路線價(jià)估價(jià)法認(rèn)為城市內(nèi)各宗土地(以商業(yè)用地為主)價(jià)格的高低，隨其距離道路的遠(yuǎn)近程度，即臨街深度的增加而遞減;宗地越接近道路者利用價(jià)值越大，地價(jià)也越高;距離道路越遠(yuǎn)，利用價(jià)值越小，地價(jià)也越低。因此，路線價(jià)估價(jià)法與市場(chǎng)比較法類似，只不過以路線價(jià)取代了市場(chǎng)比較法中的比較實(shí)例價(jià)格，以深度等差異修正取代了區(qū)域因素和個(gè)別因素等的修正，其基本原理是替代原理和區(qū)位論的具體運(yùn)用。

　　在正常市場(chǎng)條件下，具有相同使用價(jià)值的土地，在交易雙方具有等量市場(chǎng)信息的基礎(chǔ)上，應(yīng)該具有同樣價(jià)格，即替代原理。

　　可及性可以視為區(qū)位條件的一種表示，因此對(duì)于商業(yè)用地來講，可及性是決定其使用價(jià)值的主要因素。同一街道，各宗土地價(jià)格的高低隨著離開街道的遠(yuǎn)近程度，即臨街深度而遞減;同一宗臨街宗地，其接近街道部分地價(jià)高于離開街道的部分，越接近道路者利用價(jià)值越大，距離街道越遠(yuǎn)利用價(jià)值越小，價(jià)格越低;在一個(gè)城市中，按土地的可及性可劃分不同的地價(jià)區(qū)段，每個(gè)區(qū)段表示不同的區(qū)域條件即使用價(jià)值的差異。運(yùn)用一定的評(píng)估方法計(jì)算同一路線價(jià)區(qū)段內(nèi)的若干標(biāo)準(zhǔn)宗地的地價(jià)，然后求這些標(biāo)準(zhǔn)宗地的單位地價(jià)的眾數(shù)或中位數(shù)、簡(jiǎn)單算術(shù)平均值、加權(quán)算術(shù)平均值等，即得該路線價(jià)區(qū)段的路線價(jià)。

　　路線價(jià)估價(jià)法很早就在英美流行，已有許多值得參考的深度指數(shù)方法。如歐美的四三二一法則、蘇慕斯法則、霍夫曼法則、哈柏法則等。

　�、偎�、三、二、一法則。該法則將標(biāo)準(zhǔn)深度100ft4等分，隨著離道路距離的增加，每一等份的價(jià)值占路線價(jià)的比例分別為40%，30%，20%，10%。該法則又被稱為慎格爾法則。(注：ft=0.3048m)

　�、诨舴蚵�法則。該法則認(rèn)為深度為100ft的標(biāo)準(zhǔn)宗地，將標(biāo)準(zhǔn)深度4等份的情況下，隨著離道路距離的增加，每一等份的價(jià)值占全部地價(jià)的比例分別為37.5%、29.5%、20.7%和12.3%。

　　③蘇慕斯法則。該法則認(rèn)為深度為100ft深的土地價(jià)值，前半臨街50ft部分占全宗地總地價(jià)的72.5%，后半50ft部分占27.5%，若再深50ft，則該宗地所增的價(jià)值僅為15%。

　�、芄�柏法則。該法則認(rèn)為土地的價(jià)值與其深度的平方根成正比。

　　同時(shí)，路線價(jià)的表示方式不同，深度指數(shù)表的制作形式也有差異，如美國的深度指數(shù)表是從臨街線出發(fā)，順序增加其比例，深度為100ft(例外情形為150ft)時(shí)的比例為100%;但日本的深度指數(shù)表，是以臨街線起深度五間的地點(diǎn)為100%，以此點(diǎn)為分界點(diǎn)，由此向臨街線接近者，指數(shù)遞增，反之由此向里側(cè)伸長(zhǎng)而遠(yuǎn)離街道者，指數(shù)隨之減少，所以路線價(jià)法的地價(jià)計(jì)算公式不完全相同。

