路線價估價法
路線價估價法很早就在英美流行，已有許多值得參考的深度指數(shù)方法。如歐美的四三二一法則、蘇慕斯法則、霍夫曼法則、哈柏法則等。
①四、三、二、一法則。該法則將標準深度100ft4等分，隨著離道路距離的增加，每一等份的價值占路線價的比例分別為40%，30%，20%，10%。該法則又被稱為慎格爾法則。(注：ft=0.3048m)
�、诨舴蚵▌t。該法則認為深度為100ft的標準宗地，將標準深度4等份的情況下，隨著離道路距離的增加，每一等份的價值占全部地價的比例分別為37.5%、29.5%、20.7%和12.3%。
③蘇慕斯法則。該法則認為深度為100ft深的土地價值，前半臨街50ft部分占全宗地總地價的72.5%，后半50ft部分占27.5%，若再深50ft，則該宗地所增的價值僅為15%。
�、芄胤▌t。該法則認為土地的價值與其深度的平方根成正比。
同時，路線價的表示方式不同，深度指數(shù)表的制作形式也有差異，如美國的深度指數(shù)表是從臨街線出發(fā)，順序增加其比例，深度為100ft(例外情形為150ft)時的比例為100%;但日本的深度指數(shù)表，是以臨街線起深度五間的地點為100%，以此點為分界點，由此向臨街線接近者，指數(shù)遞增，反之由此向里側(cè)伸長而遠離街道者，指數(shù)隨之減少，所以路線價法的地價計算公式不完全相同。
美國的計算公式為： V=μ×dv×f
日本的計算公式為：V=μ×dv×(d×f)
式中：V——地價;
μ——路線價;
dv——深度指數(shù);
f——臨街寬度;
d——地塊深度。
美國采用的是累計深度百分率原理，故百分率成遞增現(xiàn)象。而日本及中國臺灣的深度百分率表均采用平均深度百分率原理制成，故百分率呈遞減現(xiàn)象。
(一)估價方法
選擇根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》(以下簡稱《規(guī)程》)，宗地地價的估價方法有市場比較法、收益還原法、剩余法(假設(shè)開發(fā)法)、成本逼近法、基準地價系數(shù)修正法、路線價估價法等多種方法，估價方法的選擇應(yīng)按照《規(guī)程》，根據(jù)當?shù)氐禺a(chǎn)市場狀況，并結(jié)合估價對象的特點，選取適宜的方法。
待估宗地位于XXXX路以南，在《XXXX市城區(qū)土地定級與基準地價更新》范圍內(nèi);屬于商業(yè)三級地，采用基準地價系數(shù)修正法切實可行;且宗地作為商業(yè)用地，同類區(qū)域市場交易資料較豐富，可采用市場比較法作為第二種估價方法。故依據(jù)《規(guī)程》并結(jié)合評估對象的特點及項目的實際情況，確定采用基準地價系數(shù)修正法和市場比較法測算地價，并將兩種方法測算結(jié)果進行綜合分析調(diào)整，從而得到待估商業(yè)用地的地價。
建筑物現(xiàn)值采用重置價格折舊法計算。
(二)估價過程
1.基準地價系數(shù)修正法
1)基準地價是某一級別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)分用途的土地使用權(quán)平均價格;基準地價系數(shù)修 正法是依估價對象所處土地級別的基準地價，結(jié)合區(qū)域因素、個別因素等修正系數(shù)的調(diào)整，得到估價對象土地價格的一種方法。
2)《XXXX市城區(qū)土地定級與基準地價更新》測算區(qū)范圍是XXXX，面積XXXXkm.共分為商業(yè)、住宅、工業(yè)三類用地，其中商業(yè)分為XX級，住宅為XX級，工業(yè)為XX級。該《XXXX市城區(qū)土地定級與基準地價更新》于XXXX年XXXX月通過XXXX省國土資源廳組織的鑒定驗收并經(jīng)XXXX市人民政府公布實行。
3)XXXX市商業(yè)用地基準地價是指土地用途為商業(yè)，土地使用年限為40年，容積率設(shè)定為城區(qū)商業(yè)平均容積率1.8，土地開發(fā)程度為紅線外五通(即通上、下水、電、路、訊)及紅線內(nèi)場地平整條件下的級別內(nèi)的土地使用權(quán)平均價格。
采用基準地價計算商業(yè)用地宗地地價的公式為，Pi=P×(1+k)×y×t×kij×f式中 Pi——待估宗地地價P——待估宗地對應(yīng)的基準地價K、y、t、kij、f——宗地地價修正系數(shù)和年期、期日、容積率、基礎(chǔ)設(shè)施條件修正系數(shù)。
估價對象設(shè)定用途為商業(yè)用地，處于XXXX市商業(yè)用地三級地內(nèi)，其基準地價水平1200～1600元/㎡.
4)編制估價對象各因素條件說明、優(yōu)劣度及修正系數(shù)表
①在評估中，根據(jù)《XXXX市城區(qū)土地定級與基準地價更新》及估價對象的具體條件，我們選擇了以下因素：(略)，并進行了期日、使用年期、容積率、基礎(chǔ)設(shè)施條件等項修正。
�、诟鶕�(jù)《XXXX市城區(qū)土地定級與基準地價更新》，商業(yè)用地二級地地價修正幅度說明表和宗地地價影響因素修正幅度表(略)，根據(jù)影響估價對象地價的因-素條件分析，確定待估宗地各因素條件說明、優(yōu)劣度及修正系數(shù)表。(略)
5)確定宗地地價評估的修正系數(shù)k k=∑ki i=(1…N)
式中
k——某一宗地所有地價影響因素總修正幅度(%)
ki——宗地第i個因素條件下修正幅度(%)
N——修正因素個數(shù)，根據(jù)上表可得k=8.44% 6)確定土地使用年期修正系y y=[1-(1+r)m]/ [1-(1+r)n]式中
y——宗地使用年期修正系數(shù);
m——待估宗地設(shè)定使用年期;
n——基準地價內(nèi)涵確定的土地使用年期;
r——土地還原利率，9%。
經(jīng)計算，待估宗地年期修正系數(shù)y=0.9622. 7)確定期日修正系數(shù)t根據(jù)調(diào)查分析和測算，2002年1月至2003年6月20日，X X X X市地價指數(shù)上漲10.8%，故期日修正系數(shù)t=1.108. 8)確定容積率修正系數(shù)根據(jù)《XXXX市城市土地定級與基準地價更新》成果，當宗地容積率為1.4～1.6時，其修正系數(shù)為0.98.
