土地市場供需調(diào)控
1、土地市場供需調(diào)控的意義
�。�1）土地市場供需調(diào)控有利于穩(wěn)定地價和房價；
�。�2）土地市場供需調(diào)控有利于土地利用結(jié)構(gòu)的調(diào)整和優(yōu)化；
�。�3）土地市場供需調(diào)控是優(yōu)化土地資源配置、合理分配土地收益的重要手段。
2、土地市場供需調(diào)控的原則
�。�1）整合性利益原則；
（2）平等對待原則；
�。�3）控制與彈性管理原則；
�。�4）依法管理的原則。
3、土地市場供需調(diào)控的主要內(nèi)容
�。�1）土地市場供需調(diào)控的方向供需調(diào)控的方向包括兩方面的內(nèi)容：一是選擇調(diào)控目標(biāo)；二是確定調(diào)控措施的作用方向。選擇調(diào)控目標(biāo)的確定依據(jù)是一定時期內(nèi)土地市場發(fā)展目標(biāo)。確定調(diào)控措施的作用方向則需要在明確調(diào)控目標(biāo)的基礎(chǔ)上，對當(dāng)前土地市場的運(yùn)行狀態(tài)和變化趨勢進(jìn)行分析。作用方向大致可分為兩類：一類是刺激土地市場發(fā)展的措施，其作用方向是向上，如減免稅收、降低貸款利率等；另一類是抑制土地市場發(fā)展的措施，其作用方向是向下，控制貸款規(guī)模、限制土地供給量等。一般來說，在土地市場景氣循環(huán)的蕭條階段和復(fù)蘇階段，應(yīng)采用作用方向向上的調(diào)控措施；在土地市場出現(xiàn)“過熱”預(yù)兆時，應(yīng)采用作用方向向下的調(diào)控措施。
�。�2）土地市場供需調(diào)控的時間確定供需調(diào)控時間，也就是要確定何時開始調(diào)控，調(diào)控時間應(yīng)持續(xù)多長。在確定土地市場供需調(diào)控的時間問題上，必須考慮以下三個方面：要考慮供需調(diào)控措施的決策時間；要考慮供需調(diào)控效應(yīng)的滯后時間；要考慮調(diào)控效應(yīng)的慣性。城市土地市場的供需調(diào)控必須與完善的土地市場監(jiān)測預(yù)警系統(tǒng)相結(jié)合。
�。�3）土地市場供需調(diào)控的力度供需調(diào)控力度大小與作為調(diào)控手段的變量的變化大小相關(guān)。在決定土地市場供需調(diào)控的力度時，要考慮如下因素；土地經(jīng)濟(jì)波動的幅度；調(diào)控手段從使用到產(chǎn)生效應(yīng)的滯后時間；調(diào)控效應(yīng)慣性大��；調(diào)控環(huán)境。
4、土地市場供需調(diào)控的措施
�。�1）發(fā)展計(jì)劃和規(guī)劃土地利用計(jì)劃，特別是年度計(jì)劃，是把握土地入市環(huán)節(jié)，調(diào)控土地市場的有效手段。土地利用規(guī)劃是政府控制土地供給量，協(xié)調(diào)供求關(guān)系，調(diào)節(jié)和穩(wěn)定土地價格的重要手段，對土地市場具有宏觀調(diào)控作用。
�。�2）財(cái)政政策財(cái)政政策在調(diào)節(jié)土地市場發(fā)展速度和供求關(guān)系上發(fā)揮著重要的作用。主要有：地租政策、稅收政策和財(cái)政投資政策。稅收政策作為財(cái)政收入政策對土地市場的供需調(diào)控作用體現(xiàn)在兩個方面：通過對土地市場運(yùn)行過程中不同環(huán)節(jié)進(jìn)行征稅實(shí)現(xiàn)對土地市場的調(diào)控；通過減免稅實(shí)現(xiàn)對土地市場的調(diào)控。財(cái)政投資政策對土地市場的調(diào)控作用主要體現(xiàn)在財(cái)政投資的導(dǎo)向作用上，利用財(cái)政投資引導(dǎo)社會投資，以調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和調(diào)節(jié)地區(qū)差異。