　　美國的計(jì)算公式為：　 v=μ×dv×f

　　日本的計(jì)算公式為：v=μ×dv×(d×f)

　　式中：v——地價(jià);

　　μ——路線價(jià);

　　dv——深度指數(shù);

　　f——臨街寬度;

　　d——地塊深度。

　　美國采用的是累計(jì)深度百分率原理，故百分率成遞增現(xiàn)象。而日本及中國臺(tái)灣的深度百分率表均采用平均深度百分率原理制成，故百分率呈遞減現(xiàn)象。

　　1.地價(jià)實(shí)例調(diào)查

　　地價(jià)實(shí)例調(diào)查，一般應(yīng)以最近兩年內(nèi)土地交易、租賃以及房屋交易、租賃樣本為主要調(diào)查對(duì)象。其調(diào)查的宗數(shù)應(yīng)適當(dāng)且分布均勻，調(diào)查結(jié)果應(yīng)反映市場(chǎng)價(jià)格的真實(shí)性。

　　由于我國土地市場(chǎng)管理還不完善，給地價(jià)調(diào)查工作帶來一定難度。一般情況下，主要向交易雙方當(dāng)事人、街道辦事處、公證機(jī)關(guān)、房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)、金融機(jī)關(guān)、土地管理部門等收集實(shí)例。調(diào)查資料類型主要包括土地出讓、轉(zhuǎn)讓、土地租賃、房屋買賣、房屋租賃、合作建房、企業(yè)兼并等。調(diào)查資料應(yīng)分別記載于買賣實(shí)例調(diào)查估價(jià)表或租賃實(shí)例調(diào)查估價(jià)表等表中。如有出國急售、債務(wù)清償、競(jìng)投、人為哄抬、畸零地或親友間買賣等特殊交易實(shí)例的情況，也應(yīng)記載于調(diào)查估價(jià)表中。

　　2.宗地地價(jià)計(jì)算

　　宗地地價(jià)主要是應(yīng)用市場(chǎng)比較法、收益還原法等估價(jià)的常規(guī)方法及由此派生的其他方法進(jìn)行測(cè)算。但由于我國土地市場(chǎng)還不完善，很難形成統(tǒng)一、規(guī)范的交易案例，因此，只能從現(xiàn)有土地轉(zhuǎn)移方式中，通過分析計(jì)算其中的土地的價(jià)格。按照土地轉(zhuǎn)移方式，計(jì)算樣點(diǎn)宗地價(jià)格主要利用土地出讓、轉(zhuǎn)讓、土地租賃、房屋買賣、房屋租賃、聯(lián)合建房、柜臺(tái)出租、商品房買賣、企業(yè)兼并、土地人股、以地?fù)Q房等資料計(jì)算。

　　3.宗地?cái)?shù)據(jù)檢驗(yàn)

　　在同一路線價(jià)區(qū)段內(nèi)，若干宗地之間也存在著土地的個(gè)別性、交易的隨機(jī)性，因此土地價(jià)格是否準(zhǔn)確難以確定，甚至同一塊土地也因?yàn)橘徺I方不一樣，交易價(jià)格會(huì)產(chǎn)生很大的差別，所以要有一個(gè)衡量的標(biāo)準(zhǔn)，偏離標(biāo)準(zhǔn)過遠(yuǎn)的地價(jià)樣本應(yīng)作為異常值剔除，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)就是標(biāo)準(zhǔn)宗地的土地價(jià)格。當(dāng)同一路線價(jià)區(qū)段內(nèi)的地價(jià)樣本超出了與標(biāo)準(zhǔn)宗地比較允許的幅度，可作為地價(jià)異常值剔除。對(duì)各種宗地價(jià)格，也可根據(jù)各宗地同標(biāo)準(zhǔn)宗地條件的差異，進(jìn)行宗地價(jià)格修正，然后用修正后的價(jià)格計(jì)算路線價(jià)。

