物業(yè)稅的四個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題
　　物業(yè)稅從“空轉(zhuǎn)”走向“實(shí)轉(zhuǎn)”是一件觸及百姓切身利益的大事，應(yīng)該經(jīng)過(guò)人大的充分討論和審批，深思熟慮、充分準(zhǔn)備、循序漸進(jìn)、獲得多方支持，真正做到取之于民，用之于民。
　　近日來(lái)有關(guān)物業(yè)稅由“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)將變?yōu)椤皩?shí)轉(zhuǎn)”運(yùn)行的消息在社會(huì)上炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，有關(guān)它的性質(zhì)、目的、效果等問(wèn)題再次成為爭(zhēng)論的熱點(diǎn)。但這些爭(zhēng)論似乎并沒(méi)有得出令人信服的結(jié)論，反而引起了一些誤解，值得再議一議�？荚嚧笫占�
　　物業(yè)稅是否包含土地出讓金？
　　流行的說(shuō)法是，物業(yè)稅是土地出讓金的變形，即是把現(xiàn)行的土地出讓金從一次性征收改為逐年繳納，其目的是促使房?jī)r(jià)下降。根據(jù)這種說(shuō)法，迄今為止購(gòu)買商品房的業(yè)主都已繳足了七十年的土地出讓金，相當(dāng)于預(yù)交了七十年的物業(yè)稅，無(wú)需雙重繳納。這種說(shuō)法的背后是級(jí)差地租理論，即政府作為土地所有者租讓土地給房屋的業(yè)主，業(yè)主以土地出讓金或物業(yè)稅的形式向政府繳納地租。目前，業(yè)主是以土地出讓金的形式一次性向政府支付了七十年的地租。物業(yè)稅開(kāi)征后，土地出讓金還原為物業(yè)稅的形式逐年支付。
　　地租理論是建立在土地不屬于業(yè)主財(cái)產(chǎn)，只是被租用一定年限這一基礎(chǔ)之上的。但現(xiàn)在這個(gè)基礎(chǔ)隨著物權(quán)法的通過(guò)已不再成立。物權(quán)法明確規(guī)定“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”。這個(gè)規(guī)定實(shí)際上是使土地所有權(quán)的歸屬得到重新確認(rèn)，即承認(rèn)業(yè)主擁有對(duì)土地的永久性使用權(quán)。這樣一來(lái)，物業(yè)稅在理論上和法律上都有了依據(jù)。物業(yè)稅不是土地出讓金的變形，而是政府按照物業(yè)價(jià)值向物業(yè)所有者征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。
　　事實(shí)上，土地出讓金（地價(jià)）和物業(yè)稅是兩個(gè)不同的領(lǐng)域和范疇。前者是物業(yè)在交易過(guò)程中價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，后者是持有物業(yè)價(jià)值的附加成本。前者是市場(chǎng)交易行為，后者是政府政策行為。如果說(shuō)土地出讓金和物業(yè)稅還有一定的關(guān)系的話，那就是，土地出讓金（地價(jià)）構(gòu)成物業(yè)稅的稅基，物業(yè)稅按照地價(jià)的一定比例征收，并且隨之成比例地變化。從這個(gè)意義上說(shuō)，地方政府收取的土地出讓金不過(guò)是在實(shí)現(xiàn)土地的價(jià)值，并不能簡(jiǎn)單地歸結(jié)為“寅吃卯糧”、濫用土地的短期行為�？荚嚧笫占�
