土地一級開發(fā)工作主要由政府授權(quán)或土地儲備機構(gòu)來完成，不管是包含農(nóng)地征轉(zhuǎn)用過程的土地一級開發(fā)，還是使國有土地由生地變熟地的土地一級開發(fā)，實施主體往往是政府授權(quán)的一級開發(fā)公司或土地整理儲備機構(gòu)。

　　2.開發(fā)程序

　　(1)計劃編制

　　首先要根據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃以及土地供應計劃、土地利用年度計劃和土地儲備開發(fā)計劃，來編制土地一級開發(fā)計劃。

　　(2)前期策劃

　　根據(jù)已編制的土地一級開發(fā)計劃，原土地所有者或使用者在征得縣(區(qū))人民政府和鎮(zhèn)級人民政府或上級主管部門同意后，向市級國土資源管理部門提出土地一級開發(fā)申請。市級國土資源管理部門受理申請并進行預審，委托土地儲備機構(gòu)編制土地一級開發(fā)實施方案。

　　(3)征詢意見和審批 　　市級國土資源管理部門會同相關(guān)部門，包括規(guī)劃、建設、交通、環(huán)保等部門，就土地一級開發(fā)實施方案提出原則意見。

　　同時，土地一級開發(fā)項目涉及征用土地的，土地儲備機構(gòu)根據(jù)計劃和規(guī)劃有關(guān)手續(xù)分別向所在區(qū)(縣)政府提出征地申請，由區(qū)(縣)政府按規(guī)定程序辦理征地報批手續(xù);涉及農(nóng)轉(zhuǎn)用的，向國土資源管理部門申辦農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù);涉及房屋拆遷的，向房管部門辦理房屋拆遷手續(xù)。

　　土地儲備機構(gòu)通過委托或招標的方式確定土地一級開發(fā)主體，并下達土地一級開發(fā)批復，簽訂土地一級開發(fā)合同。

　　(4)組織實施開發(fā)

　　土地一級開發(fā)主體首手進行拆遷調(diào)查、評估，按相關(guān)政策文件協(xié)商制定拆遷安置補償方案等等，并需經(jīng)過政府主管部門審查通過。與此同時，進行一級土地開發(fā)的開發(fā)商要及時做出土地規(guī)劃方案，以核定土地性質(zhì)、使用功能、范圍、規(guī)模、開發(fā)強度等技術(shù)經(jīng)濟指標。完成以上準備工作，就可以針對地塊實施拆遷、拆除、三通一平或七通一平等工作。

　　(5)項目驗收

　　土地一級開發(fā)項目完成后，土地儲備機構(gòu)負責實施，由市國土資源管理部門會同相關(guān)部門根據(jù)《土地一級開發(fā)合同》、計劃和規(guī)劃的批準文件進行驗收。驗收合格的建設用地，納入政府土地儲備庫。

　　土地開發(fā)成本構(gòu)成

　　1.征地拆遷補償費及有關(guān)稅費

　　2.收購、收回和置換過程中發(fā)生的有關(guān)補償費用

　　3.市政基礎(chǔ)設施建設有關(guān)費用

　　4.招標、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費用

　　5.貸款利息

　　6.土地儲備開發(fā)供應過程中發(fā)生的審計、律師、工程監(jiān)理等費用;不可預見費以及經(jīng)同級財政和土地主管部門核準的其他支出。