　　對(duì)修正后的宗地價(jià)格，要對(duì)各種資料計(jì)算地價(jià)的方法進(jìn)行數(shù)理統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)，以保證計(jì)算結(jié)果的科學(xué)性和合理性，使各種方法計(jì)算的宗地價(jià)格能同時(shí)用于路線價(jià)的估算中，檢驗(yàn)的方法主要有秩和檢驗(yàn)法，其目的是檢驗(yàn)資料處理中可能帶來的系統(tǒng)誤差。

　　4.確定地價(jià)區(qū)段

　　根據(jù)調(diào)查結(jié)果，進(jìn)行地價(jià)區(qū)段的劃分。地價(jià)區(qū)段劃分標(biāo)準(zhǔn)：

　�、俪鞘型恋氐膮^(qū)位條件、交通條件、人流量、位置相似的地塊劃歸同一區(qū)段;

　　②商服繁華程度基本相同的地塊劃歸同一地價(jià)區(qū)段。

　　在我國實(shí)際劃分中，首先分為有商業(yè)街道、街區(qū)和無商業(yè)街道、街區(qū)，進(jìn)一步按零售商業(yè)、服裝、飲食業(yè)、零售果雜、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)(包括服裝、水果、燈具、家具等批發(fā))、機(jī)器加工、民房住宅、住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū)等進(jìn)行地價(jià)區(qū)段類型的劃分。

　　區(qū)段劃分方法主要兩條：

　　(1)以道路、溝渠或其他明顯地物為界限;

　　(2)在確定有路線價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的地價(jià)區(qū)段，以里地線為界線，在我國，里地線多采用臨街宗地進(jìn)深的眾數(shù)確定。

　　5.計(jì)算區(qū)段地價(jià)

　　計(jì)算區(qū)段地價(jià)，是以地價(jià)調(diào)查實(shí)例為基礎(chǔ)，求取各區(qū)段的平均價(jià)為區(qū)段地價(jià)。

　　其計(jì)算方法主要有三種：

　　(1)取中位數(shù)。當(dāng)?shù)貎r(jià)實(shí)例項(xiàng)數(shù)為單數(shù)時(shí)，取其中項(xiàng)為中位數(shù);地價(jià)實(shí)例項(xiàng)數(shù)為偶數(shù)時(shí)，以中間兩項(xiàng)的平均數(shù)為中位數(shù)。

　　(2)取眾數(shù)。指地價(jià)實(shí)例中，取單價(jià)相同之項(xiàng)較多者為眾數(shù)。

　　(3)取算術(shù)平均數(shù)。指地價(jià)實(shí)例單價(jià)累加，除以實(shí)例項(xiàng)數(shù)為算術(shù)平均數(shù)。

　　需要說明的是，路線價(jià)是臨街標(biāo)準(zhǔn)深度宗地的平均加工，而調(diào)查收集到的樣點(diǎn)宗地臨街進(jìn)深等各不相同，缺乏可比性，因此在計(jì)算區(qū)段地價(jià)前，需將臨街進(jìn)深等條件不同的樣點(diǎn)宗地地價(jià)統(tǒng)一修正到標(biāo)準(zhǔn)深度。具體做法可采用將進(jìn)深不及或超過里地線的宗地地價(jià)除以相應(yīng)的深度修正系數(shù)，以得到統(tǒng)一進(jìn)深的樣點(diǎn)宗地單位面積地價(jià)。

　　區(qū)段地價(jià)的計(jì)算有兩種情況：①有買賣或租賃實(shí)例的區(qū)段以區(qū)段內(nèi)調(diào)查所得的土地正常買賣、租賃價(jià)格，求其中位數(shù)、眾數(shù)或算術(shù)平均數(shù)為該區(qū)段地價(jià);②無買賣或租賃實(shí)例的區(qū)段應(yīng)于臨近區(qū)段選取兩個(gè)以上使用分區(qū)或使用性質(zhì)類似，且已計(jì)算區(qū)段地價(jià)的區(qū)段，作為基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)段，按區(qū)域因素修正表，進(jìn)行區(qū)域之間因素優(yōu)劣的比較分析，經(jīng)系數(shù)修正后得到目標(biāo)區(qū)段的地價(jià)。