　　筆者曾于2001年在洛杉磯購(gòu)買了一套住宅，其中地價(jià)部分（即我們所說(shuō)的土地出讓金）占房?jī)r(jià)的60%.在支付了地價(jià)以后，我每年還需繳納物業(yè)稅。在美國(guó)，沒(méi)有人將地價(jià)與物業(yè)稅相提并論。居民在購(gòu)房時(shí)支付的地價(jià)，與他們?cè)谄浜髶碛蟹课輹r(shí)繳納的物業(yè)稅之間并不矛盾，也不存在重復(fù)繳納。此外，地價(jià)與土地使用者占有的年限無(wú)關(guān)，無(wú)論你占有土地五年，還是五十年，都不會(huì)改變現(xiàn)時(shí)的地價(jià)。所以，我們也不應(yīng)把現(xiàn)時(shí)房?jī)r(jià)中的地價(jià)部分看成是政府預(yù)收七十年的物業(yè)稅。
　　政府征收物業(yè)稅的本質(zhì)是，當(dāng)房屋和它占用的土地成為私有財(cái)產(chǎn)時(shí)，就構(gòu)成了納稅的對(duì)象。
　　物業(yè)稅是否會(huì)降低房?jī)r(jià)？
　　前面提到，物業(yè)稅不是由土地出讓金轉(zhuǎn)化而來(lái)，它與房?jī)r(jià)升降不存在必然的聯(lián)系。物業(yè)稅在多大程度上對(duì)房?jī)r(jià)發(fā)生影響，要視具體情況而定。綜觀外部世界，美國(guó)征收物業(yè)稅，近幾年高漲的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)造成了危機(jī)。香港沒(méi)有我們所說(shuō)的物業(yè)稅，房?jī)r(jià)在1997年后也曾一度大跌。但如果我們撇開(kāi)其他因素，僅就物業(yè)稅與房?jī)r(jià)兩者關(guān)系而論，前者確實(shí)是后者的阻力。
　　就我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)看，物業(yè)稅在推出后的短時(shí)期內(nèi)會(huì)強(qiáng)烈地打壓房?jī)r(jià)。我把這種現(xiàn)象歸結(jié)為物業(yè)稅的“非預(yù)期效應(yīng)”和“排擠效應(yīng)”。非預(yù)期效應(yīng)是指一部分擁有多套住房的業(yè)主，當(dāng)初購(gòu)房時(shí)并沒(méi)有想到有朝一日政府會(huì)出臺(tái)物業(yè)稅，現(xiàn)在面對(duì)提高了的住房支出，出現(xiàn)現(xiàn)金緊缺，不得不拋出手中的存貨而導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌。排擠效應(yīng)是指正在準(zhǔn)備購(gòu)房的家庭，必須要從他們買房?jī)?chǔ)蓄中扣除物業(yè)稅這筆新增的費(fèi)用，造成購(gòu)房有效需求和購(gòu)買力下降，同樣引起房?jī)r(jià)下跌。長(zhǎng)期來(lái)看，物業(yè)稅實(shí)施后已經(jīng)成為購(gòu)房時(shí)考慮的一個(gè)主要因素，非預(yù)期效應(yīng)將會(huì)消失；但排擠效應(yīng)將會(huì)永久性地提高住房持有成本。總之，物業(yè)稅類似于住房貸款利率，所影響的只是購(gòu)房的成本。最終決定房?jī)r(jià)的是供求關(guān)系，而不是成本。考試大收集
　　物業(yè)稅雖然不能決定房?jī)r(jià)升降，卻會(huì)降低住房投機(jī)欲望，特別是打擊那些多套或者大面積住房的炒家。當(dāng)然，我們不可能指望物業(yè)稅會(huì)消除投機(jī)行為。在房?jī)r(jià)漲幅很高時(shí)，投資收益即便有物業(yè)稅時(shí)也相當(dāng)可觀，投資者仍會(huì)鋌而走險(xiǎn)。
　　物業(yè)稅是否會(huì)調(diào)節(jié)貧富差距？
　　有一種觀點(diǎn)提倡利用物業(yè)稅來(lái)調(diào)節(jié)貧富之間的差距，促進(jìn)社會(huì)收入分配公平。的確，物業(yè)價(jià)值是征收物業(yè)稅的基礎(chǔ)，物業(yè)價(jià)值高，所繳納的物業(yè)稅也相應(yīng)多。有錢人通常擁有優(yōu)質(zhì)價(jià)高的不動(dòng)產(chǎn)，往往成為納稅大戶。筆者在洛杉磯居住時(shí)，曾多次參觀當(dāng)?shù)匾粋�(gè)的旅游點(diǎn)——HuntingtonLibrary.它曾經(jīng)是占地兩百多公頃的私人大莊園，主人是20世紀(jì)初鐵路公司的老板。他的后人在繼承財(cái)產(chǎn)后，因無(wú)法支付巨額的地產(chǎn)稅和管理費(fèi)，主動(dòng)把此財(cái)產(chǎn)贈(zèng)送給市政府，如今成為公共植物園和歷史博物館。如果沒(méi)有物業(yè)稅，這種奉獻(xiàn)幾乎是不可能的。
