再過(guò)一周，2008年的杭州土地市場(chǎng)即將落下帷幕。相比高度亢奮的2007年土地市場(chǎng)，2008年的土地市場(chǎng)要低落得多，成交面積大大減少。
漢嘉研究機(jī)構(gòu)根據(jù)杭州國(guó)土資源局官方網(wǎng)站的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年1月~11月，杭州房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性土地出讓總面積為2284畝，為2003年以來(lái)出讓面積最少的一年。仔細(xì)盤(pán)點(diǎn)今年的成交土地名單，不難發(fā)現(xiàn)，地段好、規(guī)模大的寶地非常少，除了綠城一口氣吃下蔣村3塊地、濱江逆市勇奪重機(jī)廠地塊這些可圈可點(diǎn)的拿地行為外，出讓的都是些偏遠(yuǎn)地段的小面積地塊。
其實(shí)，2008年杭州的推地規(guī)模并不小。第二期杭州讀地手冊(cè)共推出62宗總面積計(jì)3118畝的政府儲(chǔ)備土地，第一期讀地手冊(cè)雖說(shuō)推地規(guī)模沒(méi)這么大，也有2241畝政府儲(chǔ)備土地（兩期手冊(cè)有部分土地重復(fù)）。這二期讀地手冊(cè)中，有9幅寶地竟然無(wú)人問(wèn)津。
9大寶地張榜半年少人問(wèn)這9幅寶地中有湖墅南路186號(hào)新華集團(tuán)地塊、娑婆橋D-03、04地塊、杭一棉C、C2/D地塊、慶隆地區(qū)A-R21-05-2地塊、橋西R21-B-38地塊、申花路C2-5地塊、R21-3/6地塊、&考試大&水湘D地塊（R21-12）、蔣村新區(qū)A-05地塊、三墩城中村改造05/06/08/10地塊。
這9幅寶地基本分布在城北板塊和申花路三墩板塊，都是杭州樓市的熱門(mén)板塊。不但地段非常熱門(mén)，而且土地面積基本上都在50畝以上，在近幾年的土地市場(chǎng)上都排得上號(hào)。
論地段而言，湖墅南路186號(hào)新華集團(tuán)地塊就置身于拱墅區(qū)中心區(qū)域，旁邊就是大塘新村、葉青隨苑，土地面積56.04畝，容積率為2.5，算得上是9幅地塊中最市中心的地塊。一寸土地一寸金，這塊地規(guī)模不算很大，參考總價(jià)卻達(dá)到了12.14億元。
就規(guī)模而言，9幅寶地中也有3大航母級(jí)地塊：杭一棉C、C2/D地塊為杭一棉的剩余地塊。其中，杭一棉C、C2地塊由61.01畝的住宅用地及10.63畝的商業(yè)用地組成，杭一棉D(zhuǎn)地塊占地55.29畝。這兩塊地連成一體，總占地面積就有126.93畝，其中C、C2容積率高達(dá)3.5，整個(gè)地塊堪稱(chēng)體量巨大；申花路R21-3/6地塊分別由93.98畝和76.90畝的兩塊宅地組成，容積率為2.6，參考總價(jià)達(dá)到了16.3億；三墩城中村改造05/06/08/10地塊由兩塊宅地組成，總占地面積也達(dá)到了171.84畝，參考總價(jià)為14.75億元。
發(fā)現(xiàn)，這9幅寶地中有7幅在今年6月一期讀地手冊(cè)上就已經(jīng)推介過(guò)，但經(jīng)過(guò)長(zhǎng)達(dá)半年的推介，至今沒(méi)有開(kāi)發(fā)商動(dòng)心。
資金門(mén)檻高是主因2008年，寶地為何日漸失去了往日的吸引力？
一位長(zhǎng)期跟蹤杭州土地市場(chǎng)的人士認(rèn)為，這9幅寶地在淡市中，存在著兩大“弱項(xiàng)”：性?xún)r(jià)比不高和資金量過(guò)大。而這兩項(xiàng)因素，正是導(dǎo)致寶地?zé)o人問(wèn)津的主要原因。
