(一)居住用地特點(diǎn)

　　居住用地的特點(diǎn)是：開發(fā)量大，分布廣，主要集中在城區(qū)，而且也具有一定收益性，市場活躍。

　　(二)居住用地主要價(jià)格影響因素

　　1.一般因素考試

　　(1)自然因素：城鎮(zhèn)地理位置及與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系、氣候條件、發(fā)生自然災(zāi)害等的機(jī)率等。

　　(2)社會因素：人口數(shù)量與家庭規(guī)模、城鎮(zhèn)發(fā)展與公共設(shè)施建設(shè)、居民生活方式等。

　　(3)經(jīng)濟(jì)因素： 城區(qū)經(jīng)濟(jì)增長、財(cái)政金融狀況與利率水平、交通體系、物價(jià)水平、就業(yè)與居民收入水平、住宅的供給與需求、住宅的租賃比率等。

　　(4)行政因素：土地利用規(guī)劃與管制、建筑規(guī)劃與管制、房地產(chǎn)租金與稅收政策、住宅政策等。

　　2.區(qū)域因素

　　(1)自然因素：區(qū)域在城鎮(zhèn)中的位置、自然條件及發(fā)生自然災(zāi)害的機(jī)率等;

　　(2)社會因素：社區(qū)規(guī)模功能與安全保障、人口密度、鄰里的社會歸屬文化程度及生活方式等;

　　(3)交通條件：距社會經(jīng)濟(jì)活動中心的距離、道路狀況與交通便捷程度等;

　　(4)基礎(chǔ)設(shè)施狀況：供水、排水、供熱、供電、供氣、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施與公用服務(wù)設(shè)施狀況等;

　　(5)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平：區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模及水平、居民收人水平等;

　　(6)行政因素：區(qū)域經(jīng)濟(jì)政策、土地規(guī)劃及城鎮(zhèn)規(guī)劃限制;

　　(7)環(huán)境因素：區(qū)域環(huán)境與景觀、噪音空氣污染及危險(xiǎn)設(shè)施或污染源的臨近程度等。

　　3.個別因素

　　宗地地形、地質(zhì)、地勢、日照、通風(fēng)、干濕、寬度、深度、面積、形狀、臨街狀況、鄰接道路等級、通達(dá)性、規(guī)劃限制、宗地利用狀態(tài)、地上建筑物的成新度、土地權(quán)利狀況及使用、與交通設(shè)施的距離、與商業(yè)設(shè)施公共設(shè)施及公益設(shè)施的接近程度、與危險(xiǎn)設(shè)施及污染源的接近程度、相鄰?fù)恋乩�用等�?/p>

　　(三)居住用地估價(jià)的技術(shù)思路

　　居住用地估價(jià)，宜選用市場比較法、剩余法、收益還原法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，對新開發(fā)完成的居住用地，可以使用成本逼近法。

　　(四)居住用地估價(jià)方法選擇與應(yīng)用

　　1.評估別墅等獨(dú)立居住用地，應(yīng)重點(diǎn)分析：城鎮(zhèn)地理位置與氣候條件、居民生活方式、地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長、財(cái)政金融狀況與利率水平、景觀、人文環(huán)境、建筑密度與間距、容積率、綠化率等因素對地價(jià)的影響。一般應(yīng)首選市場比較法，但如極具特性則不宜采用。

　　2.評估高檔公寓用地，應(yīng)重點(diǎn)分析：居民生活方式、人文環(huán)境與景觀、基礎(chǔ)設(shè)施與公用設(shè)施狀況、交通通達(dá)程度、規(guī)劃限制、容積率、地形條件等因素對地價(jià)的影響。一般應(yīng)首選市場比較法，輔之以收益還原法、假設(shè)開發(fā)法或基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。

　　3.評估普通居住用地，應(yīng)重點(diǎn)分析：城鎮(zhèn)人口數(shù)量與家庭規(guī)模、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入與消費(fèi)水平、居民住房條件、政府的住房消費(fèi)政策與住房金融政策、區(qū)域位置、公交便捷程度、基礎(chǔ)設(shè)施與公用設(shè)施狀況、規(guī)劃限制、容積率、宗地面積、形狀、地形及地質(zhì)條件等因素對地價(jià)的影響。一般應(yīng)首選市場比較法，輔之以收益還原法、假設(shè)開發(fā)法或基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。對新開發(fā)土地，可以用成本逼近法。

