(一)交通運(yùn)輸用地特點(diǎn)

　　除交通站場(chǎng)外，交通運(yùn)輸用地多呈線狀分布，因線路漫長(zhǎng)，跨越多個(gè)地理區(qū)域，土地利用條件復(fù)雜。

　　(二)交通運(yùn)輸用地主要價(jià)格影響因素

　　所在地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，交通運(yùn)輸工具通行流量、類(lèi)型、停駐數(shù)量和時(shí)間，地貌、土質(zhì)、氣候等自然條件等。

　　(三)交通運(yùn)輸用地估價(jià)思路

　　作為與地區(qū)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展配套利用的基礎(chǔ)設(shè)施用地，宜從成本核算的角度來(lái)考慮其價(jià)格，一般宜選用成本逼近法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。有經(jīng)營(yíng)收益的路段、碼頭、站場(chǎng)等可根據(jù)具體情況選用市場(chǎng)比較法、收益法。

　　(四)交通運(yùn)輸用地估價(jià)方法的選擇與應(yīng)用

　　(1)位于城鎮(zhèn)中心的交通運(yùn)輸站場(chǎng)用地，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，參照同區(qū)域相近用途的可比交易案例或基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估，并進(jìn)行年限和用途修正;位于城鎮(zhèn)中心外圍或邊遠(yuǎn)的交通運(yùn)輸站場(chǎng)用地，宜優(yōu)先選用成本逼近法，其次可參照當(dāng)?shù)叵嘟�用途最末一�?jí)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估，并進(jìn)行開(kāi)發(fā)程度和年限、用途等修正。

　　(2)港口、碼頭用地通常通過(guò)特許經(jīng)營(yíng)權(quán)獲取收益，具有一定的壟斷性，適宜選用收益還原法評(píng)估;在同一區(qū)域同一類(lèi)型用地有正常交易案例的，也可采用市場(chǎng)比較法評(píng)估。

　　(3)其他交通運(yùn)輸用地的經(jīng)營(yíng)收益體現(xiàn)的是整體收益，很難將其分?jǐn)偟侥骋蛔谕恋厣�，故不適宜采用收益還原法。

　　1.城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新條件

　�、贋榱耸雇恋毓纼r(jià)成果符合客觀實(shí)際，保持基準(zhǔn)地價(jià)成果和宗地地價(jià)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)實(shí)性，在土地市場(chǎng)發(fā)生變化或影響土地價(jià)格的種種因素發(fā)生變化后，必須對(duì)地價(jià)進(jìn)行重新評(píng)估，更新基準(zhǔn)地價(jià)成果和宗地地價(jià)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn);

　�、诨鶞�(zhǔn)地價(jià)更新是在土地定級(jí)或劃分均質(zhì)區(qū)域的基礎(chǔ)上，用土地收益、市場(chǎng)地價(jià)或地價(jià)指數(shù)等來(lái)全面或局部調(diào)整基準(zhǔn)地價(jià)的過(guò)程;

　�、鄢晒�更新應(yīng)充分利用原有資料，使新老資料具有連續(xù)性。成果更新后，原基準(zhǔn)地價(jià)成果作為歷史資料存檔保存。

　　2.城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新內(nèi)容

　　一般基準(zhǔn)地價(jià)體系建立后，需要根據(jù)市場(chǎng)變化定期做更新，更新內(nèi)容依據(jù)市場(chǎng)變化狀況而定，市場(chǎng)變化小時(shí)只需對(duì)價(jià)格做局部調(diào)整;市場(chǎng)變化大時(shí)需要調(diào)整級(jí)別等。

　　3.城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)途徑

　　(1)以土地定級(jí)(或均質(zhì)地域)為基礎(chǔ)，以市場(chǎng)交易地價(jià)資料為依據(jù)，更新基準(zhǔn)地價(jià)。

　　(2)以土地定級(jí)為基礎(chǔ)，以土地收益為依據(jù)，以市場(chǎng)交易地價(jià)資料為參考，更新基準(zhǔn)地價(jià)。

　　(3)以土地定級(jí)(或均質(zhì)地域)為基礎(chǔ)，以地價(jià)指數(shù)為依據(jù)，更新基準(zhǔn)地價(jià)。

　　(一)估價(jià)方法

　　選擇根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》(以下簡(jiǎn)稱《規(guī)程》)，宗地地價(jià)的估價(jià)方法有市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法(假設(shè)開(kāi)發(fā)法)、成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、路線價(jià)估價(jià)法等多種方法，估價(jià)方法的選擇應(yīng)按照《規(guī)程》，根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，并結(jié)合估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)，選取適宜的方法。