這些寶地周邊基本上有2007年高價(jià)地塊曾經(jīng)出讓過(guò)，所以大多數(shù)地塊參考樓面地價(jià)定得都較高。2008年，房?jī)r(jià)回落，開(kāi)發(fā)商對(duì)地價(jià)的預(yù)期也相應(yīng)下降，都抱著撿便宜貨的心態(tài)前來(lái)拿地，一些樓面地價(jià)較高的地塊自然無(wú)人報(bào)名。
比如，杭一棉地塊，2007年曾創(chuàng)下樓面地價(jià)15588元∕平方米，總價(jià)22.26億元的天價(jià)紀(jì)錄。在這樣的高價(jià)紀(jì)錄前，杭一棉C、C2地塊參考樓面價(jià)為10000元/平方米。而周邊的新房房?jī)r(jià)如天陽(yáng)上河、名城燕園成交價(jià)都保持在13000元/平方米左右，杭一棉地塊雖說(shuō)有運(yùn)河資源，但位置相對(duì)更遠(yuǎn)一些，如果按10000元/平方米的價(jià)格拿地，項(xiàng)目操作起來(lái)會(huì)有些吃力。而周邊的地塊如娑婆橋D-03、04地塊、橋西R21-B-38地塊樓面地價(jià)也在10000元/平方米左右。
再比如，三墩城中村改造05/06/08/10地塊參考樓面單價(jià)也達(dá)到了5600元/平方米。三墩的房?jī)r(jià)目前已回落到8000~9000元/平方米，相應(yīng)地，這樣的樓面地價(jià)也顯得不低，開(kāi)發(fā)商覺(jué)得風(fēng)險(xiǎn)比較大。
相比較而言，今年土地出讓名單中少數(shù)的幾宗寶地如阮家橋地塊、重機(jī)廠地塊，出讓時(shí)間都在9月份，整體性?xún)r(jià)比較高，如阮家橋地塊樓面地價(jià)為6082元/平方米，重機(jī)廠地塊綜合樓面地價(jià)為4932元/平方米。
資金量過(guò)大是讓開(kāi)發(fā)商拿不動(dòng)地的關(guān)鍵一環(huán)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，這9幅寶地總計(jì)參考樓面總價(jià)約為92億元。而且，單宗地的參考總價(jià)一般也在5億元以上，一些巨幅地塊如杭一棉C、C2地塊和D地塊參考總價(jià)達(dá)到了23.7億元的天價(jià)。這對(duì)于今年手頭普遍缺錢(qián)的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，吸引力自然下降。
9大地塊可能是明年的推地主力據(jù)某消息靈通人士透露，明年初，這9大寶地將重新調(diào)價(jià)后進(jìn)入土地市場(chǎng)，從而成為明年的推力主力。
杭州某公司自今年下半年以來(lái)就在物色合適的開(kāi)發(fā)地塊。據(jù)該公司負(fù)責(zé)人介紹，今年杭州讀地手冊(cè)上的推介地塊參考樓面地價(jià)還停留在2007年底2008年上半年的水平。樓面地價(jià)過(guò)高、開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大成為阻礙開(kāi)發(fā)商拿地的重要因素。
雖說(shuō)明年的樓市走向業(yè)內(nèi)還拿捏不準(zhǔn)，但對(duì)于明年的土地市場(chǎng)，大多數(shù)人預(yù)計(jì)會(huì)比今年熱鬧。一方面是地價(jià)已經(jīng)有所下降，另一方面是銀根放寬，開(kāi)發(fā)商資金緊張狀況有所緩解。據(jù)不完全了解，目前已有五六家品牌開(kāi)發(fā)商瞄準(zhǔn)寶地，準(zhǔn)備伺機(jī)出擊。蕭山某公司瞄準(zhǔn)的是市中心核心區(qū)的地塊，而且眼光極高，意向總價(jià)在二三十個(gè)億以上。還有兩家公司則同時(shí)看中申花路地塊，一旦價(jià)格合適便打算拿下。
據(jù)悉，在這9幅寶地成為明年上市主力的同時(shí)，喜得寶、杭鍋、杭氧等市中心重量級(jí)寶地可能也要亮相。不管旺季還是淡季，性?xún)r(jià)比高的寶地總不愁沒(méi)人要，明年的土地市場(chǎng)值得我們期待。