�。�3）金融政策國家金融政策是政府對土地市場供需進(jìn)行調(diào)控的重要手段。金融政策對土地市場的調(diào)控可分為直接調(diào)控和間接調(diào)控。直接調(diào)控是指政府通過制定土地金融政策依靠中央銀行直接干預(yù)土地信用業(yè)務(wù)的質(zhì)和量。間接調(diào)控是指國家通過利率和貸款成數(shù)等金融杠桿來調(diào)節(jié)貨幣供應(yīng)量和需求量，進(jìn)而調(diào)控土地市場供需。
（4）土地儲備制度通過建立土地儲備制度，政府掌握了城市土地的“統(tǒng)一收購權(quán)”和“壟斷供應(yīng)權(quán)”，土地儲備中心成了代表政府在土地一級市場上供應(yīng)土地的渠道和機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)了政府在土地一級市場上壟斷土地供應(yīng)的目標(biāo)。
土地收購儲備制度的運(yùn)作主要包括土地收購、土地儲備和土地供應(yīng)三個程序。
�、偻恋厥召�?fù)恋厥召徥侵父鶕?jù)市政府授權(quán)和土地儲備計(jì)劃，土地儲備中心收購或收回市區(qū)范圍內(nèi)國有土地使用權(quán)的活動。其工作程序是申請收購、權(quán)屬核查、征詢意見、費(fèi)用測算、方案報批、收購補(bǔ)償、權(quán)屬變更、交付土地。土地收購補(bǔ)償費(fèi)一般按被收購?fù)恋氐拈_發(fā)成本計(jì)算。對于以出讓方式取得的土地使用權(quán)，收購補(bǔ)償費(fèi)還應(yīng)包括對土地使用權(quán)人已支付的土地出讓金的補(bǔ)償，但應(yīng)扣除原土地使用權(quán)人已實(shí)際使用土地期間應(yīng)付出的出讓金部分。
②土地儲備對于進(jìn)入土地儲備體系的土地，在出讓給新的土地使用單位以前，由土地儲備中心負(fù)責(zé)組織前期開發(fā)和經(jīng)營管理。
③土地供應(yīng)對進(jìn)入土地儲備體系的土地，由土地儲備中心根據(jù)城市發(fā)展需要和土地市場需求制定土地供應(yīng)計(jì)劃，有計(jì)劃地統(tǒng)一向用地單位供應(yīng)土地。根據(jù)現(xiàn)行土地管理規(guī)定，儲備土地的供應(yīng)方式可分為招標(biāo)拍賣掛牌出讓和協(xié)議出讓兩種類型。
1、土地市場供需調(diào)控的意義
�。�1）土地市場供需調(diào)控有利于穩(wěn)定地價和房價；
�。�2）土地市場供需調(diào)控有利于土地利用結(jié)構(gòu)的調(diào)整和優(yōu)化；
�。�3）土地市場供需調(diào)控是優(yōu)化土地資源配置、合理分配土地收益的重要手段。
2、土地市場供需調(diào)控的原則
�。�1）整合性利益原則；
（2）平等對待原則；
�。�3）控制與彈性管理原則；
�。�4）依法管理的原則。
3、土地市場供需調(diào)控的主要內(nèi)容
�。�1）土地市場供需調(diào)控的方向供需調(diào)控的方向包括兩方面的內(nèi)容：一是選擇調(diào)控目標(biāo)；二是確定調(diào)控措施的作用方向。選擇調(diào)控目標(biāo)的確定依據(jù)是一定時期內(nèi)土地市場發(fā)展目標(biāo)。確定調(diào)控措施的作用方向則需要在明確調(diào)控目標(biāo)的基礎(chǔ)上，對當(dāng)前土地市場的運(yùn)行狀態(tài)和變化趨勢進(jìn)行分析。作用方向大致可分為兩類：一類是刺激土地市場發(fā)展的措施，其作用方向是向上，如減免稅收、降低貸款利率等；另一類是抑制土地市場發(fā)展的措施，其作用方向是向下，控制貸款規(guī)模、限制土地供給量等。一般來說，在土地市場景氣循環(huán)的蕭條階段和復(fù)蘇階段，應(yīng)采用作用方向向上的調(diào)控措施；在土地市場出現(xiàn)“過熱”預(yù)兆時，應(yīng)采用作用方向向下的調(diào)控措施。
�。�2）土地市場供需調(diào)控的時間確定供需調(diào)控時間，也就是要確定何時開始調(diào)控，調(diào)控時間應(yīng)持續(xù)多長。在確定土地市場供需調(diào)控的時間問題上，必須考慮以下三個方面：要考慮供需調(diào)控措施的決策時間；要考慮供需調(diào)控效應(yīng)的滯后時間；要考慮調(diào)控效應(yīng)的慣性。城市土地市場的供需調(diào)控必須與完善的土地市場監(jiān)測預(yù)警系統(tǒng)相結(jié)合。
