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2014房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人《相關(guān)知識(shí)》輔導(dǎo):違約責(zé)任的承擔(dān)方式

時(shí)間:2014-10-08 17:13:00   來(lái)源:無(wú)憂(yōu)考網(wǎng)     [字體: ]
【學(xué)員問(wèn)題】違約責(zé)任的承擔(dān)方式有哪些?
  【解答】法律規(guī)定的違約責(zé)任的承擔(dān)方式主要有:
  1、繼續(xù)履行。也稱(chēng)強(qiáng)制繼續(xù)履行、依約履行、實(shí)際履行,是指在一方違反合同時(shí),另一方有權(quán)要求其依據(jù)合同約定繼續(xù)履行。
  2、采取補(bǔ)救措施。
  3、賠償損失。也稱(chēng)為違約賠償損失,是指違約方因不履行或不完全履行合同義務(wù)而給對(duì)方造成損失,依照法律的規(guī)定或者按照當(dāng)事人的約定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償損失的責(zé)任。
  4、支付違約金。是指由當(dāng)事人通過(guò)協(xié)商預(yù)先確定的、在違約發(fā)生后作出的獨(dú)立于履行行為以外的給付。
  違約金是由當(dāng)事人協(xié)商確定的,其數(shù)額是預(yù)先確定的。違約金的約定雖然屬于當(dāng)事人所享有的合同自由的范圍,但這種自由不是絕對(duì)的,而是受限制的。
  《合同法》第一百一十四條規(guī)定:“約定的違約金低于造成的損失的,當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加;約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的,當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。”
  5、定金罰則!逗贤ā返谝话僖皇鍡l規(guī)定:“當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。
  (1)債務(wù)人履行債務(wù)后,定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的,無(wú)權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的,應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金!
  因此,定金具有懲罰性,是對(duì)違約行為的懲罰。《擔(dān)保法》規(guī)定定金的數(shù)額不得超過(guò)主合同標(biāo)的額的20%這一比例為強(qiáng)制性規(guī)定,當(dāng)事人不得違反。
  如果當(dāng)事人約定的定金比例超過(guò)20%,并非整個(gè)定金條款無(wú)效,而只是超過(guò)部分無(wú)效,例如,雙方約定的定金比例為合同總價(jià)款的25%,則超過(guò)部分的5%為無(wú)效。
  (2)定金與預(yù)付款的區(qū)別在于:預(yù)付款是由雙方當(dāng)事人商定的在合同履行前所支付的一部分價(jià)款。預(yù)付款的交付在性質(zhì)上是一方履行主合同的行為,合同履行時(shí)預(yù)付款要充抵價(jià)款,合同不履行時(shí)預(yù)付款應(yīng)當(dāng)返還。
  預(yù)付款的適用不存在制裁違約行為的問(wèn)題,無(wú)論發(fā)生何種違約行為,都不發(fā)生預(yù)付款的喪失和雙倍返還。
  因此,預(yù)付款與定金的性質(zhì)是完全不同的。
  (3)當(dāng)事人既約定違約金,又約定定金的,一方違約時(shí),對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款。
  這就是說(shuō),定金和違約金不能同時(shí)并用,只能選擇其一適用,適用了定金責(zé)任就不能再適用違約金責(zé)任,適用了違約金責(zé)任就不能再適用定金責(zé)任,兩者只能是單罰而不能是雙罰,否則會(huì)給違約方施以過(guò)重的責(zé)任,是不公平的。
  當(dāng)然,是選擇定金還是選擇違約金,這一權(quán)利屬于守約方。
  (4)定金責(zé)任與賠償損失的區(qū)別:定金責(zé)任不以實(shí)際發(fā)生的損害為前提,定金責(zé)任的承擔(dān)也不能替代賠償損失。
  因此,在既有定金條款又有實(shí)際損失時(shí),應(yīng)分別適用定金責(zé)任和賠償損失的責(zé)任,兩者同時(shí)執(zhí)行,這與前面所講的定金與違約金的關(guān)系是不同的。當(dāng)然,如果同時(shí)適用定金和賠償損失,其總值超過(guò)標(biāo)的物價(jià)金總和的,人民法院應(yīng)酌減定金的數(shù)額。