　　待估宗地位于xxxx路以南，在《xxxx市城區(qū)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新》范圍內(nèi);屬于商業(yè)三級(jí)地，采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法切實(shí)可行;且宗地作為商業(yè)用地，同類(lèi)區(qū)域市場(chǎng)交易資料較豐富，可采用市場(chǎng)比較法作為第二種估價(jià)方法。故依據(jù)《規(guī)程》并結(jié)合評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)及項(xiàng)目的實(shí)際情況，確定采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和市場(chǎng)比較法測(cè)算地價(jià)，并將兩種方法測(cè)算結(jié)果進(jìn)行綜合分析調(diào)整，從而得到待估商業(yè)用地的地價(jià)。

　　建筑物現(xiàn)值采用重置價(jià)格折舊法計(jì)算。

　　(二)估價(jià)過(guò)程

　　1.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法

　　1)基準(zhǔn)地價(jià)是某一級(jí)別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)分用途的土地使用權(quán)平均價(jià)格;基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修 正法是依估價(jià)對(duì)象所處土地級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)，結(jié)合區(qū)域因素、個(gè)別因素等修正系數(shù)的調(diào)整，得到估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格的一種方法。

　　2)《xxxx市城區(qū)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新》測(cè)算區(qū)范圍是xxxx，面積xxxxkm.共分為商業(yè)、住宅、工業(yè)三類(lèi)用地，其中商業(yè)分為xx級(jí)，住宅為xx級(jí)，工業(yè)為xx級(jí)。該《xxxx市城區(qū)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新》于xxxx年xxxx月通過(guò)xxxx省國(guó)土資源廳組織的鑒定驗(yàn)收并經(jīng)xxxx市人民政府公布實(shí)行。

　　3)xxxx市商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)是指土地用途為商業(yè)，土地使用年限為40年，容積率設(shè)定為城區(qū)商業(yè)平均容積率1.8，土地開(kāi)發(fā)程度為紅線外五通(即通上、下水、電、路、訊)及紅線內(nèi)場(chǎng)地平整條件下的級(jí)別內(nèi)的土地使用權(quán)平均價(jià)格。

　　采用基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算商業(yè)用地宗地地價(jià)的公式為，pi=p×(1+k)×y×t×kij×f式中 pi——待估宗地地價(jià)p——待估宗地對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)k、y、t、kij、f——宗地地價(jià)修正系數(shù)和年期、期日、容積率、基礎(chǔ)設(shè)施條件修正系數(shù)。

　　估價(jià)對(duì)象設(shè)定用途為商業(yè)用地，處于xxxx市商業(yè)用地三級(jí)地內(nèi)，其基準(zhǔn)地價(jià)水平1200～1600元/㎡.

　　4)編制估價(jià)對(duì)象各因素條件說(shuō)明、優(yōu)劣度及修正系數(shù)表

　�、僭谠u(píng)估中，根據(jù)《xxxx市城區(qū)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新》及估價(jià)對(duì)象的具體條件，我們選擇了以下因素：(略)，并進(jìn)行了期日、使用年期、容積率、基礎(chǔ)設(shè)施條件等項(xiàng)修正。

　　②根據(jù)《xxxx市城區(qū)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新》，商業(yè)用地二級(jí)地地價(jià)修正幅度說(shuō)明表和宗地地價(jià)影響因素修正幅度表(略)，根據(jù)影響估價(jià)對(duì)象地價(jià)的因-素條件分析，確定待估宗地各因素條件說(shuō)明、優(yōu)劣度及修正系數(shù)表。(略)

　　5)確定宗地地價(jià)評(píng)估的修正系數(shù)k k=∑ki i=(1…n)

　　式中

　　k——某一宗地所有地價(jià)影響因素總修正幅度(%)

　　ki——宗地第i個(gè)因素條件下修正幅度(%)

　　n——修正因素個(gè)數(shù)，根據(jù)上表可得k=8.44% 6)確定土地使用年期修正系y y=[1-(1+r)m]/ [1-(1+r)n]式中

　　y——宗地使用年期修正系數(shù);

　　m——待估宗地設(shè)定使用年期;

　　n——基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵確定的土地使用年期;

　　r——土地還原利率，9%。

　　經(jīng)計(jì)算，待估宗地年期修正系數(shù)y=0.9622. 7)確定期日修正系數(shù)t根據(jù)調(diào)查分析和測(cè)算，2002年1月至2003年6月20日，x x x x市地價(jià)指數(shù)上漲10.8%，故期日修正系數(shù)t=1.108. 8)確定容積率修正系數(shù)根據(jù)《xxxx市城市土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新》成果，當(dāng)宗地容積率為1.4～1.6時(shí)，其修正系數(shù)為0.98.