漢嘉研究機(jī)構(gòu)根據(jù)杭州國(guó)土資源局官方網(wǎng)站的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年1月~11月，杭州房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性土地出讓總面積為2284畝，為2003年以來(lái)出讓面積最少的一年。仔細(xì)盤(pán)點(diǎn)今年的成交土地名單，不難發(fā)現(xiàn)，地段好、規(guī)模大的寶地非常少，除了綠城一口氣吃下蔣村3塊地、濱江逆市勇奪重機(jī)廠地塊這些可圈可點(diǎn)的拿地行為外，出讓的都是些偏遠(yuǎn)地段的小面積地塊。
其實(shí)，2008年杭州的推地規(guī)模并不小。第二期杭州讀地手冊(cè)共推出62宗總面積計(jì)3118畝的政府儲(chǔ)備土地，第一期讀地手冊(cè)雖說(shuō)推地規(guī)模沒(méi)這么大，也有2241畝政府儲(chǔ)備土地（兩期手冊(cè)有部分土地重復(fù)）。這二期讀地手冊(cè)中，有9幅寶地竟然無(wú)人問(wèn)津。
9大寶地張榜半年少人問(wèn)這9幅寶地中有湖墅南路186號(hào)新華集團(tuán)地塊、娑婆橋D-03、04地塊、杭一棉C、C2/D地塊、慶隆地區(qū)A-R21-05-2地塊、橋西R21-B-38地塊、申花路C2-5地塊、R21-3/6地塊、&考試大&水湘D地塊（R21-12）、蔣村新區(qū)A-05地塊、三墩城中村改造05/06/08/10地塊。
這9幅寶地基本分布在城北板塊和申花路三墩板塊，都是杭州樓市的熱門(mén)板塊。不但地段非常熱門(mén)，而且土地面積基本上都在50畝以上，在近幾年的土地市場(chǎng)上都排得上號(hào)。
論地段而言，湖墅南路186號(hào)新華集團(tuán)地塊就置身于拱墅區(qū)中心區(qū)域，旁邊就是大塘新村、葉青隨苑，土地面積56.04畝，容積率為2.5，算得上是9幅地塊中最市中心的地塊。一寸土地一寸金，這塊地規(guī)模不算很大，參考總價(jià)卻達(dá)到了12.14億元。
就規(guī)模而言，9幅寶地中也有3大航母級(jí)地塊：杭一棉C、C2/D地塊為杭一棉的剩余地塊。其中，杭一棉C、C2地塊由61.01畝的住宅用地及10.63畝的商業(yè)用地組成，杭一棉D(zhuǎn)地塊占地55.29畝。這兩塊地連成一體，總占地面積就有126.93畝，其中C、C2容積率高達(dá)3.5，整個(gè)地塊堪稱(chēng)體量巨大；申花路R21-3/6地塊分別由93.98畝和76.90畝的兩塊宅地組成，容積率為2.6，參考總價(jià)達(dá)到了16.3億；三墩城中村改造05/06/08/10地塊由兩塊宅地組成，總占地面積也達(dá)到了171.84畝，參考總價(jià)為14.75億元。
發(fā)現(xiàn)，這9幅寶地中有7幅在今年6月一期讀地手冊(cè)上就已經(jīng)推介過(guò)，但經(jīng)過(guò)長(zhǎng)達(dá)半年的推介，至今沒(méi)有開(kāi)發(fā)商動(dòng)心。
資金門(mén)檻高是主因2008年，寶地為何日漸失去了往日的吸引力？
一位長(zhǎng)期跟蹤杭州土地市場(chǎng)的人士認(rèn)為，這9幅寶地在淡市中，存在著兩大“弱項(xiàng)”：性?xún)r(jià)比不高和資金量過(guò)大。而這兩項(xiàng)因素，正是導(dǎo)致寶地?zé)o人問(wèn)津的主要原因。
這些寶地周邊基本上有2007年高價(jià)地塊曾經(jīng)出讓過(guò)，所以大多數(shù)地塊參考樓面地價(jià)定得都較高。2008年，房?jī)r(jià)回落，開(kāi)發(fā)商對(duì)地價(jià)的預(yù)期也相應(yīng)下降，都抱著撿便宜貨的心態(tài)前來(lái)拿地，一些樓面地價(jià)較高的地塊自然無(wú)人報(bào)名。