�。�3）土地市場供需調(diào)控的力度供需調(diào)控力度大小與作為調(diào)控手段的變量的變化大小相關(guān)。在決定土地市場供需調(diào)控的力度時，要考慮如下因素；土地經(jīng)濟(jì)波動的幅度；調(diào)控手段從使用到產(chǎn)生效應(yīng)的滯后時間；調(diào)控效應(yīng)慣性大��；調(diào)控環(huán)境。
4、土地市場供需調(diào)控的措施
�。�1）發(fā)展計(jì)劃和規(guī)劃土地利用計(jì)劃，特別是年度計(jì)劃，是把握土地入市環(huán)節(jié)，調(diào)控土地市場的有效手段。土地利用規(guī)劃是政府控制土地供給量，協(xié)調(diào)供求關(guān)系，調(diào)節(jié)和穩(wěn)定土地價格的重要手段，對土地市場具有宏觀調(diào)控作用。
�。�2）財(cái)政政策財(cái)政政策在調(diào)節(jié)土地市場發(fā)展速度和供求關(guān)系上發(fā)揮著重要的作用。主要有：地租政策、稅收政策和財(cái)政投資政策。稅收政策作為財(cái)政收入政策對土地市場的供需調(diào)控作用體現(xiàn)在兩個方面：通過對土地市場運(yùn)行過程中不同環(huán)節(jié)進(jìn)行征稅實(shí)現(xiàn)對土地市場的調(diào)控；通過減免稅實(shí)現(xiàn)對土地市場的調(diào)控。財(cái)政投資政策對土地市場的調(diào)控作用主要體現(xiàn)在財(cái)政投資的導(dǎo)向作用上，利用財(cái)政投資引導(dǎo)社會投資，以調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和調(diào)節(jié)地區(qū)差異。
�。�3）金融政策國家金融政策是政府對土地市場供需進(jìn)行調(diào)控的重要手段。金融政策對土地市場的調(diào)控可分為直接調(diào)控和間接調(diào)控。直接調(diào)控是指政府通過制定土地金融政策依靠中央銀行直接干預(yù)土地信用業(yè)務(wù)的質(zhì)和量。間接調(diào)控是指國家通過利率和貸款成數(shù)等金融杠桿來調(diào)節(jié)貨幣供應(yīng)量和需求量，進(jìn)而調(diào)控土地市場供需。
（4）土地儲備制度通過建立土地儲備制度，政府掌握了城市土地的“統(tǒng)一收購權(quán)”和“壟斷供應(yīng)權(quán)”，土地儲備中心成了代表政府在土地一級市場上供應(yīng)土地的渠道和機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)了政府在土地一級市場上壟斷土地供應(yīng)的目標(biāo)。
土地收購儲備制度的運(yùn)作主要包括土地收購、土地儲備和土地供應(yīng)三個程序。
�、偻恋厥召�?fù)恋厥召徥侵父鶕?jù)市政府授權(quán)和土地儲備計(jì)劃，土地儲備中心收購或收回市區(qū)范圍內(nèi)國有土地使用權(quán)的活動。其工作程序是申請收購、權(quán)屬核查、征詢意見、費(fèi)用測算、方案報批、收購補(bǔ)償、權(quán)屬變更、交付土地。土地收購補(bǔ)償費(fèi)一般按被收購?fù)恋氐拈_發(fā)成本計(jì)算。對于以出讓方式取得的土地使用權(quán)，收購補(bǔ)償費(fèi)還應(yīng)包括對土地使用權(quán)人已支付的土地出讓金的補(bǔ)償，但應(yīng)扣除原土地使用權(quán)人已實(shí)際使用土地期間應(yīng)付出的出讓金部分。
②土地儲備對于進(jìn)入土地儲備體系的土地，在出讓給新的土地使用單位以前，由土地儲備中心負(fù)責(zé)組織前期開發(fā)和經(jīng)營管理。
③土地供應(yīng)對進(jìn)入土地儲備體系的土地，由土地儲備中心根據(jù)城市發(fā)展需要和土地市場需求制定土地供應(yīng)計(jì)劃，有計(jì)劃地統(tǒng)一向用地單位供應(yīng)土地。根據(jù)現(xiàn)行土地管理規(guī)定，儲備土地的供應(yīng)方式可分為招標(biāo)拍賣掛牌出讓和協(xié)議出讓兩種類型。
