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　　設(shè)有租賃權(quán)或地役權(quán)的土地使用權(quán)估價(jià)方法的選擇與應(yīng)用

　　1.設(shè)有租賃權(quán)的土地使用權(quán)估價(jià)方法的選擇與應(yīng)用

　　(1)估價(jià)特點(diǎn)：因估價(jià)對(duì)象帶有租約，租期內(nèi)估價(jià)參數(shù)取值依據(jù)租約，其他同一般常見的土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估。

　　(2)價(jià)格影響因素：除了針對(duì)土地用途應(yīng)考慮到政策因素，區(qū)域因素、個(gè)別因素外，還應(yīng)注意租賃契約中的內(nèi)容、約定的條件、租期和剩余租期、租金調(diào)整的約定等因素。

　　(3)估價(jià)技術(shù)思路：先評(píng)估不考慮租賃權(quán)的情況下的土地使用權(quán)價(jià)格，再作減價(jià)修正。

　　(4)估價(jià)方法應(yīng)用

　　采用收益還原法估價(jià)時(shí)，在租賃期限內(nèi)的土地收益依合同租金計(jì)算，超出租賃期限的土地收益，按土地剩余使用年限內(nèi)利用方式下的未來土地收益確定;采用市場(chǎng)比較法時(shí)，需要考慮各比較實(shí)例與待估宗地間因租賃期限不同所帶來的影響。

　　2.設(shè)有地役權(quán)的土地使用權(quán)估價(jià)方法的選擇與應(yīng)用

　　先評(píng)估不考慮地役權(quán)的情況下的土地使用權(quán)價(jià)格，再作地價(jià)修正。

　　地役權(quán)估價(jià)方法的選擇與應(yīng)用

　　1.估價(jià)特點(diǎn)

　　地役權(quán)是為自己土地使用方便而在他人土地上設(shè)定的權(quán)利，如通過權(quán)、通行權(quán)等。一般在地役權(quán)設(shè)定、轉(zhuǎn)讓、收回、征收及調(diào)整地役權(quán)租金時(shí)需要進(jìn)行地役權(quán)估價(jià)。

　　2.價(jià)格影響因素

　　針對(duì)土地用途應(yīng)考慮區(qū)域因素和個(gè)別因素，另外還要考慮地役權(quán)的設(shè)定內(nèi)容、支付方式、約定的期限和剩余期限等因素。

　　3.估價(jià)技術(shù)思路

　　根據(jù)設(shè)定的地役權(quán)對(duì)土地利用的影響程度來評(píng)估地役權(quán)價(jià)格。

　　4.估價(jià)方法應(yīng)用

　　采用市場(chǎng)比較法時(shí)，可比實(shí)例應(yīng)選用同一區(qū)域或相鄰地區(qū)類似地役權(quán)轉(zhuǎn)讓成交實(shí)例，再根據(jù)市場(chǎng)比較法程序，進(jìn)行相應(yīng)的修正。采用收益還原法，地役權(quán)還原利率一般比出讓土地使用權(quán)還原利率高1個(gè)百分點(diǎn)左右。

　　承租土地使用權(quán)估價(jià)方法的選擇與應(yīng)用

　　1.估價(jià)特點(diǎn)

　　承租土地使用權(quán)是國家將國有土地使用權(quán)出租給使用者而設(shè)定的，出租主體是國家。承租土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估，是在承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、抵押和轉(zhuǎn)讓時(shí)，對(duì)剩余年期的承租權(quán)進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)應(yīng)遵循替代原則、預(yù)期收益原則、供需原則、使用原則等。

　　2.價(jià)格影響因素

　　關(guān)于土地用途主要考慮政策因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素，另外還應(yīng)特別關(guān)注承租合同中的內(nèi)容、約定的條件、特別的規(guī)定、已出租的時(shí)間和剩余期限等因素，這些內(nèi)容將限制承租土地使用權(quán)權(quán)益的實(shí)現(xiàn)。

　　3.估價(jià)技術(shù)思路

　　(1)收集可比市場(chǎng)交易案例，利用市場(chǎng)比較法原理，通過對(duì)影響承租土地使用權(quán)價(jià)格的主要因素進(jìn)行比較、修正，得到估價(jià)結(jié)果。

　　(2)通過市場(chǎng)比較法求得與承租土地使用權(quán)同一供需圈內(nèi)的類似土地使用權(quán)市場(chǎng)租金，

　　其與合同租金的差額即承租期間每年獲得的承租土地使用權(quán)純收益，再利用收益還原法，將純租金還原為估價(jià)期日的承租土地使用權(quán)價(jià)格。

　　4.估價(jià)方法應(yīng)用

　　可采用市場(chǎng)比較法和收益還原法。單純采用市場(chǎng)比較法評(píng)估承租土地使用權(quán)價(jià)格時(shí)，采用的可比實(shí)例應(yīng)是承租土地使用權(quán)的成交實(shí)例，并通過交易情況修正、期日修正、區(qū)域因素修正和個(gè)別因素修正后確定的價(jià)格;運(yùn)用收益還原法評(píng)估時(shí)，由于承租土地使用權(quán)投資風(fēng)險(xiǎn)高于出讓土地使用權(quán)，所以承租土地使用權(quán)還原利率一般比出讓土地使用權(quán)還原利率高1個(gè)百分點(diǎn)左右。

　　交通運(yùn)輸用地估價(jià)

　　(一)交通運(yùn)輸用地特點(diǎn)

　　除交通站場(chǎng)外，交通運(yùn)輸用地多呈線狀分布，因線路漫長，跨越多個(gè)地理區(qū)域，土地利用條件復(fù)雜。

　　(二)交通運(yùn)輸用地主要價(jià)格影響因素

　　所在地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，交通運(yùn)輸工具通行流量、類型、停駐數(shù)量和時(shí)間，地貌、土質(zhì)、氣候等自然條件等。

　　(三)交通運(yùn)輸用地估價(jià)思路

　　作為與地區(qū)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展配套利用的基礎(chǔ)設(shè)施用地，宜從成本核算的角度來考慮其價(jià)格，一般宜選用成本逼近法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。有經(jīng)營收益的路段、碼頭、站場(chǎng)等可根據(jù)具體情況選用市場(chǎng)比較法、收益法。

　　(四)交通運(yùn)輸用地估價(jià)方法的選擇與應(yīng)用

　　(1)位于城鎮(zhèn)中心的交通運(yùn)輸站場(chǎng)用地，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，參照同區(qū)域相近用途的可比交易案例或基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估，并進(jìn)行年限和用途修正;位于城鎮(zhèn)中心外圍或邊遠(yuǎn)的交通運(yùn)輸站場(chǎng)用地，宜優(yōu)先選用成本逼近法，其次可參照當(dāng)?shù)叵嘟�用途最末一�?jí)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估，并進(jìn)行開發(fā)程度和年限、用途等修正。

　　(2)港口、碼頭用地通常通過特許經(jīng)營權(quán)獲取收益，具有一定的壟斷性，適宜選用收益還原法評(píng)估;在同一區(qū)域同一類型用地有正常交易案例的，也可采用市場(chǎng)比較法評(píng)估。

　　(3)其他交通運(yùn)輸用地的經(jīng)營收益體現(xiàn)的是整體收益，很難將其分?jǐn)偟侥骋蛔谕恋厣希�故不適宜采用收益還原法。