路線價估價法認為城市內(nèi)各宗土地(以商業(yè)用地為主)價格的高低，隨其距離道路的遠近程度，即臨街深度的增加而遞減;宗地越接近道路者利用價值越大，地價也越高;距離道路越遠，利用價值越小，地價也越低。因此，路線價估價法與市場比較法類似，只不過以路線價取代了市場比較法中的比較實例價格，以深度等差異修正取代了區(qū)域因素和個別因素等的修正，其基本原理是替代原理和區(qū)位論的具體運用。

　　在正常市場條件下，具有相同使用價值的土地，在交易雙方具有等量市場信息的基礎(chǔ)上，應(yīng)該具有同樣價格，即替代原理。

　　可及性可以視為區(qū)位條件的一種表示，因此對于商業(yè)用地來講，可及性是決定其使用價值的主要因素。同一街道，各宗土地價格的高低隨著離開街道的遠近程度，即臨街深度而遞減;同一宗臨街宗地，其接近街道部分地價高于離開街道的部分，越接近道路者利用價值越大，距離街道越遠利用價值越小，價格越低;在一個城市中，按土地的可及性可劃分不同的地價區(qū)段，每個區(qū)段表示不同的區(qū)域條件即使用價值的差異。運用一定的評估方法計算同一路線價區(qū)段內(nèi)的若干標準宗地的地價，然后求這些標準宗地的單位地價的眾數(shù)或中位數(shù)、簡單算術(shù)平均值、加權(quán)算術(shù)平均值等，即得該路線價區(qū)段的路線價。

　　路線價估價法很早就在英美流行，已有許多值得參考的深度指數(shù)方法。如歐美的四三二一法則、蘇慕斯法則、霍夫曼法則、哈柏法則等。

　�、偎摹⑷�、二、一法則。該法則將標準深度100ft4等分，隨著離道路距離的增加，每一等份的價值占路線價的比例分別為40%，30%，20%，10%。該法則又被稱為慎格爾法則。(注：ft=0.3048m)

　　②霍夫曼法則。該法則認為深度為100ft的標準宗地，將標準深度4等份的情況下，隨著離道路距離的增加，每一等份的價值占全部地價的比例分別為37.5%、29.5%、20.7%和12.3%。

　　③蘇慕斯法則。該法則認為深度為100ft深的土地價值，前半臨街50ft部分占全宗地總地價的72.5%，后半50ft部分占27.5%，若再深50ft，則該宗地所增的價值僅為15%。

　　④哈柏法則。該法則認為土地的價值與其深度的平方根成正比。

　　同時，路線價的表示方式不同，深度指數(shù)表的制作形式也有差異，如美國的深度指數(shù)表是從臨街線出發(fā)，順序增加其比例，深度為100ft(例外情形為150ft)時的比例為100%;但日本的深度指數(shù)表，是以臨街線起深度五間的地點為100%，以此點為分界點，由此向臨街線接近者，指數(shù)遞增，反之由此向里側(cè)伸長而遠離街道者，指數(shù)隨之減少，所以路線價法的地價計算公式不完全相同。

　　美國的計算公式為：　 v=μ×dv×f

　　日本的計算公式為：v=μ×dv×(d×f)

　　式中：v——地價;

　　μ——路線價;

　　dv——深度指數(shù);

　　f——臨街寬度;

　　d——地塊深度。

　　美國采用的是累計深度百分率原理，故百分率成遞增現(xiàn)象。而日本及中國臺灣的深度百分率表均采用平均深度百分率原理制成，故百分率呈遞減現(xiàn)象。

　　1.地價實例調(diào)查

　　地價實例調(diào)查，一般應(yīng)以最近兩年內(nèi)土地交易、租賃以及房屋交易、租賃樣本為主要調(diào)查對象。其調(diào)查的宗數(shù)應(yīng)適當且分布均勻，調(diào)查結(jié)果應(yīng)反映市場價格的真實性。

　　由于我國土地市場管理還不完善，給地價調(diào)查工作帶來一定難度。一般情況下，主要向交易雙方當事人、街道辦事處、公證機關(guān)、房產(chǎn)管理機關(guān)、金融機關(guān)、土地管理部門等收集實例。調(diào)查資料類型主要包括土地出讓、轉(zhuǎn)讓、土地租賃、房屋買賣、房屋租賃、合作建房、企業(yè)兼并等。調(diào)查資料應(yīng)分別記載于買賣實例調(diào)查估價表或租賃實例調(diào)查估價表等表中。如有出國急售、債務(wù)清償、競投、人為哄抬、畸零地或親友間買賣等特殊交易實例的情況，也應(yīng)記載于調(diào)查估價表中。

