(quán)應(yīng)作為土地使用權(quán)登記，土地使用權(quán)租賃應(yīng)作為土地他項(xiàng)權(quán)利登記。但是，從租賃關(guān)系的內(nèi)容看，兩者的基本權(quán)利義務(wù)是一致的。不過(guò)，在土地使用權(quán)租賃的情況下，出租人必須遵守土地使用權(quán)出讓合同的條款，租賃合同也不得違反土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。

　　二、租賃土地使用權(quán)主體

　　租賃土地使用權(quán)作為國(guó)有土地使用權(quán)的一種，其主體為一般主體。除法律、法規(guī)規(guī)定的其他用地外，主要包括以下五類：

　　1、新增經(jīng)營(yíng)性用地

　　根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的立法精神，實(shí)踐中，凡是經(jīng)營(yíng)性用地，一般都以作價(jià)出資、出讓或租賃的方式有償取得國(guó)有土地使用權(quán)。其中，由于租賃價(jià)格遠(yuǎn)低于出讓價(jià)格，使土地使用者能以較少的代價(jià)取得國(guó)有土地使用權(quán)，因而易于為土地使用者采納。但由于其債權(quán)性質(zhì)，從承租人方面來(lái)看，其權(quán)利范圍仍遜于具有物權(quán)性質(zhì)的出讓國(guó)有土地使用權(quán);從出租人方面來(lái)看，其經(jīng)濟(jì)利益也不如具有物權(quán)性質(zhì)的出讓國(guó)有土地使用權(quán)。因此，從長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，對(duì)于新增經(jīng)營(yíng)性用地，重點(diǎn)仍應(yīng)是推行和完善國(guó)有土地出讓，而租賃只能作為出讓方式的補(bǔ)充。

　　2、存量經(jīng)營(yíng)性劃撥用地

　　根據(jù)《劃撥國(guó)有土地使用權(quán)管理暫行辦法》的有關(guān)規(guī)定，劃撥國(guó)有土地使用權(quán)改制可采用作價(jià)出資、出讓、租賃三種方式。通過(guò)租賃方式依法取得國(guó)有土地使用權(quán)，能使國(guó)家與企業(yè)之間以繳納土地使用費(fèi)為體現(xiàn)的行政關(guān)系，轉(zhuǎn)為以按租賃合同的約定繳納租金為體現(xiàn)的市場(chǎng)關(guān)系，能有效地降低企業(yè)改制成本，因而易于為企業(yè)所接受。

　　3、依法取得場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)的外商投資企業(yè)用地

　　依法取得場(chǎng)地使用權(quán)的外商投資企業(yè)用地視為劃撥用地，因此，其土地使用者亦可通過(guò)租賃方式依法取得國(guó)有土地使用權(quán)。

　　4、短期用地

　　根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，臨時(shí)用地的期限不得超過(guò)二年，而實(shí)踐中亦有超過(guò)二年的，一般稱之為短期用地。法律規(guī)定，短期用地和臨時(shí)用地都不得修建永久性建筑，其法律關(guān)系較為簡(jiǎn)單，加之租賃價(jià)格較低，且操作簡(jiǎn)便、靈活，因而實(shí)行土地使用權(quán)有償使用，最適合采用租賃方式。但是，由于臨時(shí)用地的期限過(guò)短，賦予其用地者以租賃土地使用權(quán)這種具有準(zhǔn)物權(quán)性質(zhì)的權(quán)利，不利于土地資源的合理、有效利用，因而立法在賦予短期用地的使用者可依法取得租賃土地使用權(quán)的權(quán)利的同時(shí)，還應(yīng)充分考慮土地資源的稀缺性。

　　5、改變用途、增加建筑面積而未補(bǔ)交地價(jià)的用地

　　依有關(guān)法律規(guī)定，改變土地用途、增加建筑面積應(yīng)當(dāng)補(bǔ)辦出讓手續(xù)，繳納出讓金，但實(shí)踐中執(zhí)行的難度較大。對(duì)此，應(yīng)予以變通，即自用目的的，允許其通過(guò)設(shè)定租賃關(guān)系來(lái)調(diào)整其與國(guó)家之間的利益關(guān)系，但用于轉(zhuǎn)讓時(shí)，則必須補(bǔ)辦出讓手續(xù)，繳納出讓金，以防法律關(guān)系復(fù)雜化，從而切實(shí)維護(hù)買受人的合法權(quán)益。

　　三、租賃土地使用權(quán)的取得

　　1、土地使用權(quán)的租賃方式

　　國(guó)有土地租賃合同體現(xiàn)了用地者與國(guó)家間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，對(duì)于國(guó)有土地租賃合同中雙方當(dāng)事人的權(quán)利、義務(wù)以及租金、租期等必備條款應(yīng)由當(dāng)事人雙方--國(guó)有土地所有者代表與用地者協(xié)商確定。因此，"協(xié)議"方式應(yīng)為租賃土地使用權(quán)取得的主要方式。

　　隨著《拍賣法》、《招標(biāo)投標(biāo)法》的相繼出臺(tái)，在國(guó)有土地租賃這一經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域中引入招標(biāo)、拍賣等競(jìng)爭(zhēng)性締約方式已具有可行性。這兩種競(jìng)爭(zhēng)方式的作用在于：能夠?qū)崿F(xiàn)國(guó)有土地所有者經(jīng)濟(jì)利益的化，避免國(guó)有土地所有者代表與用地者在協(xié)議過(guò)程中以權(quán)謀私。另外，實(shí)踐中亦存在政府定租的租賃方式，即國(guó)有土地所有者代表根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)，結(jié)合土地市場(chǎng)的供求狀況和出讓年限，單方確定并公示土地的標(biāo)定地租，租賃國(guó)有土地使用權(quán)的方式。此方式公開、公正、公平，操作性強(qiáng)，能有效地抑制交易中人為因素造成的不公平競(jìng)爭(zhēng)，防止腐敗和國(guó)有資產(chǎn)流失。招標(biāo)、拍賣、政府定租方式也可作為租賃土地使用權(quán)的取得方式。