　　但物業(yè)稅就其本質(zhì)來(lái)說(shuō)，是以物業(yè)的價(jià)值大小而不是以物業(yè)的收入多少征稅，并不顧及物業(yè)所有者的納稅能力。那些有物業(yè)卻收入不足的家庭可能會(huì)面臨物業(yè)稅的壓力。
　　我國(guó)目前自有住房家庭的比例高達(dá)百分之七十以上，其中大多數(shù)是中低收入家庭。住房對(duì)他們來(lái)說(shuō)是生活的必需品；即便房產(chǎn)不斷升值，也不會(huì)增加他們的收入，帶來(lái)的只是更重的賦稅。
　　物業(yè)稅是否會(huì)加重居民負(fù)擔(dān)？
　　如果物業(yè)稅僅僅是對(duì)原有的多個(gè)地產(chǎn)稅種和收費(fèi)項(xiàng)目的合并和轉(zhuǎn)移，不會(huì)增加居民稅負(fù)總額。這也是我們所期望的。但如果新稅開(kāi)征后，地方政府不僅在繼續(xù)保持賣地收入同時(shí)又增加了新的財(cái)源，物業(yè)稅并且隨著賣地收入水漲船高，這就意味著納稅人肩上的負(fù)擔(dān)越來(lái)越重。考試大收集
　　據(jù)報(bào)道，一些物業(yè)稅空轉(zhuǎn)試點(diǎn)城市得出的結(jié)論是，物業(yè)稅收比現(xiàn)在的稅收大幅增加。這樣的結(jié)果勢(shì)必引起民眾的顧慮和反感�；仡櫸覈�(guó)過(guò)去幾十年的住房發(fā)展歷史，1998年國(guó)務(wù)院停止了實(shí)行四十多年的實(shí)物分配福利房的做法，推行住房分配貨幣化，開(kāi)始住房商品化和市場(chǎng)化的改革。政府從福利分房的包袱中得以解脫，新一代業(yè)主則成了“房奴”。而在房改不到十年后的今天，政府已經(jīng)考慮從剛剛拿到產(chǎn)權(quán)的居民手里收取物業(yè)稅了�？荚嚧笫占�
　　應(yīng)該看到，物權(quán)法的實(shí)施雖然為物業(yè)稅的征收提供了法律依據(jù)，但是，是否一定要征收，如何征收，仍然是個(gè)問(wèn)號(hào)。政府在制定物業(yè)稅率時(shí)，要充分地估計(jì)居民的承受能力，可考慮在推出物業(yè)稅的同時(shí)，對(duì)現(xiàn)有的稅收體系作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，同時(shí)出臺(tái)。比如，減免房屋銷售的營(yíng)業(yè)稅和所得稅，以抵消物業(yè)稅的負(fù)面影響。我國(guó)的商品房市場(chǎng)還只是處于發(fā)展的初級(jí)階段，真正意義上的商品房只占全部住房體系的很小一部分。如果簡(jiǎn)單地搬用成熟市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家物業(yè)稅的做法，過(guò)分地加重居民的負(fù)擔(dān)，難免會(huì)造成政府與民眾的對(duì)立，增加執(zhí)行成本，影響社會(huì)和諧。
　　物業(yè)稅是對(duì)居民財(cái)產(chǎn)的強(qiáng)制性稅收。居民在履行納稅義務(wù)的同時(shí)，有權(quán)監(jiān)督它的使用。物業(yè)稅的征收和使用直接考驗(yàn)政府部門的智慧、透明度和管理能力。物業(yè)稅從“空轉(zhuǎn)”走向“實(shí)轉(zhuǎn)”是一件觸及百姓切身利益的大事，應(yīng)該經(jīng)過(guò)人大的充分討論和審批，深思熟慮、充分準(zhǔn)備、循序漸進(jìn)、獲得多方支持，真正做到取之于民，用之于民。