該類用地適宜采用收益還原法、市場比較法、成本逼近法、剩余法和評分估價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等。

　　農(nóng)用地估價(jià)方法選擇與應(yīng)用試

　　1.由于農(nóng)用地的特殊性，國內(nèi)農(nóng)用地市場尚處于封閉狀態(tài)，市場交易案例很少，難以滿足市場比較法測算地價(jià)的要求。農(nóng)用地的自然屬性和不可再生性也局限了成本逼近法和剩余法測算地價(jià)的應(yīng)用。

　　2.評分估價(jià)法是指按照一定的原則，建立影響農(nóng)用地價(jià)格的因素體系和因素評分標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)因素評分標(biāo)準(zhǔn)對待估農(nóng)用地的相應(yīng)條件進(jìn)行評價(jià)賦分，按其得分值的大小，乘以客觀的農(nóng)用地單位分值價(jià)格，從而得到農(nóng)用地價(jià)格的一種估價(jià)方法。

　　3，考慮農(nóng)用地資料的可獲取性、政策法規(guī)的控制性、評估結(jié)果的應(yīng)用性，目前在評估宗地農(nóng)用地質(zhì)量價(jià)格時(shí)，收益還原法是常用主要方法之一，即根據(jù)當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)用地投入產(chǎn)出水平和待估宗地的實(shí)際情況，估算出待估農(nóng)用地的客觀預(yù)期收益，以適當(dāng)?shù)耐恋剡�原率還原，確定宗地農(nóng)用地質(zhì)量價(jià)格。

　　4.對于已建立農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，可采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、定級指數(shù)模型評估法、基準(zhǔn)地塊法評估得出宗地農(nóng)用地質(zhì)量價(jià)格。

　　1.估價(jià)特點(diǎn)

　　地役權(quán)是為自己土地使用方便而在他人土地上設(shè)定的權(quán)利，如通過權(quán)、通行權(quán)等。一般在地役權(quán)設(shè)定、轉(zhuǎn)讓、收回、征收及調(diào)整地役權(quán)租金時(shí)需要進(jìn)行地役權(quán)估價(jià)。

　　2.價(jià)格影響因素

　　針對土地用途應(yīng)考慮區(qū)域因素和個(gè)別因素，另外還要考慮地役權(quán)的設(shè)定內(nèi)容、支付方式、

　　約定的期限和剩余期限等因素。

　　3.估價(jià)技術(shù)思路

　　根據(jù)設(shè)定的地役權(quán)對土地利用的影響程度來評估地役權(quán)價(jià)格。

　　4.估價(jià)方法應(yīng)用

　　采用市場比較法時(shí)，可比實(shí)例應(yīng)選用同一區(qū)域或相鄰地區(qū)類似地役權(quán)轉(zhuǎn)讓成交實(shí)例，再根據(jù)市場比較法程序，進(jìn)行相應(yīng)的修正。采用收益還原法，地役權(quán)還原利率一般比出讓土地使用權(quán)還原利率高1個(gè)百分點(diǎn)左右。

　　1)城鎮(zhèn)土地分等因素因子：

　　a.城鎮(zhèn)區(qū)位因素;

　　b.城鎮(zhèn)集聚規(guī)模因素;

　　c.城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施因素;

　　d.城鎮(zhèn)用地投入產(chǎn)出水平因素;

　　e.區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平因素;

　　f.區(qū)域綜合服務(wù)能力因素;

　　g.區(qū)域土地供應(yīng)潛力因素。

　　上述因素中，城鎮(zhèn)用地投入產(chǎn)出水平因素和區(qū)域土地供應(yīng)潛力因素為備選因素。(要求記憶)在開展城鎮(zhèn)土地分等時(shí)，根據(jù)具體情況選用。

　　2)城鎮(zhèn)土地定級因素因子：

　　a.繁華程度方面的因素有;商服繁華影響度;

　　b.交通條件方面的因素有：道路通達(dá)度、公交便捷度、對外交通便利度(客運(yùn)、貨運(yùn));

　　c.基本設(shè)施方面的因素有：基礎(chǔ)設(shè)施完善度、公用設(shè)施完備度;

　　d.環(huán)境條件方面的因素有：環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度、綠地覆蓋度、自然條件優(yōu)劣度;

　　e.人口狀況方面的因素有：人口密度;

　　f.產(chǎn)業(yè)集聚效益方面的因素有：產(chǎn)業(yè)集聚影響度;

　　g.其他方面的因素。

　　3)選擇因素原則

　　確定的因素應(yīng)同時(shí)滿足：

　　(1)因素指標(biāo)值變化對城鎮(zhèn)土地分等定級有較顯著的影響;因素指標(biāo)值有較大的變化范圍，選擇的因素對不同區(qū)位的影響有較大的差異;

　　(2)不同類型的土地定級應(yīng)分別選擇相應(yīng)的定級因素;

　　(3)其他方面的因素選擇根據(jù)城鎮(zhèn)及其定級工作的具體情況選定。

　　路線價(jià)評估

　　路線價(jià)評估的基本原理

　　路線價(jià)估價(jià)法認(rèn)為城市內(nèi)各宗土地(以商業(yè)用地為主)價(jià)格的高低，隨其距離道路的遠(yuǎn)近程度，即臨街深度的增加而遞減;宗地越接近道路者利用價(jià)值越大，地價(jià)也越高;距離道路越遠(yuǎn)，利用價(jià)值越小，地價(jià)也越低。因此，路線價(jià)估價(jià)法與市場比較法類似，只不過以路線價(jià)取代了市場比較法中的比較實(shí)例價(jià)格，以深度等差異修正取代了區(qū)域因素和個(gè)別因素等的修正，其基本原理是替代原理和區(qū)位論的具體運(yùn)用。

　　在正常市場條件下，具有相同使用價(jià)值的土地，在交易雙方具有等量市場信息的基礎(chǔ)上，應(yīng)該具有同樣價(jià)格，即替代原理。

　　可及性可以視為區(qū)位條件的一種表示，因此對于商業(yè)用地來講，可及性是決定其使用價(jià)值的主要因素。同一街道，各宗土地價(jià)格的高低隨著離開街道的遠(yuǎn)近程度，即臨街深度而遞減;同一宗臨街宗地，其接近街道部分地價(jià)高于離開街道的部分，越接近道路者利用價(jià)值越大，距離街道越遠(yuǎn)利用價(jià)值越小，價(jià)格越低;在一個(gè)城市中，按土地的可及性可劃分不同的地價(jià)區(qū)段，每個(gè)區(qū)段表示不同的區(qū)域條件即使用價(jià)值的差異。運(yùn)用一定的評估方法計(jì)算同一路線價(jià)區(qū)段內(nèi)的若干標(biāo)準(zhǔn)宗地的地價(jià)，然后求這些標(biāo)準(zhǔn)宗地的單位地價(jià)的眾數(shù)或中位數(shù)、簡單算術(shù)平均值、加權(quán)算術(shù)平均值等，即得該路線價(jià)區(qū)段的路線價(jià)。