比如，杭一棉地塊，2007年曾創(chuàng)下樓面地價(jià)15588元∕平方米，總價(jià)22.26億元的天價(jià)紀(jì)錄。在這樣的高價(jià)紀(jì)錄前，杭一棉C、C2地塊參考樓面價(jià)為10000元/平方米。而周邊的新房房?jī)r(jià)如天陽(yáng)上河、名城燕園成交價(jià)都保持在13000元/平方米左右，杭一棉地塊雖說(shuō)有運(yùn)河資源，但位置相對(duì)更遠(yuǎn)一些，如果按10000元/平方米的價(jià)格拿地，項(xiàng)目操作起來(lái)會(huì)有些吃力。而周邊的地塊如娑婆橋D-03、04地塊、橋西R21-B-38地塊樓面地價(jià)也在10000元/平方米左右。
再比如，三墩城中村改造05/06/08/10地塊參考樓面單價(jià)也達(dá)到了5600元/平方米。三墩的房?jī)r(jià)目前已回落到8000~9000元/平方米，相應(yīng)地，這樣的樓面地價(jià)也顯得不低，開(kāi)發(fā)商覺(jué)得風(fēng)險(xiǎn)比較大。
相比較而言，今年土地出讓名單中少數(shù)的幾宗寶地如阮家橋地塊、重機(jī)廠地塊，出讓時(shí)間都在9月份，整體性?xún)r(jià)比較高，如阮家橋地塊樓面地價(jià)為6082元/平方米，重機(jī)廠地塊綜合樓面地價(jià)為4932元/平方米。
資金量過(guò)大是讓開(kāi)發(fā)商拿不動(dòng)地的關(guān)鍵一環(huán)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，這9幅寶地總計(jì)參考樓面總價(jià)約為92億元。而且，單宗地的參考總價(jià)一般也在5億元以上，一些巨幅地塊如杭一棉C、C2地塊和D地塊參考總價(jià)達(dá)到了23.7億元的天價(jià)。這對(duì)于今年手頭普遍缺錢(qián)的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，吸引力自然下降。
9大地塊可能是明年的推地主力據(jù)某消息靈通人士透露，明年初，這9大寶地將重新調(diào)價(jià)后進(jìn)入土地市場(chǎng)，從而成為明年的推力主力。
杭州某公司自今年下半年以來(lái)就在物色合適的開(kāi)發(fā)地塊。據(jù)該公司負(fù)責(zé)人介紹，今年杭州讀地手冊(cè)上的推介地塊參考樓面地價(jià)還停留在2007年底2008年上半年的水平。樓面地價(jià)過(guò)高、開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大成為阻礙開(kāi)發(fā)商拿地的重要因素。
雖說(shuō)明年的樓市走向業(yè)內(nèi)還拿捏不準(zhǔn)，但對(duì)于明年的土地市場(chǎng)，大多數(shù)人預(yù)計(jì)會(huì)比今年熱鬧。一方面是地價(jià)已經(jīng)有所下降，另一方面是銀根放寬，開(kāi)發(fā)商資金緊張狀況有所緩解。據(jù)不完全了解，目前已有五六家品牌開(kāi)發(fā)商瞄準(zhǔn)寶地，準(zhǔn)備伺機(jī)出擊。蕭山某公司瞄準(zhǔn)的是市中心核心區(qū)的地塊，而且眼光極高，意向總價(jià)在二三十個(gè)億以上。還有兩家公司則同時(shí)看中申花路地塊，一旦價(jià)格合適便打算拿下。
據(jù)悉，在這9幅寶地成為明年上市主力的同時(shí)，喜得寶、杭鍋、杭氧等市中心重量級(jí)寶地可能也要亮相。不管旺季還是淡季，性?xún)r(jià)比高的寶地總不愁沒(méi)人要，明年的土地市場(chǎng)值得我們期待。