　　2.宗地地價計算

　　宗地地價主要是應(yīng)用市場比較法、收益還原法等估價的常規(guī)方法及由此派生的其他方法進行測算。但由于我國土地市場還不完善，很難形成統(tǒng)一、規(guī)范的交易案例，因此，只能從現(xiàn)有土地轉(zhuǎn)移方式中，通過分析計算其中的土地的價格。按照土地轉(zhuǎn)移方式，計算樣點宗地價格主要利用土地出讓、轉(zhuǎn)讓、土地租賃、房屋買賣、房屋租賃、聯(lián)合建房、柜臺出租、商品房買賣、企業(yè)兼并、土地人股、以地換房等資料計算。

　　3.宗地數(shù)據(jù)檢驗

　　在同一路線價區(qū)段內(nèi)，若干宗地之間也存在著土地的個別性、交易的隨機性，因此土地價格是否準確難以確定，甚至同一塊土地也因為購買方不一樣，交易價格會產(chǎn)生很大的差別，所以要有一個衡量的標準，偏離標準過遠的地價樣本應(yīng)作為異常值剔除，這個標準就是標準宗地的土地價格。當同一路線價區(qū)段內(nèi)的地價樣本超出了與標準宗地比較允許的幅度，可作為地價異常值剔除。對各種宗地價格，也可根據(jù)各宗地同標準宗地條件的差異，進行宗地價格修正，然后用修正后的價格計算路線價。

　　對修正后的宗地價格，要對各種資料計算地價的方法進行數(shù)理統(tǒng)計檢驗，以保證計算結(jié)果的科學(xué)性和合理性，使各種方法計算的宗地價格能同時用于路線價的估算中，檢驗的方法主要有秩和檢驗法，其目的是檢驗資料處理中可能帶來的系統(tǒng)誤差。

　　4.確定地價區(qū)段

　　根據(jù)調(diào)查結(jié)果，進行地價區(qū)段的劃分。地價區(qū)段劃分標準：

　　①城市土地的區(qū)位條件、交通條件、人流量、位置相似的地塊劃歸同一區(qū)段;

　　②商服繁華程度基本相同的地塊劃歸同一地價區(qū)段。

　　在我國實際劃分中，首先分為有商業(yè)街道、街區(qū)和無商業(yè)街道、街區(qū)，進一步按零售商業(yè)、服裝、飲食業(yè)、零售果雜、農(nóng)貿(mào)市場、專業(yè)市場(包括服裝、水果、燈具、家具等批發(fā))、機器加工、民房住宅、住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū)等進行地價區(qū)段類型的劃分。

　　區(qū)段劃分方法主要兩條：

　　(1)以道路、溝渠或其他明顯地物為界限;

　　(2)在確定有路線價標準的地價區(qū)段，以里地線為界線，在我國，里地線多采用臨街宗地進深的眾數(shù)確定。

　　5.計算區(qū)段地價

　　計算區(qū)段地價，是以地價調(diào)查實例為基礎(chǔ)，求取各區(qū)段的平均價為區(qū)段地價。

　　其計算方法主要有三種：

　　(1)取中位數(shù)。當?shù)貎r實例項數(shù)為單數(shù)時，取其中項為中位數(shù);地價實例項數(shù)為偶數(shù)時，以中間兩項的平均數(shù)為中位數(shù)。

　　(2)取眾數(shù)。指地價實例中，取單價相同之項較多者為眾數(shù)。

　　(3)取算術(shù)平均數(shù)。指地價實例單價累加，除以實例項數(shù)為算術(shù)平均數(shù)。

　　需要說明的是，路線價是臨街標準深度宗地的平均加工，而調(diào)查收集到的樣點宗地臨街進深等各不相同，缺乏可比性，因此在計算區(qū)段地價前，需將臨街進深等條件不同的樣點宗地地價統(tǒng)一修正到標準深度。具體做法可采用將進深不及或超過里地線的宗地地價除以相應(yīng)的深度修正系數(shù)，以得到統(tǒng)一進深的樣點宗地單位面積地價。

　　區(qū)段地價的計算有兩種情況：①有買賣或租賃實例的區(qū)段以區(qū)段內(nèi)調(diào)查所得的土地正常買賣、租賃價格，求其中位數(shù)、眾數(shù)或算術(shù)平均數(shù)為該區(qū)段地價;②無買賣或租賃實例的區(qū)段應(yīng)于臨近區(qū)段選取兩個以上使用分區(qū)或使用性質(zhì)類似，且已計算區(qū)段地價的區(qū)段，作為基準地價區(qū)段，按區(qū)域因素修正表，進行區(qū)域之間因素優(yōu)劣的比較分析，經(jīng)系數(shù)修正后得到目標區(qū)段的地價。