　　4.對于待拆遷改造的危舊居住用地，如無特殊需要一般不得依現(xiàn)狀用途評估，而應(yīng)按規(guī)劃用途評估。

　　商業(yè)用地估價(jià)

　　(一)商業(yè)用地特點(diǎn)

　　商業(yè)用地的特點(diǎn)是：收益高，集中分布在城區(qū)人流量大的區(qū)域，市場活躍，價(jià)值量大，附屬設(shè)施較多。

　　(二)商業(yè)用地主要價(jià)格影響因素

　　1.一般因素

　　(1)自然因素：城鎮(zhèn)地理位置及與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系、氣候條件等;

　　(2)社會因素：人口數(shù)量與家庭規(guī)模、城鎮(zhèn)發(fā)展與公共設(shè)施建設(shè)、居民生活方式等;

　　(3)經(jīng)濟(jì)因素：城鎮(zhèn)的性質(zhì)與國際化程度、地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長、財(cái)政金融狀況與利率水平、交通體系、物價(jià)水平、就業(yè)與居民收人水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與商業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展前景、此類市場狀況等;中 華 考 試 網(wǎng)

　　(4)行政因素：土地利用規(guī)劃與管制、建筑規(guī)劃與管制、房地產(chǎn)租金與稅收政策等。

　　2.區(qū)域因素

　　(1)自然因素：區(qū)域在城鎮(zhèn)中的位置等;

　　(2)社會因素：常住人口及流動人口數(shù)量、社會人文環(huán)境等;

　　(3)交通狀況：街道狀況、道路狀況與交通便捷程度等;

　　(4)基礎(chǔ)設(shè)施狀況：供水、排水、供電、供氣、供熱、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施與公用服務(wù)設(shè)施狀況等;

　　(5)商業(yè)繁華程度：距商業(yè)中心的距離、商務(wù)設(shè)施的種類規(guī)模與集聚程度、經(jīng)營類別、客流的數(shù)量與質(zhì)量等，

　　例題：商業(yè)繁華程度的內(nèi)容包括( )

　　A. 區(qū)域在城鎮(zhèn)中的位置

　　B. 交通體系

　　C. 客流的數(shù)量與質(zhì)量

　　D.距商業(yè)中心的距離

　　E.經(jīng)營類別

　　答案：C，D E.

　　解析：商業(yè)繁華程度;距商業(yè)中心的距離、商務(wù)設(shè)施的種類規(guī)模與集聚程度、經(jīng)營類別、客流的數(shù)量與質(zhì)量等，

　　(6)行政因素：區(qū)域經(jīng)濟(jì)政策、土地規(guī)劃及城鎮(zhèn)規(guī)劃限制、交通管制等;

　　(7)環(huán)境因素：區(qū)域環(huán)境與景觀、噪音空氣污染及危險(xiǎn)設(shè)施或污染源的臨近程度等。

　　3.個別因素

　　宗地地形、地質(zhì)、地勢、日照、通風(fēng)、干濕、寬度、深度、面積、形狀、臨街狀況、鄰接道路等級、通達(dá)性、宗地利用狀況、與商業(yè)中心的接近程度、與客流的適應(yīng)性、相鄰不動產(chǎn)的使用狀況、規(guī)劃限制、地上建筑物的成新度、土地權(quán)利狀況及使用年限等。

　　(三)商業(yè)用地估價(jià)的技術(shù)思路

　　商業(yè)用地，宜采用市場比較法、收益還原法、剩余法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法估價(jià)。

　　例題：商業(yè)用地評估不宜使用的評估方法是()

　　A.市場比較法

　　B.成本逼近法

　　C.收益還原法

　　D.剩余法

　　答案：B.

　　解析：商業(yè)用地，宜采用市場比較法、收益還原法、剩余法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法估價(jià)。

　　(四)商業(yè)用地估價(jià)方法選擇與應(yīng)用

　　1. 各類商業(yè)用地價(jià)格評估必須區(qū)分因土地利用方式的差別所帶來土地收益的差異

　　2.各類旅游用地評估，應(yīng)注意國家旅游區(qū)評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

　　例題：各類旅游用地評估，應(yīng)注意( )評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

　　A.地方旅游區(qū)

　　B.國家旅游區(qū)

　　C.省級旅游區(qū)

　　D.以上都是

　　答案：B

　　解析：各類旅游用地評估，應(yīng)注意國家旅游區(qū)評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。