雷利.巴洛維教授認(rèn)為不動產(chǎn)市場具有如下的特點：

　　(1)不動產(chǎn)市場只是針對待售財產(chǎn)供給量的一部分而言。

　　(2)產(chǎn)品位置的固定性。

　　(3)產(chǎn)品的非標(biāo)準(zhǔn)化和異質(zhì)性。

　　(4)對當(dāng)?shù)毓┣箨P(guān)系的依賴性。

　　(5)高額交易。

　　(6)同時有信貸需求。

　　(7)存在影響不動產(chǎn)需求的特別法律條款。

　　(8)普通買者的非經(jīng)常性參與。

　　(9)需要廣泛的經(jīng)紀(jì)人服務(wù)。

　　一般而言，土地市場具有如下的特征：

　　(一)地域性

　　產(chǎn)品位置的固定性，使土地市場具有強(qiáng)烈的地域性特點。而且地域性的特點決定了土地市場競爭的不充分，交易效率相對較低。

　　(二)不充分競爭

　　土地市場參與者不多，市場信息獲取較難，使競爭不充分。

　　(三)層次性

　　由于土地市場上交易的內(nèi)容(權(quán)利)不一樣，因此存在不同層次的交易市場。

　　(四)供給彈性小

　　土地不僅自然供給彈性小，而且經(jīng)濟(jì)供給彈性較低。

　　(五)政府管制嚴(yán)格

　　由于土地資源的利用對社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響巨大，因此政府會對土地市場的交易權(quán)利、規(guī)模、形式等多方面進(jìn)行干預(yù)。

　　土地市場的概念

　　土地市場：是指土地產(chǎn)權(quán)流動中所發(fā)生的土地供求雙方關(guān)系以及整個產(chǎn)權(quán)交易領(lǐng)域。

　　土地市場的主體是土地供求雙方，即土地買賣雙方或租讓、受讓雙方，土地市場交易的客體并非土地本身，而是土地產(chǎn)權(quán)，包括所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)等一系列的權(quán)能。

　　土地市場上交易權(quán)利的不同構(gòu)成了土地市場的不同形式或種類。基本的形態(tài)：土地所有權(quán)讓渡關(guān)系和土地使用權(quán)讓渡關(guān)系。

　　土地市場的功能及運(yùn)作

　　土地市場具備一般市場所具有的功能，但由于土地位置的固定性，使土地市場的功能較之一般生產(chǎn)要素的功能更為復(fù)雜：

　　(一)優(yōu)化配置土地資源

　　行政劃撥方式是計劃經(jīng)濟(jì)條件下的土地資源的配置方式，但由于行政劃撥的方式是政府應(yīng)用行政手段來配置土地資源，這種方式的效率是很低下的，容易造成土地資源的巨大浪費(fèi)。目前中國正在對這種配置的方式進(jìn)行改革，引入市場配置的方法。

　　為什么市場配置手段會優(yōu)于行政劃撥?

　　提示：價格機(jī)制的作用

　　市場發(fā)揮作用的前提

　　(二)調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，優(yōu)化生產(chǎn)力布局

　　產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化就是要求和要素的價格相對應(yīng)，滿足邊際要素的投入和邊際要素產(chǎn)出相對應(yīng)。

　　優(yōu)化生產(chǎn)力布局，還結(jié)合了土地資源在空間上分布的特點。為什么?

　　提示：土地資源的利用尤其是農(nóng)業(yè)利用還需要考慮氣候、水利等自然條件。

　　城市的郊區(qū)生產(chǎn)蔬菜等，遠(yuǎn)郊區(qū)生產(chǎn)水稻等。城市的中心區(qū)是商業(yè)服務(wù)業(yè)等，而次中心區(qū)是工業(yè)、加工業(yè)等，遠(yuǎn)中心區(qū)是居民的住宅等。

　　(三)健全市場體系，實現(xiàn)生產(chǎn)要素的組合

　　土地資源的市場化配置，不僅能夠改善土地資源的配置效率，而且能夠改善其他如金融市場、勞動力市場等多個市場的配置效率，提高要素的產(chǎn)出水平。

　　土地市場良好運(yùn)行的條件：

　　(一)市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境

　　價格機(jī)制和風(fēng)險機(jī)制等基本的市場環(huán)境。

　　(二)土地產(chǎn)權(quán)明晰

　　土地產(chǎn)權(quán)是市場交易的客體，因此必須是界定清楚的。

　　(三)金融市場的外部支持

　　為什么?提示：土地本身的價值量大小

　　(四)相應(yīng)的外部法規(guī)條件

　　(五)良好的市場中介機(jī)構(gòu)運(yùn)作